講述者 楊紅旭 易居房地產(chǎn)研究院研究部部長(zhǎng)

　　提問(wèn)者 譚志娟 《投資者報(bào)》記者 采訪整理

　　中國(guó)房?jī)r(jià)，一個(gè)毫無(wú)新意卻永遠(yuǎn)熱鬧的話題，在2010年伊始愈發(fā)火辣。

　　2009年剛剛結(jié)束的報(bào)復(fù)性反彈讓房?jī)r(jià)幾近癲狂，而歲末年初頻繁出臺(tái)的調(diào)控性措施卻讓房地產(chǎn)走勢(shì)開(kāi)始迷離。那么，2010年中國(guó)房?jī)r(jià)將何去何從？

　　去年12月房?jī)r(jià)創(chuàng)下年度新高

　　根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，2009年12月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.8%，漲幅比上月擴(kuò)大2.1個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.5%，漲幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　房?jī)r(jià)漲幅偏高。從房?jī)r(jià)同比增幅來(lái)看，7.8%已超過(guò)2007年全年7.6%的增幅，當(dāng)然，這也與2008年12月房?jī)r(jià)低迷有關(guān)。與2007年相比，2009年房?jī)r(jià)的月度同比增長(zhǎng)曲線圖比較陡，6月由負(fù)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)后，快速上揚(yáng)。

　　從房?jī)r(jià)環(huán)比增幅分析，去年12月漲幅高達(dá)1.5%，不僅創(chuàng)下2009年年度新高，而且還是2007年11月以來(lái)26個(gè)月的漲幅新高，接近2007年9月1.7%的歷史最高值(自2005年有這一統(tǒng)計(jì)數(shù)字以來(lái))。

　　經(jīng)過(guò)對(duì)比，便可知?jiǎng)傔^(guò)去的12月份全國(guó)房?jī)r(jià)有多瘋狂，在此期間購(gòu)房的朋友，可能會(huì)在未來(lái)一段時(shí)間忍受房?jī)r(jià)下跌的不快。

　　不過(guò)，反過(guò)來(lái)思考，正是由于去年11～12月全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大，同時(shí)地王頻出、地價(jià)高漲，才引起了國(guó)家決策層的擔(dān)心，從而出臺(tái)了包括“國(guó)四條”、“國(guó)十一條”在內(nèi)的一系列調(diào)控措施，抑制投資投機(jī)需求、遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，同時(shí)防范潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)，以及減輕資產(chǎn)價(jià)格上漲和通脹的壓力。

　　總之，從結(jié)構(gòu)分析，去年12月新房上漲的幅度明顯大于二手房，二手房受12月中旬出臺(tái)的政策影響更快、更大，新房則由于開(kāi)發(fā)商暫時(shí)不愿促銷(xiāo)降價(jià)，而無(wú)法及時(shí)反映出來(lái)。普通商品住宅價(jià)格漲幅大于高檔商品住宅，這與去年12月自住需求恐慌性購(gòu)房有關(guān)，高檔住宅瘋狂的時(shí)間段是去年三季度，到四季度成交量和價(jià)格增幅已有所下滑。住宅價(jià)格漲幅明顯大于商辦類(lèi)物業(yè)，說(shuō)明后者復(fù)蘇和回暖的節(jié)奏慢于住宅市場(chǎng)。

　　商品住宅供應(yīng)難有大幅增長(zhǎng)

　　2009年全國(guó)新建商品住宅市場(chǎng)顯著供不應(yīng)求，商品住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)43.9%，住宅竣工面積僅增長(zhǎng)6.2%，而且住宅竣工面積5.77億平方米，應(yīng)該低于商品住宅銷(xiāo)售面積。

