日前發(fā)布的《2009年1-6月深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》顯示，6月份深圳新房?jī)r(jià)格達(dá)到了14917元/平方米，比較今年2月份的10770元/平方米，半年時(shí)間深圳新房?jī)r(jià)格升了三成。這個(gè)價(jià)格漲幅甚至超過(guò)了2007年市場(chǎng)最瘋狂時(shí)期。而深圳新房成交量達(dá)385.26萬(wàn)平方米，和去年全年持平。

　　一方面是天量信貸的直接拉動(dòng)，另一方面是通脹預(yù)期下的保值投資，今年樓市“上半場(chǎng)”畫(huà)出了一道出人意外的上揚(yáng)曲線。那么緊接的“下半場(chǎng)”走向如何，全年樓市將怎么收?qǐng)�？事�?shí)上，與之前的一帆風(fēng)順、一路看漲相比，深圳樓市下半場(chǎng)變數(shù)重重。

　　成交“劇變”：

　　下跌引發(fā)拐點(diǎn)危機(jī)

　　97套和88套，根據(jù)深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，這是7月25日和26日深圳全市新房成交的數(shù)量，這樣的數(shù)字與之前日成交量持續(xù)維持在200套左右的水平相去甚遠(yuǎn)。事實(shí)上，深圳全市新房成交從第24周開(kāi)始就出現(xiàn)了“頹勢(shì)”，其中第24周、25周、27周、29周及第30周全市新房成交的數(shù)據(jù)分別是：1645套、1416套、1395套、1441套和870套。

　　與一手房成交量持續(xù)震蕩不同的是，最近兩個(gè)月深圳全市二手房的每周成交量都維持在3400套左右，并未受到新房成交下跌的影響。這可能表示前期活躍的投資者已經(jīng)開(kāi)始猶豫。

　　“主要是受到價(jià)格和政策的影響。”盡管《2009年1-6月深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》顯示半年來(lái)深圳房?jī)r(jià)升了三成，但據(jù)記者了解在部分熱點(diǎn)區(qū)域漲幅超過(guò)了五成，這樣的漲幅同樣也給接踵而至的投資客造成了壓力。有分析人士指出，今年上半年深圳樓市的快速上揚(yáng)是始料不及的，這給投資客創(chuàng)造巨大盈利空間，但是隨著房?jī)r(jià)逐級(jí)上漲，以及類似“嚴(yán)控二套房貸”政策的出臺(tái)，市場(chǎng)方向開(kāi)始轉(zhuǎn)變。

　　事實(shí)上，在“嚴(yán)控二套房貸”出臺(tái)后，深圳相關(guān)銀行依然允許改善型置業(yè)享受首付和利率的優(yōu)惠，換而言之并沒(méi)有對(duì)所有“第二套房”一刀切，然而該政策出臺(tái)后的心理影響明顯大于實(shí)際操作，從而直接導(dǎo)致了近期成交量的銳減。

　　如果將成交量看作市場(chǎng)漲跌的關(guān)鍵因素的話，那么這一環(huán)節(jié)無(wú)疑受到政策面和資金面的左右，上海易居房地產(chǎn)研究院楊紅旭就稱，一旦下半年政策面和資金面調(diào)整，投資投機(jī)需求就會(huì)快速撤離，這對(duì)市場(chǎng)的利空是不言而喻的，“拐點(diǎn)可能就此到來(lái)”。

　　信貸“暗變”：

　　資金回籠提速已成定局

　　說(shuō)天量信貸是樓市上漲的直接“推手”并不為過(guò)�！胺�?jī)r(jià)不是穩(wěn)步反彈，而是在天量信貸的刺激下急速上升，是政策推動(dòng)而不是需求主導(dǎo)�！鄙钲谏缈圃撼鞘羞\(yùn)營(yíng)中心主任高海燕認(rèn)為，當(dāng)前的高房?jī)r(jià)已經(jīng)表現(xiàn)出明顯的不理性。而因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)容量有限，天量貸款從而流入樓市股市的觀點(diǎn)，也為業(yè)內(nèi)所認(rèn)同。然而，這一局面也正在悄然變化。

