房地產(chǎn)，從產(chǎn)業(yè)規(guī)模來看，位列推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“三大引擎”；就社會(huì)地位而言，事關(guān)民生、穩(wěn)定的根本大計(jì)。2月末，溫家寶總理用自曝“蝸居”經(jīng)歷的方式，強(qiáng)調(diào)了在任期內(nèi)必須抓好房地產(chǎn)業(yè)的決心。

　　上一輪政府調(diào)控后，全國(guó)一線城市的房地產(chǎn)出現(xiàn)了量跌價(jià)漲的對(duì)峙之態(tài)，開發(fā)商和購(gòu)房者形成的利益博弈格局開始僵持，“二輪調(diào)控”的呼聲在全國(guó)兩會(huì)前達(dá)到沸點(diǎn)。今天下午，全國(guó)政協(xié)十一屆三次會(huì)議開幕；3月5日，十一屆全國(guó)人大三次會(huì)議將開幕。被視為熱門話題的“房地產(chǎn)問題”將在全國(guó)兩會(huì)期間出現(xiàn)何種風(fēng)向和變局？本報(bào)記者就目前上海及全國(guó)的一些房地產(chǎn)熱點(diǎn)問題采訪了有關(guān)專家。

　　如無措施房?jī)r(jià)還會(huì)漲

　　自去年12月起，國(guó)務(wù)院出臺(tái)調(diào)控房?jī)r(jià)的“國(guó)四條”，其力度不可謂不大。全國(guó)樓市從今年1月至今的成交量降至歷史低位，上海在春節(jié)后的一周成交量甚至創(chuàng)出了歷史新低——1.3萬平方米。成交量持續(xù)低迷的同時(shí)，房產(chǎn)價(jià)格卻始終在小步攀升，成交均價(jià)為20041元/平方米，較去年同期上漲了54.36%。

　　2009年的樓市火爆，造就房產(chǎn)商“不差錢”的強(qiáng)勢(shì)。原本以為可以扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)過熱的調(diào)控，得到的結(jié)果是量跌價(jià)不跌。有媒體分析認(rèn)為，兩會(huì)或成樓市漲跌的分水嶺。此語一出，網(wǎng)絡(luò)反響極其熱烈，“二輪調(diào)控”的預(yù)期也水漲船高。

　　上海社科院一位不愿透露姓名的專家從宏觀層面分析，2009年95000億元的天量信貸資金是推動(dòng)這一輪房地產(chǎn)漲價(jià)的主要原因，今年各家銀行的計(jì)劃信貸量為70000億元，如果按計(jì)劃實(shí)施，整個(gè)市場(chǎng)的貨幣量供應(yīng)并不短缺。在土地供給方面，以上海為例，約為3000萬平方米左右，基本和“十一五”期間上海的平均土地供應(yīng)量持平。因此，從貨幣、土地供應(yīng)兩個(gè)方面來看，房?jī)r(jià)應(yīng)無大的波動(dòng)。

　　但是，自2007年起，國(guó)務(wù)院明確了政府在房地產(chǎn)改革中應(yīng)以保障型住房為主的基調(diào)后，真正從規(guī)模上增加保障型住房面積是從今年起展開的。換言之，在上海今年的3000萬平方米土地供給中，將有相當(dāng)一部分被用于建設(shè)經(jīng)適房和廉租房，商品房的供應(yīng)量將會(huì)下降。同時(shí)，對(duì)通脹的預(yù)期越來越強(qiáng)烈，這會(huì)導(dǎo)致大量居民為了保值增值而投資房產(chǎn)。在沒有外力的作用下，這兩大因素又將推動(dòng)上海房地產(chǎn)價(jià)格的繼續(xù)上漲。

　　將鼓勵(lì)社會(huì)性租賃房

　　有消息人士透露，上海的“二輪調(diào)控”政策將從鼓勵(lì)社會(huì)性租賃房開始。

　　經(jīng)過數(shù)年的社會(huì)辯論，關(guān)于“大學(xué)生是否應(yīng)該一畢業(yè)就買房”“解決全民有房還是全民有住的地方”等問題，民眾已經(jīng)有了更理性、客觀的認(rèn)知。預(yù)計(jì)將在二季度出臺(tái)的調(diào)控方案也是從解決居住問題著手。

