中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在走過(guò)10余年的市場(chǎng)化道路之后，其自身結(jié)構(gòu)所存在的矛盾已經(jīng)到了不容輕視的地步——中國(guó)住宅總值已經(jīng)超過(guò)GDP總量的2倍。在這種情況下，各界探索解決這一矛盾的腳步不會(huì)因?yàn)檫@個(gè)事件而有所停滯。正如中央財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院郭田勇教授所言：“房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是一個(gè)大眾的市場(chǎng)，而不應(yīng)該是局限于高端小部分人的市場(chǎng)�！�

　　平民化、大眾化成主要方向

　　房改經(jīng)歷了10余年的完全市場(chǎng)化道路，其弊端也漸漸地顯露出來(lái)：在一定程度上導(dǎo)致房地產(chǎn)過(guò)熱。

　　由于權(quán)力和資本基于政績(jī)和利潤(rùn)的集體沖動(dòng)，一方面導(dǎo)致了宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)泡沫化風(fēng)險(xiǎn)，另一方面則帶來(lái)了嚴(yán)重的社會(huì)不公——使得少數(shù)人借此牟利。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格“不市場(chǎng)”成為了一句笑談，違背了市場(chǎng)規(guī)律的“市場(chǎng)價(jià)格”使中低收入階層望房興嘆。

　　中博實(shí)業(yè)有限公司陳玉春先生在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)表示，“二次房改”是有必要的。陳玉春表示，當(dāng)前中國(guó)的住房市場(chǎng)化遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有取得成功，現(xiàn)在只不過(guò)是在路上摸索而已。

　　陳玉春認(rèn)為，中國(guó)的住房市場(chǎng)化改革學(xué)自西方，但卻并不完全：只注重引進(jìn)了西方國(guó)家住房徹底市場(chǎng)化的一半，卻沒(méi)有甚至忘記引進(jìn)西方國(guó)家完善的住房保障制度的另一半。那么形成完善的住房保障體系就是下一步房改的重點(diǎn)。

　　郭田勇對(duì)這一觀點(diǎn)也持贊同意見(jiàn)。在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)，郭田勇表示：“目前房?jī)r(jià)水平已經(jīng)超出了普通職工的正常支付能力，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)定位成平民化和大眾化的市場(chǎng)，就是下一步房改的方向。”

　　該怎樣改？

　　然而，“二次房改”到底需要改什么和怎樣改卻尚無(wú)定論。

　　此輪“二次房改”的提出者之一，世界華人不動(dòng)產(chǎn)學(xué)會(huì)會(huì)員李明在接受媒體采訪時(shí)重申了自己對(duì)于“二次房改”的意見(jiàn)。他提出，“二次房改”要改的是：戶籍限制的保障性住房制度和商品住房制度兩種住房制度，政府劃撥供地和招拍掛供地兩種供地方式，由開(kāi)發(fā)商一支隊(duì)伍壟斷經(jīng)營(yíng)的“‘二二一’現(xiàn)行住房制度”。

　　李明說(shuō)，自己所建議建立的“‘三三制’住房制度”是：保障性住房以政府劃撥方式供地，由政府和民間的非營(yíng)利公益性建房機(jī)構(gòu)及建筑開(kāi)發(fā)商共同參與，不受戶籍限制解決城鎮(zhèn)低收入家庭的住房問(wèn)題。公共住房和公共租賃住房實(shí)行“四定兩競(jìng)”招標(biāo)，由民間的非營(yíng)利公益性建房機(jī)構(gòu)和建筑開(kāi)發(fā)商共同參與，不受戶籍限制向城鎮(zhèn)中等收入家庭提供準(zhǔn)市場(chǎng)化的平價(jià)住房。商品住房仍然以“招拍掛”方式供地，由建筑開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)，戶型面積和房?jī)r(jià)由開(kāi)發(fā)商自主確定，滿足高收入家庭的住房需求。概括起來(lái)就是“三種住房制度，三類供地方式，三支隊(duì)伍參與”，簡(jiǎn)稱“‘三三制’住房制度”。提出“二次房改”制度創(chuàng)新的目標(biāo)是建立“低端有保障，中端買(mǎi)得起，高端有選擇”的多層次良性發(fā)展的住房供應(yīng)體系。

　　來(lái)自網(wǎng)絡(luò)的意見(jiàn)則更多，比如：改變房地產(chǎn)稅費(fèi)制度，避免地方財(cái)政收入過(guò)分依賴土地出讓金；允許小產(chǎn)權(quán)房上市交易，增加供給；允許民眾自建房等等。網(wǎng)友銅豌豆在自己的博客中提出：一是把土地收入納入專門(mén)管理，�？顚Ｓ�，而不能將之作為普通財(cái)政收入來(lái)對(duì)待。通過(guò)把土地資金進(jìn)行專門(mén)管理，用固定支出渠道的方式方法來(lái)解決。二是土地收入根本不具備可持續(xù)性。現(xiàn)在世界發(fā)達(dá)國(guó)家的通行做法，就是把土地增值收入作為經(jīng)營(yíng)土地的長(zhǎng)久之計(jì)，而不是只賣(mài)土地。只有把土地增值部分納入公共財(cái)政，才能使資本遠(yuǎn)離土地和房地產(chǎn)的炒作。

