武漢一項(xiàng)目，客戶群體調(diào)查、項(xiàng)目定位正在緊鑼密鼓地進(jìn)行著。而該項(xiàng)目的用地一個(gè)月前才剛剛拍下�！澳壳伴_發(fā)商的開發(fā)速度越來(lái)越快了，相對(duì)以前拖拖拉拉的一貫風(fēng)格，顯然是擔(dān)心土地閑置被收回的風(fēng)險(xiǎn)�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴記者。

　　開發(fā)商加緊動(dòng)工開發(fā)

　　在中央的三令五申之下，近來(lái)各地已經(jīng)加大了對(duì)閑置土地的處置力度，國(guó)土部也決定掛牌督辦其中一些房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地。在廣州已經(jīng)傳出消息，5宗涉及國(guó)內(nèi)幾大開發(fā)巨頭的高價(jià)土地，大部分重新回到政府儲(chǔ)備當(dāng)中。而相比從前收地的“空穴來(lái)風(fēng)”，廣州的“動(dòng)作”對(duì)所有開發(fā)商更有震懾力。

　　政府早就出臺(tái)明確規(guī)定，閑置土地滿1年的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。

　　“土地閑置，開發(fā)商拖延開發(fā)，以期從土地增值中獲得更多的利�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴記者，不少土地被閑置圈地不建，都是開發(fā)商出于土地儲(chǔ)備的考慮。與此同時(shí)，由于多年里樓價(jià)與地價(jià)一直呈上漲趨勢(shì)，不少開發(fā)商拖延開發(fā)也是期望從土地增值中獲利。

　　“不過(guò)，也有不少是因?yàn)槟玫貢r(shí)地價(jià)太高，開發(fā)十分棘手，所以閑置�！睂�(duì)于囤地，有開發(fā)商道出了另外的原因。由于開發(fā)企業(yè)在2007年、2009年拿地價(jià)格太高，開發(fā)就意味著賠錢，因此閑置；另外，拍出的地塊或因拆遷不順等原因而未及時(shí)交地，或因政策變動(dòng)導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)被迫修改開發(fā)目標(biāo)，而導(dǎo)致開工延遲。

　　另外，一些開發(fā)企業(yè)并不是不想開發(fā)，而是由于房地產(chǎn)開發(fā)所需啟動(dòng)資金大、同時(shí)又面臨融資困難，部分中小企業(yè)出現(xiàn)資金短缺無(wú)力開發(fā)的情況。此外，還有因?yàn)榈厣衔锊疬w困難，項(xiàng)目沒有辦法取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展的企業(yè)。

　　業(yè)界回應(yīng)

　　打擊囤地意在平抑房?jī)r(jià)

　　在此前的國(guó)土資源部“掛牌督辦房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地處置新聞通氣會(huì)”上，國(guó)土部宣布全國(guó)閑置土地1萬(wàn)公頃，其中有25宗房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地被國(guó)土部掛牌督辦。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，國(guó)土部選擇此時(shí)高調(diào)宣布處理逾期閑置土地，意在向日漸明顯的囤地現(xiàn)象動(dòng)刀，促進(jìn)供應(yīng)土地的及時(shí)開發(fā)利用，盡快形成住房的有效供給，改善住房供求關(guān)系，“背后的目的是平抑房?jī)r(jià)”。

　　“這又是近期房產(chǎn)調(diào)控的組合拳之一”。武昌某項(xiàng)目的開發(fā)商說(shuō)，從廣州的收地看來(lái)，這次打擊囤地開始下“狠藥”了。尤其是“囤地型”的開發(fā)商，往年拿到的地塊大量積壓在手中，如果不想被收回，只能在政策壓力下聯(lián)合開發(fā)，或自行開發(fā)。

　　他分析，國(guó)土資源部此時(shí)高調(diào)宣布打擊囤地，目的在于督促已購(gòu)?fù)恋氐拈_發(fā)使用，增加市場(chǎng)供給，“受到一系列組合拳的影響，明年年初的市場(chǎng)將出現(xiàn)比較明顯的下滑”。

