今年以來，高價地塊在一些大城市不斷出現，再次引發(fā)了業(yè)內關于房價和地價因果關系、招拍掛政策對房地產市場影響的討論。

　　縱觀三十多年來土地政策的變遷，我們大致可看出經歷了三個階段，1978 年至1987 年是土地商品化和使用方式市場化的摸索階段，《土地管理法》的出臺明確了土地集中統一管理。1987 年至2004 年，《土地管理法》確立了對土地集中統一管理和依法有償使用的制度。2001 年首次明確經營性用地一律實行招拍掛出讓,但在實際操作過程中，協議出讓仍是市場主流。2004 年至今，土地政策基調從嚴，供應方式由協議出讓全面轉向招拍掛出讓方式，并加大了對土地閑置的處理力度，調整土地供應結構，限制別墅類項目供地，增加中低檔商品住宅的土地供應量。

　　要厘清地價與房價的關系，首先要弄清楚地價是由哪些因素決定的。筆者以為，第一是政府土地供應計劃。經營性用地必須通過“招拍掛”的方式進行，土地供應計劃也因此成為影響地價的關鍵因素。第二是商品房市場形勢及未來走勢。開發(fā)企業(yè)決定購買土地時，往往會從商品房市場形勢出發(fā)，預測該地塊未來可能帶來的收益，從而決定對該地塊的報價。如果商品房市場銷售活躍，房價處于上升通道，開發(fā)商拿地意愿就高，土地市場競爭也會更加激烈；相反，如果商品房市場處于下行通道，開發(fā)商拿地意愿不強，地價就會下降。例如，去年全國商品房銷售面積較上年大幅減少20%，導致土地購置面積同比下滑8.6%，土地流拍現象頻頻出現。第三是企業(yè)資金狀況和融資環(huán)境。對于已經上市的開發(fā)商，土地是在資本市場籌資的工具，成為吸引股民購買公司股票的題材。房價上漲擴大了開發(fā)商從資本市場融資的空間，開發(fā)商拿著從資本市場籌集來的資金大量購買土地，導致地價上升；同時企業(yè)資產規(guī)模的擴大和預期盈利的增加，也使企業(yè)更易于從資本市場融資。土地市場與資本市場相互推動，促使地價上升。此外，開發(fā)商取得土地往往還需要銀行信貸的支持。信貸政策的變化會影響開發(fā)商能夠籌集資金的規(guī)模以及資金的使用成本，從而影響開發(fā)商取得土地的數量以及取得的地價之高低。當銀行對房地產企業(yè)大規(guī)模放貸時，會有更多的開發(fā)企業(yè)競投土地，也有可能推高地價。

　　再來看房價的影響因素。第一是宏觀經濟形勢對房價有重要的影響。宏觀經濟形勢好，居民收入增長速度快，對未來收入預期樂觀，會增加住宅消費，推動價格上漲。第二是信貸政策。住宅消費涉及金額巨大，絕大多數居民一次性支付房款比較困難，銀行的信貸支持使大量潛在的需求轉化為現實的購買力。比如，降低住房首付比例也就是降低了居民的購買門檻，降低貸款利率也可降低購房者的月供款，從而降低購房成本，增加住房需求。第三是稅收政策。政府在房地產發(fā)展的不同時期，開征不同的稅種、稅率，都會對房地產市場產生重要的引導和調控作用，進而影響房價。第四是地價。地價在住宅成本中占有較大的比例，往往成為房價的決定因素。短期看，地價的變動會影響推盤速度，影響市場供給量，從而對房價產生影響。第五是經濟結構。大城市基礎設施好，就業(yè)機會多，已成為吸引社會資金、資源和勞動力的強大磁場，房地產市場需求巨大，房價會在相當長期內處于上升通道。

　　分析地價與房價的相互關系，筆者認為，首先，不論長期還是短期內，房價及其預期都是地價最主要的影響因素。處于上升趨勢的房價以及活躍的商品房銷售市場會使得開發(fā)商對市場前景充滿信心，加大土地競購力度，從而推動地價上升。其次，長期看，地價是房價的底線，如果地價高于房價或者房價與地價的差額使得開發(fā)商投資地產項目無法達到目標收益率，那么一部分開發(fā)商會逐漸轉移到其他收益率更高的行業(yè)。這樣，將減少商品房供給，推動房價上升，使得房價與地價的差額達到一個市場滿意的水平。歸根結底，房價是由市場供求關系決定的，地價作為一種成本能否向房價轉移，企業(yè)的資金實力，回款意愿和利潤率的高低等因素也不容忽視。