　　有數(shù)據(jù)顯示，7月份四大國(guó)有商業(yè)銀行新增人民幣貸款約為1700億元。而交通銀行研究部8月1日發(fā)布的報(bào)告預(yù)測(cè)，7月全國(guó)新增貸款總數(shù)約為5000億元至6000億元，這意味著四大行在7月新增貸款中的占比將下降到30%多，而6月底這一數(shù)據(jù)為44.6%，一季度末則為50.5%。這表明經(jīng)歷上半年的天量信貸后，四大國(guó)有銀行的房貸力度都在悄然減弱。

　　有業(yè)內(nèi)人士關(guān)注到近日中國(guó)銀監(jiān)會(huì)密集發(fā)布的《項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)指引》、《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》、《流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法征求意見(jiàn)稿》三份文件，三份文件的指向都非常明確：即促進(jìn)銀行合理配置信貸資源，保證貸款流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。深圳大學(xué)國(guó)際金融研究所所長(zhǎng)國(guó)世平就指出：“投放的大量貨幣資金沒(méi)有按照中央的意愿進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，因此中央最近已經(jīng)加快回籠貨幣，這些都在表明，中央不希望由于貨幣過(guò)多投放而造成市場(chǎng)流動(dòng)性泛濫，從而引起更嚴(yán)重后果�！�

　　“信貸面決定樓市走向�！庇虚_(kāi)發(fā)商坦言，對(duì)政策預(yù)期仍有保留，隨時(shí)根據(jù)政策動(dòng)態(tài)調(diào)整銷售策略，“不排除下半年再打價(jià)格戰(zhàn)的可能。”

　　供應(yīng)“量變”：

　　百余新盤(pán)上市供應(yīng)大增

　　截至7月28日，國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局顯示的深圳可售房源為34067套，而在去年結(jié)束時(shí)，顯示的一手房可售套數(shù)是50922套，半年時(shí)間消化了2萬(wàn)套存房。如此快速的消化速度，加上受去年樓市低迷的影響，今年新開(kāi)工面積并不多，因此“供求緊張”貫穿樓市上半年。

　　然而據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年6～12月全市將有137個(gè)新盤(pán)和加推新單位的在售樓盤(pán)。經(jīng)過(guò)記者的粗略核對(duì)，截至7月底已有近50個(gè)樓盤(pán)開(kāi)售，那么實(shí)際上到年底之前將有90個(gè)項(xiàng)目要入市，其中不乏有貨量達(dá)1400多套的深港一號(hào)、貨量1000套的港澳8號(hào)等。而這些新入市項(xiàng)目提供的總套數(shù)大約34000套、400萬(wàn)平方米左右，略大于今年上半年385.26萬(wàn)平方米的成交量。

　　另?yè)?jù)最新制定的深圳市住房建設(shè)規(guī)劃，未來(lái)三年中，特區(qū)內(nèi)將建設(shè)商品住房1.7萬(wàn)套，建設(shè)保障性住房2.3萬(wàn)套。特區(qū)外建設(shè)商品住房43.3萬(wàn)套。到2012年，特區(qū)外將建設(shè)保障性住房共計(jì)12.4萬(wàn)套，建筑面積620萬(wàn)平方米。也就是說(shuō)，即使按照今年上半年的消化進(jìn)度，不算存房量和保障性住房，僅僅是新入市項(xiàng)目就可以滿足全年需求，何況下半年新增供應(yīng)以中小戶型為主，這對(duì)緩解供求緊張都是利好。有分析指出，隨著投資客逐漸觀望，市場(chǎng)成交趨于理性，下半年猛增的新盤(pán)還有可能面臨一定的銷售壓力，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必升級(jí)。(記者 盧青 實(shí)習(xí)生 蔡元慧）