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　　房地產作為一個獨立的行業(yè)出現，并獲得長足的發(fā)展，依賴于工業(yè)化和城市化帶來的巨大物業(yè)需求。這種需求包括：工業(yè)廠房、商業(yè)辦公樓宇、娛樂經營設施以及家庭住宅等。我們認為，房地產、工業(yè)化和城市化等表觀狀態(tài)的背后，體現的是經濟機會和人口流動的方向和速度，而決定這種方向和速度的是實體經濟。

　　回顧世界經濟發(fā)展歷程，任何一個國家實現現代化的過程必然伴隨著工業(yè)化和城市化。這種規(guī)律，從經濟學角度看，是農村小農經濟向城市化大生產轉變的過程；從人口地理學角度看，是人口由農村向城市集中、農業(yè)人口變成非農業(yè)人口的過程；從社會學角度看，是農村生活方式向城市生活方式轉化的過程。透過這些規(guī)律性特征可以歸結出一國經濟和社會現代化的本質是：經濟要素追求更高回報，生產力不斷提升，改善人民收入和生活質量。沿著這種邏輯思考中國的現實，我們將會更加簡單直觀地理解中國房地產行業(yè)的發(fā)展根基在于實體經濟，這符合房地產行業(yè)的內在規(guī)律和歷史經驗。

　　從宏觀層面看，經濟可持續(xù)增長是城市化的原動力，進而決定房地產行業(yè)的長期走勢。但是我們需要看清的是，城市化不是經濟增長的目的和手段，更不是房地產長足發(fā)展的需要，而是工業(yè)化和產業(yè)結構升級的結果�，F代工業(yè)的精髓是通過分工協作和規(guī)�；�經營提升生產效率，推動產業(yè)結構由低向高演進，不斷提高居民收入和生活水平。而城市的集聚效應、規(guī)模經濟和交易成本節(jié)約，能夠顯著提升資源配置和利用效率，迎合了這種生產方式轉變的需要，因此發(fā)達國家經濟活動的重心都在城市。活躍的城市經濟孕育大量的經濟機會，吸引各種生產要素流入，這是人口向城市流動和聚集的根本原因。正是經濟活動和人口布局的變化，帶來巨大的物業(yè)需求，推動房地產行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。而勞動力總是以追逐經濟利益為導向，因此人口流動方向、規(guī)模和速度，根本上取決于經濟增長、就業(yè)機會和收入水平的趨勢。一旦一個經濟體或者一個城市失去經濟和收入增長的活力，那么也就意味著房地產成長周期的終結。

　　從微觀層面看，城市中居民每時每刻都在付出生活成本，從房屋租金、基礎設施費用、餐飲交通、教育醫(yī)療到基本的娛樂活動，因此收入水平決定了人們在一個城市生活的可能性和幸福度。如果經濟發(fā)展和產業(yè)升級遲緩不能帶來產出效率的增加和人民收入的提高，那么即使房價不再是一個讓許多人頭疼的問題，樓市需求依然難言樂觀。因為失去實體經濟增長支撐的就業(yè)和收入是難以支持人們在城市中消費和生活的，那么住宅和商用物業(yè)的發(fā)展就失去了需求基礎。相應的，經濟機會的減少必然帶來企業(yè)收益的下滑，經營規(guī)模不再有擴張的可能，那么寫字樓和工業(yè)地產的需求也將隨之走低。

　　中國房地產商品化時間盡管不長，但是實體經濟狀況對行業(yè)的影響依舊十分明顯。這里需要指出的是，由于商品住宅的投資屬性和中國特殊的發(fā)展階段，房價走勢與經濟基本面的相關性受到的擾動比較大。相反，由于租金與居民當期收入和企業(yè)效益的關聯性較大，租賃價格波動不能脫離主流收入水平，因此能夠更真實的反映房地產和實體經濟的聯系。

　　觀察近年來全國、北京和上海GDP增速和租賃價格指數季度走勢可以發(fā)現：全國辦公樓租賃價格指數和商業(yè)營業(yè)用房租賃價格指數與GDP增速總體上保持較為一致的運行態(tài)勢，尤其是2009年盡管住宅價格增速大幅超越了經濟，但是租賃價格指數在經濟增速回升長達一年之后才探底回升。如果我們單獨看北京和上海的情況，房屋租賃價格和GDP的相關性體現得更為明顯，租賃價格亦滯后于經濟增速走勢。不僅在中國，實體經濟發(fā)展前景決定房地產行業(yè)趨勢的歷史經驗比比皆是。日本、韓國房地產行業(yè)發(fā)展的黃金周期均在人均GDP(或人均GNI)上升最快的時期，持續(xù)時間約分別為20年和25年。

　　經歷金融危機洗禮，世界和主要經濟體的經濟結構和發(fā)展態(tài)勢已經發(fā)生了深刻變化。中國經濟發(fā)展方式轉變和產業(yè)結構調整升級是經濟實現可持續(xù)發(fā)展的必然選擇，也將從根本上決定房地產行業(yè)的命運。(編輯 姚炯)