　　從未來(lái)供應(yīng)規(guī)模看，2009年全國(guó)完成商品住宅投資增長(zhǎng)14.2%，房屋新開(kāi)工面積增長(zhǎng)12.5%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積下降18.9%。這預(yù)示著2010年商品住宅供應(yīng)量將比2009年略大，但增量并不會(huì)太大。只有需求量顯著萎縮，才能實(shí)現(xiàn)供應(yīng)平衡，只有需求大幅下滑，才有可能出現(xiàn)供大于求。所以，就全國(guó)而言，2010年新建商品住宅供應(yīng)依然會(huì)偏少。這將阻礙房?jī)r(jià)明顯下跌。

　　值得一提的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)暫時(shí)資金寬裕。因?yàn)?009年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源5.71萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)44.2%。其中，國(guó)內(nèi)貸款1.13萬(wàn)億元，增長(zhǎng)48.5%；利用外資470億元，下降35.5%；企業(yè)自籌資金1.79萬(wàn)億元，增長(zhǎng)16.9%；其他資金2.75萬(wàn)億元，增長(zhǎng)71.9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款1.59萬(wàn)億元，增長(zhǎng)63.1%；個(gè)人按揭貸款8403億元，增長(zhǎng)116.2%�？梢�(jiàn)，開(kāi)發(fā)商的資金充裕主要得力于銷(xiāo)售資金回籠，其次是信貸。

　　總體來(lái)看，短期內(nèi)開(kāi)發(fā)商確實(shí)“不差錢(qián)”，也不會(huì)很快降價(jià)。但隨著成交量的下滑和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸的緊縮，預(yù)計(jì)下半年很多開(kāi)發(fā)商的資金鏈會(huì)重新緊張。而部分有預(yù)見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商將在上半年就會(huì)降價(jià)促銷(xiāo)。

　　2010年房?jī)r(jià)跌易漲難

　　至于2010年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，1月份的價(jià)格會(huì)將政策緊縮的信息反映出來(lái)，1月房?jī)r(jià)環(huán)比增幅將會(huì)收窄，其后數(shù)據(jù)將持續(xù)收窄，二季度有可能出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)，即房?jī)r(jià)下跌。同比價(jià)格漲幅增加還會(huì)持續(xù)1～3個(gè)月，因?yàn)槿ツ暌患径确績(jī)r(jià)處于跌勢(shì)。二季度后同比漲幅會(huì)持續(xù)收窄。

　　因此，可以判斷，今年一季度將成為今年最低迷的時(shí)間段，而二季度將決定全年市場(chǎng)的整體形態(tài)。這主要受政策面、基本面、資金面等因素的綜合影響和作用。

　　一季度樓市低迷是由于春節(jié)和冬季(尤其對(duì)北方而言)的因素，一季度市場(chǎng)原本就是樓市的傳統(tǒng)淡季，一般1～2月份都是全年成交量最小的月份。問(wèn)題在于，今年一季度面臨的調(diào)控壓力，是近幾年少有的。2003年以來(lái)，調(diào)控政策多在二季度出臺(tái)，去年則是集中于12月中下旬，并延續(xù)至今年1月。因此，導(dǎo)致市場(chǎng)由去年四季度的火熱，轉(zhuǎn)成今年一季度的冷淡。

　　而二季度將會(huì)成為決定今年樓市全年表現(xiàn)的關(guān)鍵。一般而言，每年春天房地產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì)出現(xiàn)一波反彈，這與氣候的相關(guān)性較大，其中又可分為兩種性質(zhì)，一種只是反彈，另一種是新一輪行情。

　　以上海為例，2006年上海樓市3月上行，5月即達(dá)高點(diǎn)，之后成交量大幅下滑，直到第四季度才略有好轉(zhuǎn)。2007年和2009年皆是3月開(kāi)始回暖潮，全國(guó)亦如此，并且一直持續(xù)到第四季度，形成了一輪大牛市。

　　就全年而言，我認(rèn)為，2010年房?jī)r(jià)相比2009年，依然會(huì)是正增長(zhǎng)，但漲幅將減小。全年房?jī)r(jià)整體上呈現(xiàn)上半年漲，下半年盤(pán)整和下跌格局。去年房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大的一線城市和部分二線城市，房?jī)r(jià)將出現(xiàn)程度不一的下跌。