　　對(duì)于打擊囤地的政策，他說(shuō)這將會(huì)加大小開發(fā)商的資金壓力，“小開發(fā)商獲得土地將越來(lái)越難，以后的地產(chǎn)市場(chǎng)將是一個(gè)巨頭壟斷的時(shí)代�！�

　　專家說(shuō)法

　　“土地閑置”界定是關(guān)鍵

　　“不過(guò)從目前的武漢市場(chǎng)看來(lái)，大多項(xiàng)目基本已經(jīng)在這一年內(nèi)上馬開動(dòng)。”中國(guó)指數(shù)研究院華中分院分析師李國(guó)政告訴記者，在2007年到2009年期間拿到的地，一年期已經(jīng)到期甚至已過(guò)期限，所以，武漢不少開發(fā)商擔(dān)心土地閑置一年征收閑置費(fèi)，都趕在2010年前啟動(dòng)；另外，武漢的地價(jià)相對(duì)來(lái)說(shuō)，還不算很高，即使拿地價(jià)格過(guò)高，也不至于出現(xiàn)虧損的局面，因此能開發(fā)的項(xiàng)目都已經(jīng)啟動(dòng)。

　　“不過(guò)對(duì)土地閑置問(wèn)題缺少實(shí)在的嚴(yán)厲處置辦法，或不能有效得到落實(shí)，也是打擊囤地過(guò)程中的一個(gè)重要問(wèn)題”。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，不少囤地者為了躲避法規(guī)，拿出“上有政策、下有對(duì)策”的做法。一塊地?cái)[出了開工架勢(shì)，打一個(gè)樁、建幾棟樓就稱為“開工”，而項(xiàng)目的建設(shè)、竣工則遙遙無(wú)期。該人士認(rèn)為，對(duì)待土地閑置這樣的具體問(wèn)題，還需要對(duì)于“閑置”界定到位才能徹底打擊囤地。

　　◇拿地紀(jì)錄

　　2009年土地拍賣比2007年更瘋狂

　　從2009年已拍出的住宅土地結(jié)果來(lái)看，大集團(tuán)拿地勢(shì)頭更加兇猛，甚至超越了2007年，而中小開發(fā)商則幾乎沒有出手的機(jī)會(huì)。

　　從2009年的單價(jià)紀(jì)錄看，9月，武漢土地市場(chǎng)也上演了國(guó)企躍進(jìn)一幕，武漢地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)勝萬(wàn)科、保利等企業(yè)，以14.75億元拿下徐東麥德龍對(duì)面的一塊159畝居住用地，溢價(jià)率99.59%，樓面地價(jià)達(dá)4628元/平米，為2009年最高紀(jì)錄。

　　2009年12月底，華僑城在東湖風(fēng)景區(qū)招標(biāo)所得地塊，面積3167畝，總價(jià)43億元，成為武漢的“新地王”，此前，中北路武重地塊以35.02億成為武漢“地王”。

　　從2009年出讓的地塊分布情況來(lái)看，市中心區(qū)土地已經(jīng)相當(dāng)稀少。2009年僅武漢中心城區(qū)(包括東湖高新和武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū))累計(jì)出讓土地75幅，出讓土地達(dá)11200余畝，總成交金額286億元，而去年武漢市中心城區(qū)土地出讓面積僅為1516畝。

　　如果加上蔡甸、新洲、漢南等遠(yuǎn)城區(qū)2009年出讓的2500多畝土地，2009年全市土地出讓達(dá)到13700畝，總成交金額近300億元，無(wú)論是總量還是金額，都是武漢有史以來(lái)的一個(gè)紀(jì)錄。

　　土地交易的高峰主要出現(xiàn)在2009年下半年，絕大多數(shù)都是住宅與商業(yè)用地，7月-11月，武漢市土地成交面積近4500畝，12月底華僑城在東湖風(fēng)景區(qū)招標(biāo)所得地塊面積就高達(dá)3167畝，從拿地方式看，大連萬(wàn)達(dá)在漢口、積玉橋分別招標(biāo)共獲得296畝商業(yè)用地，以及世茂在蔡甸以1.686億元拿地561443平方米，都是“勾地”制度在漢實(shí)施的一種嘗試。

