今年以來政府頻出收緊政策 樓市出售年回報率比出租高三成以上

　　市場人士預料,央票利率有機會進一步調高，實際上今年以來政府頻出收緊政策，樓市面臨拐點，在當前情況下，租房收入遠不如售樓收入，期間差距可達數(shù)倍。

　　之前將房子出租坐等房價上漲的市民理財政策應做及時調整。

　　案例

　　60歲的張伯手里有兩套住房，一套自住，另一套則出租。出租的那套住房位于中山八路，有50平方米，月租金只有900元。張伯掐著手指頭算了算，過去一年的租金收入中，還要扣除450元的中介費、900元的兩次維修資金及1080的稅金，而當初的裝修也花了一萬元，一年下來，出租房屋的收入只有8370元，不單連裝修費都還賺不回來，而且家具損耗費都要花1500元。

　　但是如果現(xiàn)在賣樓，張伯可以實收8000元一平方米的售樓收入，也即40萬元，就算以當前的2.25%的一年期定存，其一年的收入為9000元，(9000-6000)/6000＝30%，也即售樓的固定收益比出租房屋的收入高三成。

　　五羊新城周邊，100平方米朝南的電梯房價格150萬元，但是，其租金只有2000~3000元每個月。取其租金的最高值3000元和一年出租計，扣除交給中介費用——月租之50%，即1500元；交給各區(qū)部門的租金稅收10%(一年租金收入的10%計征)，即3600元；扣除家具損耗費20000×10%＝2000；則租房每年的收入是3000×12-1500-3600-2000＝28900元。但是，如果將此套住房出售，即可實收150萬元，外加家具變現(xiàn)的2萬元(估算)等于152萬元，如果存銀行定期利率為2.25%，一年收入為1520000×2.25%＝3.42萬元，也即出售樓房的固定收入是不固定的其租金收入(考慮中間有可能發(fā)生的斷租、維修費用及租金價格的下跌)的1.18倍。

　　政策頻收緊今年房價難以堅挺

　　樓市出現(xiàn)這種租不如售的苗頭不是偶然的，而是有深刻的政策及市場背景。

　　新年伊始，央行已采取了兩項重要舉措——提高3月期和1年期央票利率——以吸收過多的流動性。

　　接著，央行宣布上調存款準備金率。上調存款準備金率將直接增大房地產行業(yè)的資金壓力，讓開發(fā)商兜里的錢減少。此外，二套房貸也已全面收緊，二套房首付已高達40%以上。政府已經開始收回之前推動銷售飆升的部分經濟刺激措施，并采取措施提高房屋投機活動的成本。

　　數(shù)據顯示，廣州去年全年住宅供應量僅605萬平方米，是2006年以來供應量最少的一年，但成交量卻高達904萬平方米，為2007年以來的最高點。業(yè)內人士介紹，去年廣州購房者中有70%是生意人，大部分都是投資性需求。隨著“國十一條”的出臺，投資投機性購房的需求會逐步減少，將導致今年樓市成交量減少。

　　容易出租的房屋：

　　公寓新樓 有學位地區(qū)

　　100平方米以上，環(huán)境好裝修好的公寓新樓可向外國人出租，此時租金最高封頂也就是5000元，但是對市場行情熟悉的租客可以砍到4000~5000元。

　　此外，在越秀區(qū)等重點小學的附近，為給小孩子就讀方便，不少家長會選擇在這里租房，75~100平方米的房租市場價格為2000~3000元。

　　第三，一些老城區(qū)的批發(fā)市場周邊，一些外來打工者會在附近租房，45~75平方米的房子租金為800至2000元。

　　“總體而言，目前100平方米的公寓的月租金也就能達到3000元” 合富輝煌首席市場分析師黎文江如是說。

　　售樓風險如何化解

　　除了售樓變現(xiàn)可收大量現(xiàn)金的好處外，近期售樓收入可能面臨的損失主要風險即為樓價上漲。按照租金回報率一般為1.5%來算，而一年期定期存款收入利率為2.25%，如果樓價上漲0.75%以內(2.25%~1.5%),則售樓風險為零。但是如果樓價上漲0.75%以上，則損失為樓價上漲幅度減去0.75%。

　　化解風險方法：如果樓價仍然上漲，則股票等資本價格一般會相應會上漲，可將售樓收入用于購買地產股或是收益高于存款的理財產品。資金從樓市轉入其他資本市場，流動及變現(xiàn)更為迅速。