　　所謂社會(huì)性租賃房，首先是有別于市場(chǎng)性租賃房屋，它是指由政府、社區(qū)乃至單位組織房源，租賃給有居住需求的特定人群。比如浦東新區(qū)針對(duì)引進(jìn)人才建立專家公寓，一些開發(fā)區(qū)向區(qū)內(nèi)的外來職工開放職工宿舍等。

　　“鼓勵(lì)社會(huì)性租賃房屋政策的系統(tǒng)出臺(tái)，勢(shì)必能解決一些外來人口住房的彈性需求，緩解市場(chǎng)的壓力�！边@位消息人士表示，如果此項(xiàng)調(diào)控措施不能達(dá)到應(yīng)有效果的話，不排除政府會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲措施的可能。

　　收入分配改革將啟動(dòng)

　　“自上世紀(jì)90年代以來，中國(guó)房?jī)r(jià)單邊上揚(yáng)，老百姓的收入水平卻沒有同步跟進(jìn)，其間產(chǎn)生的矛盾已經(jīng)嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展�！比A東師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任華偉教授認(rèn)為,“收入分配差距問題成了我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)的瓶頸問題，出臺(tái)改革措施迫在眉睫�！�

　　未來提高居民收入在國(guó)民收入中的比重，提高工資收入在初次分配中的比重是扭轉(zhuǎn)收入差距的關(guān)鍵所在。針對(duì)收入差距問題，有消息表明國(guó)家發(fā)改委已牽頭制定收入分配改革指導(dǎo)意見，樂觀估計(jì)將有望在年內(nèi)公布。

　　國(guó)家發(fā)改委宏觀院副院長(zhǎng)王一鳴表示，我國(guó)經(jīng)濟(jì)回升還受到結(jié)構(gòu)性因素制約，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的不平衡、不協(xié)調(diào)、不可持續(xù)的矛盾仍然突出。因此今年應(yīng)加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，其中加大調(diào)整和完善收入分配改革將成為重點(diǎn)，尤其應(yīng)提高中低收入者的收入水平。

　　改革前需梳理好政策

　　“中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)承載了太多的復(fù)雜因素�！比A偉說，“房地產(chǎn)改革到了需要重新來梳理政策的時(shí)刻�！�

　　“為了能讓房地產(chǎn)業(yè)順利發(fā)展，同時(shí)為了讓社會(huì)更和諧，各種訴求都必須在其中有所體現(xiàn)，所以社會(huì)保障、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、宏觀調(diào)控等各種手段也就紛紛登場(chǎng)亮相來發(fā)揮作用�！比A偉表示，正是因?yàn)榫置娴募姺睆?fù)雜，導(dǎo)致了調(diào)控政策、監(jiān)管手段的出臺(tái)有凌亂、重復(fù)之嫌，而有的則失之簡(jiǎn)單、一刀切。

　　以二套房貸提高首付比例和提高二手房交易稅收為例，華偉認(rèn)為如果前者是為了銀行體系的安全監(jiān)管，那么提高首付比例無可厚非；后者是為了打擊炒房、提高投機(jī)者的交易成本，也是完全應(yīng)該的。但是，這兩項(xiàng)政策出臺(tái)之時(shí)，有否考慮過政府同樣積極提倡的改善型住房的國(guó)民需求呢？根據(jù)中國(guó)目前房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際狀況，購(gòu)買改善型住房的居民將會(huì)受二套房貸首付比例提高的影響，因?yàn)槎�手房交易成本提高了。如果首套住房即為商品房的話，即便先賣后買，按照現(xiàn)行規(guī)定也得按照二套房規(guī)定來提高首付比例。

　　“像保障型住房這樣的社會(huì)問題，不可能通過市場(chǎng)來解決，反之亦然�！比A偉說，“本屆政府下了很大的決心希望抓好房地產(chǎn)問題，那么首先要搞清楚現(xiàn)階段各方的權(quán)利和義務(wù)，然后依次梳理現(xiàn)行的政策、法規(guī)，并為‘十二五’期間的房地產(chǎn)走向定基調(diào)�！