　　此外，福星惠譽(yù)通過(guò)城中村改造方式拿地，達(dá)成合作開發(fā)協(xié)議，也是政府加快城中村改造，推進(jìn)城市建設(shè)背景下的有益嘗試和探索。

　　◇記者有話說(shuō)

　　僅增加土地供應(yīng)量　遏制房?jī)r(jià)只是“九牛一毛”

　　2009年12月初的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議只是調(diào)控的開始，之后總理頻頻開會(huì)表明態(tài)度：“要遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲”，于是，我們現(xiàn)在就看到各職能部委陸續(xù)落實(shí)會(huì)議精神舉動(dòng)。

　　先是國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年”的規(guī)定，接著住建部強(qiáng)調(diào)要加大中低價(jià)普通商品房供應(yīng)，力爭(zhēng)解決1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭住房問(wèn)題；然后是財(cái)政部等五部委要求嚴(yán)控土地出讓金的征收管理；緊接著國(guó)土部等要求開發(fā)商拿地首付不低于50%。

　　由于前幾年調(diào)控時(shí)政策太猛了，造成樓市暴漲暴跌，特別是一線城市，2009年思路是走一步看一步，摸著石頭過(guò)河。希望能夠達(dá)到“溫水煮青蛙”的目的，逐步消滅炒房者，鼓勵(lì)自住和改善型購(gòu)房。比如二手房營(yíng)業(yè)稅，剛說(shuō)收緊，轉(zhuǎn)眼間國(guó)稅局又拋出一個(gè)溫和的“普通房未滿五年按照差額征稅”，就是害怕這個(gè)雙刃劍太猛，一旦房東轉(zhuǎn)嫁成本又把房?jī)r(jià)托高了。

　　現(xiàn)在問(wèn)題是，錢多了，物價(jià)不停漲，大家都覺得通貨膨脹了，投資渠道有限，那總不能等著財(cái)產(chǎn)縮水吧。于是，老百姓投資房產(chǎn)的意愿都空前高漲，武漢現(xiàn)在城區(qū)開盤的項(xiàng)目，八千九千單價(jià)的還是有人在搶，2009年武漢平均每天賣掉300多套房子，全市價(jià)格平均漲15%，2009年毫無(wú)疑問(wèn)是過(guò)去十年最牛的一年。開發(fā)商也不例外，特別是不差錢的國(guó)企拼命買地，2009年最后幾天，廣州出了一個(gè)255億的全國(guó)總價(jià)地王，上海出了一個(gè)32484元/平方米樓面地價(jià)的全國(guó)紀(jì)錄。

　　為此，國(guó)務(wù)院提出“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”并明確要求“做好土地供應(yīng)工作”之后，各級(jí)地方政府也迅速調(diào)整動(dòng)作，試圖通過(guò)“儲(chǔ)地”最終實(shí)現(xiàn)“供地”。

　　盡管2009年國(guó)土部曾對(duì)房地產(chǎn)成本進(jìn)行了摸底調(diào)查，認(rèn)為地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例在15%-30%之間，并不認(rèn)為是高地價(jià)導(dǎo)致了當(dāng)前的高房?jī)r(jià)。但是，不可否認(rèn)的是，土地價(jià)格的快速上漲是導(dǎo)致當(dāng)下房?jī)r(jià)上漲的基本影響因素之一。

　　不過(guò)仔細(xì)分析當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策，可以發(fā)現(xiàn)有不少政策都是圍繞著土地打轉(zhuǎn)的，基本上可以分為兩個(gè)方面——一方面打擊開發(fā)商捂地囤地，另一方面要求地方政府加大土地供應(yīng)。

　　一般而言，樓市的供求兩方有不同特點(diǎn)，需求彈性相對(duì)較大，而供給彈性相對(duì)較小。究其原因，供給經(jīng)歷了從土地入市、開工建設(shè)到最終批準(zhǔn)預(yù)售的一個(gè)過(guò)程，周期較長(zhǎng)，導(dǎo)致彈性變小。這樣的特點(diǎn)也更凸顯了穩(wěn)定土地供應(yīng)的重要性，保證每年有足夠的住宅土地供應(yīng)量和開工面積，這是保持各地房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定的一個(gè)關(guān)鍵性舉措。 （長(zhǎng)江商報(bào)）