　　對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，專家們的意見(jiàn)更加豐富詳盡。

　　郭田勇的意見(jiàn)很簡(jiǎn)練。他認(rèn)為，假如會(huì)有“二次房改”，改革會(huì)從3方面入手。首先，政府需要對(duì)土地使用權(quán)的管理制度進(jìn)行改革；其次，需要有關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)行進(jìn)行規(guī)劃和調(diào)控，防止房產(chǎn)價(jià)格居高不下；再次，對(duì)于中低收入者，政府應(yīng)該提供廉租房。

　　陳玉春則表示，改革的關(guān)鍵在于當(dāng)前各地政府在土地財(cái)政上的政策。如果推行新的住房政策，那勢(shì)必會(huì)牽涉到包括財(cái)政、信貸、土地等各個(gè)環(huán)節(jié)和部門(mén)。房子作為一種商品，卻又具有其特殊性。再次改革，首先應(yīng)該解決完善與住房市場(chǎng)化制度并行的住房保障制度。此外，應(yīng)從土地的國(guó)有屬性出發(fā)，使人們享受到國(guó)有土地本應(yīng)帶來(lái)的福利，把住房需求分類解決。

　　姜仁地產(chǎn)全國(guó)連鎖機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)姜仁在其博客中撰文指出，“二次房改”首先要改的是房地產(chǎn)業(yè)的“游戲規(guī)則”——將地方政府的財(cái)政收入與土地“招、拍、掛”脫鉤。其次是通過(guò)明確住房服務(wù)的提供范圍，由政府提供一定比例的廉租房和平租房來(lái)逐步扭轉(zhuǎn)以買(mǎi)房為主要形式的住房商品化。

　　中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰，則在接受媒體采訪時(shí)提出：當(dāng)前我國(guó)的廉租房、公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房等體系足夠多了，但是審查機(jī)制尚不夠健全。他表示，只有通過(guò)建立完善的家庭及個(gè)人資產(chǎn)審核機(jī)制，來(lái)確保保障性住房能夠切實(shí)地被需要的人使用，才能真正緩解低收入群體的住房壓力。

　　不管是哪種房改方案都直指畸高的房?jī)r(jià)，正是這個(gè)無(wú)法遏制漲勢(shì)的房?jī)r(jià)，逼迫所有人反思現(xiàn)行的住房制度問(wèn)題出在哪兒，用什么辦法終結(jié)這種明顯危及民生福祉的不正常房?jī)r(jià)格局。

　　冷淡預(yù)期是主流

　　假如真的出現(xiàn)“二次房改”，那么需要面對(duì)的則不僅僅是政策的變化，市場(chǎng)的風(fēng)云也會(huì)隨之變幻。

　　此前有網(wǎng)站對(duì)“二次房改”做過(guò)調(diào)查。76%的網(wǎng)友認(rèn)為有必要“二次房改”，以解決中等家庭的住房問(wèn)題；4%的網(wǎng)友認(rèn)為“沒(méi)有必要”。面對(duì)目前的房?jī)r(jià)，72%的網(wǎng)友表示“不會(huì)買(mǎi)房”。對(duì)于專家提出的以“二次房改”降低房?jī)r(jià)，68%的網(wǎng)友表示“不抱希望”。

　　陳玉春表示，雖然七八十年代生人很迫切地希望房屋制度改革，但是由于目前的主流群體已經(jīng)享受過(guò)福利分房帶來(lái)的利益了，所謂“二次房改”對(duì)他們的影響較小，難以得到其有利支持，進(jìn)入到實(shí)質(zhì)性階段的可能性較小。即使進(jìn)入到實(shí)施階段，由于來(lái)自地方政府和開(kāi)發(fā)商等的巨大壓力，對(duì)于目前市場(chǎng)的方向并不會(huì)有太大改變。

　　郭田勇則認(rèn)為，目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一些偏離，處于一種“曲高和寡”的狀態(tài)。市場(chǎng)的大方向與大眾化的住房需求相背離。實(shí)施“二次房改”或許可以緩解這種狀態(tài)，但是根本性的改變并不可期。

　　中國(guó)房改政策的起草人之一、中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在接受相關(guān)媒體采訪時(shí)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出了這樣一個(gè)評(píng)價(jià)：中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是一個(gè)年輕的市場(chǎng)，有很多不規(guī)范，我們?cè)谡{(diào)控當(dāng)中恐怕還要多吸取教訓(xùn)，比如現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲得太快，宏觀調(diào)控如何正確見(jiàn)效，水平需要不斷提高。另外，保障性住房嚴(yán)重不足，中低收入階層的住房問(wèn)題凸顯。在他看來(lái)，對(duì)于這樣年輕的市場(chǎng)，貫徹原先定下的政策，完善解決出現(xiàn)的問(wèn)題才是正確之舉，單純地否定現(xiàn)有政策和推倒重來(lái)，其結(jié)果是毀滅性的。

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　　目前住房體制三大缺陷

　　首先，貨幣化補(bǔ)貼政策與市場(chǎng)房租房?jī)r(jià)嚴(yán)重脫節(jié)。切實(shí)可行的住房貨幣化，必須具備以下兩個(gè)條件：一是住房實(shí)物供給充分，二是貨幣化住房補(bǔ)貼的數(shù)額能夠跟上房?jī)r(jià)和房租的實(shí)際漲幅。

　　其次，保障性住房建設(shè)與供給缺乏制度保障。

　　再次，禁止單位提供住房實(shí)物保障也存在弊端：一是無(wú)法就近上班的城市職工將與日俱增；二是增加城市交通量和能耗。