央視《新聞聯(lián)播》報(bào)道，國(guó)土部近日放出“下半年將嚴(yán)查囤地未建現(xiàn)象”的硬話。此言一出，各類機(jī)構(gòu)立即開(kāi)始對(duì)樓市走勢(shì)作出種種預(yù)判，公眾自然也很關(guān)心。畢竟，在政府直接操控土地供給“閥門(mén)”的現(xiàn)狀下，囤地未建是人為推高房?jī)r(jià)的“兇手”之一。

　　雖然新聞并未傳達(dá)國(guó)土部此番將重點(diǎn)嚴(yán)查哪類囤地——是工業(yè)用地之囤地還是商品房用地之囤地？但工業(yè)用地與商品房用地存有巨大價(jià)差，囤工業(yè)用地，地價(jià)升值空間扣除囤地成本后很有限；而囤商品房用地，剔除囤地成本后“地王”們所獲暴利近乎“空手套白狼”之一本萬(wàn)利，因此，多數(shù)分析者認(rèn)為“嚴(yán)查”劍鋒所指應(yīng)主要是開(kāi)發(fā)商之囤地。

　　“嚴(yán)查囤地”并非新政，上世紀(jì)90年代中期曾反復(fù)“查”過(guò)多輪，最新的一輪是2008年1月，國(guó)辦轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)土部《關(guān)于促進(jìn)集約用地的通知》，重拳打擊開(kāi)發(fā)商囤地拉高房?jī)r(jià)行為。時(shí)隔一年多，再次“嚴(yán)查囤地”又將面臨何種局面？

　　盡管此番“嚴(yán)查囤地”的手段尚不具體，但這條消息依然能適度緩解百姓的房?jī)r(jià)焦慮。畢竟，許多地塊從首次競(jìng)拍到實(shí)際開(kāi)發(fā)建房，中間被開(kāi)發(fā)商們倒騰數(shù)次已屬司空見(jiàn)慣，而每次倒騰，當(dāng)然都要?jiǎng)冑I房者“一層皮”。因此，囤地若能切實(shí)得到遏制，房?jī)r(jià)好歹不至于節(jié)節(jié)攀升甚而失控。不過(guò)，此推論建立于正常邏輯推斷，假如推斷的事實(shí)基礎(chǔ)是混沌的，結(jié)論就很難預(yù)測(cè)了。

　　在很多局外人眼里，囤地始作俑者是開(kāi)發(fā)商，先做“地主”再擇機(jī)倒騰土地的也是開(kāi)發(fā)商，因而從制度層面扎緊限制囤地的籬笆墻，即可有效遏制或至少是大大壓縮囤地現(xiàn)象的發(fā)生。然而，這只是表象。本質(zhì)是，開(kāi)發(fā)商、銀行、地方政府是囤地的“利益鐵三角”，三者之間利益均沾誰(shuí)也離不開(kāi)誰(shuí)。

　　從供給原理出發(fā)，囤地有利可圖的前提是“土地計(jì)劃供應(yīng)”條件下的競(jìng)標(biāo)獲取，供地閥門(mén)掌控于地方政府手里，閥門(mén)開(kāi)啟大小全憑地方政府的意志，房地產(chǎn)用地由此人為加劇稀缺程度。于是土地在“有形的手”和“無(wú)形的手”共同推動(dòng)下，變成奇貨可居的搶手貨，土地升值預(yù)期變得非常明確，由此，所有的開(kāi)發(fā)商都會(huì)有囤地的“經(jīng)濟(jì)人沖動(dòng)”，只是有的開(kāi)發(fā)商受各種條件制約缺乏囤地實(shí)力或“門(mén)路”。

　　然而，即便是大開(kāi)發(fā)商，要爭(zhēng)當(dāng)“地主”也會(huì)面臨資金不足之困。這時(shí)候，就需要銀行了。銀行往往不擔(dān)心大開(kāi)發(fā)商因囤地而破產(chǎn)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商所囤土地本身就是放貸抵押——撇除全部人為因素依然會(huì)自然升值的“硬通貨”。地方政府也不擔(dān)心囤地?fù)p害地方利益。開(kāi)發(fā)商囤地前預(yù)先繳了定金和先(首)期付款，囤地超過(guò)一定期限而不開(kāi)發(fā)，地方政府可不再返還定金和先期付款并收回土地。而被收回的土地仍可二次乃至三次掛牌競(jìng)拍，地方政府則可再次收取新的定金和先期付款。由于控制住供地閥門(mén)后，土地稀缺資源的屬性被進(jìn)一步放大，又鑒于土地隨年份自然升值的因素亦是剛性因素，于是地方政府再次收繳的定金和先期付款同樣呈水漲船高狀態(tài)……何況，一些地方政府并不反對(duì)“囤地拉高房?jī)r(jià)”。

　　因此，不如說(shuō)在囤地游戲中，現(xiàn)行的土地供給制度是囤地的幕后推手，銀行是囤地的食利大戶，開(kāi)發(fā)商則在臺(tái)前唱戲表演。而這種地方囤地“利益鐵三角”的普遍現(xiàn)象，正是“嚴(yán)查囤地”措施的最大挑戰(zhàn)。

　　魯寧(上海　資深財(cái)經(jīng)專欄作家）