繼本月初上海市政府宣布迪士尼樂園項目獲中央核準后，國家發(fā)改委本周一又公告披露，上海迪士尼樂園項目的建設(shè)地址位于上海市浦東新區(qū)川沙新鎮(zhèn)，占地116公頃。雖然與此前媒體披露的6100多畝(逾400公頃)的上海迪士尼樂園項目征地規(guī)模相比，發(fā)改委核準的項目占地面積大為縮水，被戲稱作“全球最小的迪士尼”，但基于迪士尼概念已在川沙土地市場形成刺激作用，眼下市場對迪士尼周邊土地的預(yù)期并未降低。不過，記者也調(diào)查了解到，對一些在迪士尼輻射范圍內(nèi)擁有土地的公司來說，此前“叫囂”的土地價值未必就能得到巨額兌現(xiàn)。

　　對于關(guān)注迪士尼所帶來的房地產(chǎn)財富效應(yīng)的人來說，川沙土地受到開發(fā)商瘋狂爭奪的情形依然歷歷在目。就在本月4日上海正式宣布迪士尼項目獲國家核準的消息后，當天2幅迪士尼概念的川沙土地就在幾十家開發(fā)商的追捧下分別以264%和427%的高溢價率成交，折合樓板價分別超過了每平方米14000元和16000元。

　　而在業(yè)內(nèi)看來，那一天的土地出讓更為5年來少有土地供應(yīng)的川沙確立了新的“風向標”。即便發(fā)改委的公告顯示上海迪士尼樂園比預(yù)想中的“迷你”許多，輻射效應(yīng)由此可能打折扣，但知情人士告訴記者，此次核準披露的僅指迪士尼主題公園核心區(qū)，外圍還將建設(shè)大量配套項目，加上川沙本身還在不斷完善區(qū)域規(guī)劃，上海的建設(shè)用地供應(yīng)又一向偏緊，因此預(yù)期土地價值不會受到明顯影響。

　　不過，隨著迪士尼消息的逐步公開，市場反應(yīng)也漸趨冷靜。對于已經(jīng)在川沙擁有土地的企業(yè)來說，土地升值不假，但從中又能受益幾何呢？在業(yè)內(nèi)看來，像界龍實業(yè)、中路股份等在川沙擁有土地的上市公司，此前股價已經(jīng)在迪士尼概念的市場炒作中漲幅明顯，現(xiàn)在迪士尼終于落地并且川沙土地又飆出高價，土地資產(chǎn)增值的預(yù)期自然而然地產(chǎn)生。但是上述企業(yè)所擁有的均為外圍的工業(yè)用地，無論是選擇自行開發(fā)還是轉(zhuǎn)讓獲利，收益空間總沒有住宅或商業(yè)開發(fā)來得大，而土地要想“變性”的話，更是公認的高難度動作。

　　還有一種預(yù)期是，雖然眼下不在征地范圍內(nèi)，但相關(guān)公司所擁有的迪斯尼輻射范圍的土地可能今后也會被政府收回，因為如果要進行工業(yè)開發(fā)可能影響迪士尼周邊布局和環(huán)境。從實地來看，大部分企業(yè)“領(lǐng)地”也還是雜草叢生、沒有進行開發(fā)。但是官方的土地補償標準往往是很難讓企業(yè)土地實現(xiàn)爆發(fā)式增值。有資料顯示，目前浦東川沙地段的土地補償費是每平方米43.5元，并且建設(shè)用地和農(nóng)地是一個價錢，即便加上房屋動遷補償、安置費等，恐怕所得有限，不會像外界想像的那么夸張。