□上海易居房地產研究院綜合研究部部長 楊紅旭

　　宅基地流轉成為近期樓市熱點話題，浙江的試點備受業(yè)界關注，但全國層面并無重大突破。不過，我們可以看到，浙江嘉興宅基地流轉工作試點動作頗大，截至10月底，已置換出近萬畝宅基地，可作為工業(yè)與建設用地。其做法是“兩分兩換”，即“將宅基地和承包地分開，搬遷與土地流轉分開；以承包地換股、換租、換保障，推進集約經營，轉換生產方式；以宅基地換錢、換房、換地方，推進集中居住，轉換生活方式”。

　　筆者認為，這是一種值得褒揚的嘗試。2008年召開的十七屆三中全會作出了《中共中央關于推進農村改革發(fā)展若干重大問題的決定》，其中包括農村土地制度改革，首次提出逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，農村集體經營性建設用地市場化出讓，與國有土地享有平等權益；完善農村宅基地制度，保障農戶宅基地用益物權。不過，盡管這一指導方針出臺已兩年多，但國家層面并無實質性配套措施，只有少數地區(qū)在作相關嘗試。

　　在農村建設用地使用權自由、公平流轉的重大意義上，政府和有識之士早已達成共識：一是有利于減小城鄉(xiāng)差距，讓農民和村集體能夠交易土地使用權，有機會獲得財產性收入，避免土地價值被嚴重低估。這不同于傳統(tǒng)的征地制度，不是被迫讓農地廉價地轉化為城鎮(zhèn)用地，而城市政府從中獲得巨大收益。二是有利于房價朝著健康的方向運行，當前多數大城市的建設用地已變得捉襟見肘，在土地供應緊張的情況下，房價很難下跌。

　　農村建設用地中，最大的組成部分是宅基地，但可能很多人會低估宅基地的能量。目前，我國有3萬個建制鎮(zhèn)和集鎮(zhèn)，300萬個村莊，18億畝耕地，4億畝農村建設用地。全國房屋建筑面積達510多億平方米，其中，城鎮(zhèn)房屋建筑面積已經達到180多億平方米。如果能使4億畝農村建設用地(多屬宅基地)、300多億平方米村鎮(zhèn)房屋流動起來，這將是一個比現有的城市房地產市場規(guī)模還要大的市場。

　　目前，我國城鎮(zhèn)戶均(按2008年6.07億的常住人口計算)住房建筑面積約90平方米，所以政府倡導發(fā)展90平方米以下的中小戶型住宅，以滿足普通居民的住宅需求；而農村戶均住房建筑面積約138平方米，若考慮到農民住宅一般都帶有院子，則對土地耗費遠遠高于城鎮(zhèn)住宅。更嚴重的是，由于農村人口持續(xù)大規(guī)模地向城市流動，造成農村住宅空置率很高。

　　因此，加快宅基地使用權流轉，盤活農村建設用地，已成為關系我國房地產業(yè)能否持續(xù)發(fā)展的大事。如果說1998年的住房體制改革激活了我國的住宅市場，使住宅產業(yè)成為新的經濟增長點，那么，以盤活宅基地為主的農村建設用地入市變革，則必將成為推動我國房地產業(yè)二次飛躍和農村經濟大發(fā)展的重要契機。

　　不過，這樁利國利民利房地產業(yè)的好事，卻是塊難啃的“骨頭”。筆者認為，目前有兩只“攔路虎”，橫在宅基地流轉的面前，而國家層面之所以遲遲未出細化措施，也正是基于這兩個原因。

　　一只是“小產權之虎”。小產權在全國范圍內大量存在，尤其是北京、深圳這樣的大都市，由于市區(qū)房價高昂導致前些年郊區(qū)小產權房瘋狂滋生。小產權房屬違法建筑，未來應通過補交土地出讓金等形式把小產權房納入合法范疇，但在這一問題尚未真正解決前，很難在法律層面形成全國性允許宅基地使用權自由流向城鎮(zhèn)房地產的體系。

　　另一只是“資金之虎”。農村建設用地改革的思路并不復雜，基本思路是把宅基地置換出來，讓農民住上多層甚至是高層住宅樓，通過提高住宅容積率達到集約化用地的目標，而騰出的大量宅基地，可用于經營性的房地產開發(fā)，比如廠房、倉庫、商業(yè)用房、商品住宅等。這項措施對于大城市郊區(qū)或開發(fā)區(qū)附近的村集體來說，由于存在房地產市場需求，只要節(jié)省出來的土地可售價格等于或高于動遷安置成本,當然行之有效。但對于全國大部分農村宅基地來說，由于房地產市場需求較少，如果要讓農宅“騰籠換鳥”，很重要的問題在于，動拆遷和新建住宅樓的資金從何而來？

　　面對上述問題，必然會出現這樣的局面：農地入市改革只能“自下而上”地慢慢來，現在就奢望國土部明確表態(tài)支持并不現實；同時，也只能先從東部大城市郊區(qū)開始實行，而對工業(yè)化水平很低的廣大中西部農村來說，還有很長的路要走。