最近看到一則新聞，2009年12月22日，底價(jià)高達(dá)165億元的廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目整體出讓成功，由富力、雅居樂、碧桂園等民營(yíng)地產(chǎn)三巨頭組成的聯(lián)合體以255億元的總價(jià)競(jìng)得，成為全國(guó)“新地王”。這一紀(jì)錄高出底價(jià)90億元，溢價(jià)55%，而且在短短22分鐘內(nèi)競(jìng)價(jià)47輪產(chǎn)生。

　　不論“國(guó)四條”還是國(guó)土部等五部門出臺(tái)的土地首付款不得低于50%的規(guī)定，都沒影響到開發(fā)商當(dāng)“地王”的熱情。這和最近幾年出現(xiàn)的農(nóng)地拋荒現(xiàn)象形成鮮明對(duì)比。依照供需規(guī)律，“地王”頻現(xiàn)的原因應(yīng)該是土地資源稀缺。

　　而且，有無(wú)數(shù)的理由支持這一判斷。例如，中國(guó)的城市化進(jìn)程導(dǎo)致工業(yè)商業(yè)項(xiàng)目越來(lái)越多，公用基礎(chǔ)設(shè)施征地越來(lái)越多，城市面積擴(kuò)張速度越來(lái)越快。再例如，城市化進(jìn)程還同時(shí)導(dǎo)致城市住房剛性需求在一個(gè)時(shí)期內(nèi)將快速增長(zhǎng)；不但如此，隨著相當(dāng)多高收入人群的出現(xiàn)，有關(guān)住房的投資需求在中國(guó)經(jīng)濟(jì)高歌猛進(jìn)的背景下也會(huì)居高不下；中國(guó)在世界的地位日趨重要，很多城市都有國(guó)際移民加入，而這些移民大都收入比較高，一定程度上也加大了中國(guó)的城市住房需求，并進(jìn)而托高了中國(guó)的住房?jī)r(jià)格。城市住房需求的增加，反過來(lái)又會(huì)變成對(duì)土地的需求。

　　假使中國(guó)城市土地供應(yīng)極為有限或者為一個(gè)常量，那么，地產(chǎn)價(jià)格的上漲也許是合情合理的。然而，農(nóng)地拋荒卻對(duì)該結(jié)論的“合情合理”又予以反證。大量的拋荒土地可以通過有效組織生產(chǎn)更多的糧食，或者轉(zhuǎn)至其他可以產(chǎn)生更多經(jīng)濟(jì)效益的用途�？墒�，這些重要的作用卻被出外打工或者從事商業(yè)活動(dòng)的農(nóng)民“視而不見”。這說(shuō)明，土地資源似乎沒那么稀缺，地產(chǎn)價(jià)值也未必那么“值錢”？

　　為何會(huì)出現(xiàn)如此饒有趣味的反差？究其原因，在于政府對(duì)土地市場(chǎng)過多介入的土地管理體制。在現(xiàn)有的土地管理體制下，一方面，我們是在劃定耕地紅線不可跨越的前提下來(lái)確定城市建設(shè)用地和工業(yè)用地的，這等于人為限制了城市土地供應(yīng)；另一方面，正如經(jīng)濟(jì)學(xué)家盛洪指出的那樣，只有城市政府有權(quán)力改變土地用途，農(nóng)民沒有權(quán)把土地交付市場(chǎng)，再加上中國(guó)有史以來(lái)土地對(duì)農(nóng)民的保障功能和戶籍政策的羈絆，讓農(nóng)民寧可拋荒也不愿意把土地交還給集體經(jīng)濟(jì)組織。

　　對(duì)土地使用的審批流程，以及對(duì)農(nóng)地轉(zhuǎn)為城市用地的嚴(yán)格限制，一方面導(dǎo)致了城市土地供應(yīng)的“稀缺”假象；另一方面也造成了并不那么真實(shí)的農(nóng)地拋荒與價(jià)值空置。

　　從這個(gè)意義上，我不看好沿襲現(xiàn)有土地管理體制而進(jìn)行的任何抑制房?jī)r(jià)上漲的土地調(diào)整政策。因?yàn)椋�這些政策都無(wú)法改變土地價(jià)格在城市和鄉(xiāng)村被“兩極”扭曲的現(xiàn)實(shí)。

　　只要存在任何阻礙土地自由交易的因素，在土地用途的改變和交易過程中，就存在權(quán)力尋租的空間，也醞釀著土地價(jià)格被扭曲的風(fēng)險(xiǎn)。而政府也難以擺脫作為“土地財(cái)政”最終責(zé)任者的形象。如果沒有辦法避免以經(jīng)濟(jì)利益為依歸的地產(chǎn)企業(yè)，一起來(lái)和買房者進(jìn)行利益博弈(根據(jù)集體行動(dòng)效率和集體行動(dòng)成員規(guī)模負(fù)相關(guān)的規(guī)律，買房者通常是處于下風(fēng)的一方)；那么，也沒有辦法避免，有一天，以經(jīng)濟(jì)利益為依歸的企業(yè)，可能會(huì)和買房者一起把地價(jià)虛高、房?jī)r(jià)暴漲的責(zé)任完全推給政府。

　　不久前，龍永圖有關(guān)政府要對(duì)高房?jī)r(jià)承擔(dān)大半責(zé)任的言論，也許就是很好的警示。

　　孔國(guó)華 作者系中央財(cái)經(jīng)大學(xué)改革與發(fā)展研究中心研究員