滬寧城際鐵路正式開(kāi)通后，南京與沿線城市的交通往來(lái)迅速縮短。在此背景下，房產(chǎn)的異地投資是否還有機(jī)會(huì)？又有哪些注意事項(xiàng)？城際鐵路通車對(duì)樓市未來(lái)有何影響？滬寧城際鐵路即將開(kāi)通之際，我們邀請(qǐng)江蘇亞?wèn)|建發(fā)集團(tuán)副總裁劉成剛、江蘇香溢置業(yè)副總經(jīng)理張良、南京東凱置地總經(jīng)理包天雷、僑鴻國(guó)際集團(tuán)開(kāi)發(fā)部總監(jiān)陳雪明以及日信證券房地產(chǎn)研究員邱晟赟、南京工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)管理系副主任吳翔華教授指點(diǎn)異地投資。

　　異地投資

　　要考慮誰(shuí)來(lái)接盤

　　對(duì)于新政下異地投資空間將有什么樣的變化，吳翔華認(rèn)為政策的影響不大，因?yàn)檎�策與對(duì)策的發(fā)展是同步的。異地投資要考慮的首要因素“還是風(fēng)險(xiǎn)因素，而不是政策。”

　　張良也表示要全面考察規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，她認(rèn)為投資者都要考慮一個(gè)最基本的問(wèn)題：投資后誰(shuí)來(lái)接盤？盡管很多三、四線城市前景看好，現(xiàn)在的“城市化進(jìn)程”中也已出現(xiàn)了一個(gè)新名詞即“城鎮(zhèn)化進(jìn)程”，但實(shí)際投資中還要對(duì)具體城市進(jìn)行全面考察、充分了解后才能下定論，這樣也才能有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，保證投資回報(bào)。

　　陳雪明則認(rèn)為在樓市新政下，異地住宅投資在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)都可能遭遇低迷，但優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)則可能是一個(gè)不錯(cuò)的投資選擇，眼下商業(yè)地產(chǎn)的火熱也證明了這一點(diǎn)。

　　買房前

　　一定要熟悉城市

　　目前行情下，究竟選擇哪里投資合算？包天雷表示，如果從投資機(jī)遇來(lái)說(shuō)大城市的選擇面無(wú)疑更寬一些，舉例來(lái)說(shuō)，在相同的宏觀大勢(shì)下鎮(zhèn)江有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資客可能更多會(huì)選擇南京，而不會(huì)留守本土。

　　吳翔華指出，房產(chǎn)投資最忌諱跟風(fēng)到自己不熟悉的城市投資，不了解當(dāng)?shù)氐某鞘幸?guī)劃、消費(fèi)需求等因素而盲目投資會(huì)給投資帶來(lái)很多問(wèn)題，因此，在比較熟悉的城市投資最合理。他還表示不主張到三四線的城市中去投資，雖然這些城市的房?jī)r(jià)很低，但由于市場(chǎng)機(jī)制的不完備，外來(lái)人口少，剛性需求量很低，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)很容易供給過(guò)剩，因此投資也就失去了收益空間。選擇異地投資，至少要去二線以上的城市。選擇異地投資一定要選擇合適的有資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商，保證投資產(chǎn)品的質(zhì)量和收益。此外，在房?jī)r(jià)回調(diào)時(shí)期投資，可以獲得更高的收益空間。

　　城際鐵路

　　作用不會(huì)立竿見(jiàn)影

　　滬寧城際鐵路開(kāi)通后，對(duì)樓市將產(chǎn)生怎樣的影響？邱晟赟認(rèn)為城際鐵路通車，對(duì)長(zhǎng)三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化促進(jìn)無(wú)疑作用巨大，它將加強(qiáng)城市群之間的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系和融合，帶動(dòng)房產(chǎn)市場(chǎng)的活躍。

　　陳雪明也認(rèn)為，城際交通對(duì)經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的帶動(dòng)促進(jìn)已經(jīng)有國(guó)外諸多成功的經(jīng)驗(yàn)，但這種帶動(dòng)不是立竿見(jiàn)影。城際交通快速發(fā)展后，會(huì)促進(jìn)城市群的形成，核心城市的輻射能力將進(jìn)一步加強(qiáng)。比如南京為核心城市，離南京一小時(shí)內(nèi)的城市，鎮(zhèn)江、滁州等城市將會(huì)逐步吸收南京的輻射，形成產(chǎn)業(yè)聚集，以及人才等方面的互動(dòng)，從而可能形成小型衛(wèi)星城鎮(zhèn)，帶動(dòng)在南京工作的人去周邊置業(yè)。

　　張良則認(rèn)為，城際鐵路不像地鐵，更多擴(kuò)展為城市間的相互聯(lián)系。從置業(yè)居住的角度來(lái)說(shuō)，由于人們?cè)谝粋�(gè)城市生活久了，會(huì)由于天然的不了解而對(duì)其他城市產(chǎn)生距離感，畢竟“住在哪”和“玩在哪”是兩個(gè)概念。目前僅就南京樓市而言，滬寧城際鐵路對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)可能要慢半拍，在經(jīng)歷適應(yīng)期后才會(huì)逐漸有所體現(xiàn)。

　　交通成本

　　影響城際置業(yè)

　　劉成剛認(rèn)為，滬寧城際鐵路開(kāi)通對(duì)于沿線城市房地產(chǎn)是長(zhǎng)期利好，但影響不會(huì)立竿見(jiàn)影，而是潛移默化、循序漸進(jìn)式的。會(huì)有一部分人到外地買房、在南京上班，鐘擺式生活從長(zhǎng)期看是一種趨勢(shì)。

　　不過(guò)在吳翔華看來(lái)，目前這種狀況比較難以實(shí)現(xiàn)。他表示，滬寧城鐵開(kāi)通從拉動(dòng)長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)樓市發(fā)展這方面講是有積極作用的，但住在異地，到南京上班目前難以實(shí)現(xiàn)，雖然時(shí)間允許，但費(fèi)用不允許。城鐵乘坐價(jià)格比較高，又是點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的交通工具，因此從異地到南京上班通勤費(fèi)用是很高的，當(dāng)通勤成本占日工資的比例沒(méi)有達(dá)到一個(gè)合理的水平時(shí)，人們是不會(huì)選擇做城際候鳥的，這跟日本的新干線是不同的，新干線開(kāi)通后價(jià)格很低。