上周,本報(bào)報(bào)道了東莞市莞城、南城、虎門(mén)率先試點(diǎn)二手房網(wǎng)上交易的消息引起各方廣泛關(guān)注。試行一段時(shí)間后,市場(chǎng)情況如何?記者了解到,近幾年才上市的“次新房”由于其年頭較短及配套完善一直是二手房市場(chǎng)上的“寵兒”,可是這類(lèi)房源很多還沒(méi)有拿到房產(chǎn)證。那么,當(dāng)二手房網(wǎng)上簽約遭遇無(wú)房產(chǎn)證“次新房”,將會(huì)怎樣?當(dāng)新規(guī)與現(xiàn)實(shí)碰撞,會(huì)有怎樣的影響?

　　【新規(guī)執(zhí)行】

　　“透明售房”讓市民放心

　　從上周開(kāi)始,虎門(mén)、南城、莞城三鎮(zhèn)街作為試點(diǎn)已率先實(shí)施二手房網(wǎng)上備案制度。這一網(wǎng)上簽約制度,對(duì)于二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)大利好。

　　市民只需輕點(diǎn)鼠標(biāo),就可以看到全市的二手房房源。不僅便利,最主要的是能防止“一房多賣(mài)”等交易陷阱,比如中介公司通過(guò)網(wǎng)上交易系統(tǒng)放盤(pán),在此之前都是會(huì)憑房產(chǎn)證原件去登記,產(chǎn)權(quán)一目了然,根本不存在抵押、查封等產(chǎn)權(quán)不清晰的情況,市民就不必?fù)?dān)心房子是否有問(wèn)題了。此外,東莞中原市場(chǎng)部經(jīng)理車(chē)德銳認(rèn)為,房子的售價(jià)會(huì)更透明,因?yàn)樵跂|莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)上可以查到房屋的售價(jià),中介公司“吃差價(jià)”的事件就很難出現(xiàn),因此減少了買(mǎi)賣(mài)雙方的損失。

　　另一方面,目前二手中介市場(chǎng)不太規(guī)范,許多無(wú)證無(wú)牌的小中介公司混雜其中,這段時(shí)間由于市場(chǎng)好轉(zhuǎn),越來(lái)越多的小中介涌現(xiàn),市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。而二手房網(wǎng)上簽約的實(shí)施,對(duì)于規(guī)范中介行業(yè)來(lái)說(shuō)是個(gè)較大的利好,因?yàn)檫@一交易系統(tǒng)只開(kāi)放給有資質(zhì)、誠(chéng)信度高的中介公司,所以許多無(wú)證經(jīng)營(yíng)的小中介公司將被淘汰出局,規(guī)范整體行業(yè)市場(chǎng)。

　　【面臨尷尬】

　　無(wú)房產(chǎn)證“次新房”遇交易難題

　　雖然這一政策帶來(lái)了一系列利好,但記者在采訪中發(fā)現(xiàn),在二手房網(wǎng)上簽約的流程中,多出了一個(gè)網(wǎng)上掛牌的步驟,而掛牌物業(yè)必須是有證且產(chǎn)權(quán)清晰的,雖然這一規(guī)定讓購(gòu)房者可以放心購(gòu)房,但同時(shí)也存在一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題,那就是沒(méi)有拿到房產(chǎn)證的房子就無(wú)法在網(wǎng)上交易。

　　市民汪先生于去年8月買(mǎi)了一套一樓的房子,可買(mǎi)后發(fā)現(xiàn)采光等多方面不是很理想,因此想賣(mài)掉再另買(mǎi)房子。于是,去年底時(shí),汪先生就在一些二手中介放盤(pán),由于放的價(jià)格較高,一直到現(xiàn)在還沒(méi)有賣(mài)出去。聽(tīng)到今后二手房必須憑房產(chǎn)證原件去網(wǎng)上登記掛牌銷(xiāo)售的消息后,汪先生很是擔(dān)憂。

　　“為什么一定要拿到房產(chǎn)證后才能買(mǎi)賣(mài)?那像我這類(lèi)的業(yè)主不就不能賣(mài)房了?”對(duì)此,汪先生表示很不理解,他認(rèn)為,只要房產(chǎn)證辦得下來(lái)就沒(méi)問(wèn)題,但是并不能規(guī)定沒(méi)拿到房產(chǎn)證就不能上市買(mǎi)賣(mài)。記者在采訪時(shí)發(fā)現(xiàn),像汪先生這類(lèi)擁有“次新房”而無(wú)房產(chǎn)證的業(yè)主不在少數(shù)。

　　值得注意的是,由于東莞近幾年樓市發(fā)展迅速,這幾年建成的商品房非常多,目前在市場(chǎng)上銷(xiāo)售的房子,有很大一部分恰恰就屬于還沒(méi)有拿到房產(chǎn)證之列的。

　　“目前東莞市面上的二手房源中,因?yàn)楦鞣N原因暫時(shí)沒(méi)有拿到房產(chǎn)證的量確實(shí)非常大�！币幻�不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士稱(chēng),這類(lèi)房源一直是該公司成交量的強(qiáng)大支撐,對(duì)于整體的東莞市場(chǎng)來(lái)說(shuō)這類(lèi)房源占比很大。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),有很多普通購(gòu)房者都碰到過(guò)這樣沒(méi)有房產(chǎn)證的“次新房”,房齡短因此很新,且配套優(yōu)勢(shì)明顯,購(gòu)房者對(duì)房屋的多個(gè)方面都很滿意,因此,在此新規(guī)出來(lái)之前,這類(lèi)房子還是很受購(gòu)房者歡迎的,也有很大部分購(gòu)房者就購(gòu)買(mǎi)了此類(lèi)房子。

　　而在新規(guī)出來(lái)之前,中介一般都是通過(guò)“合同+公證”的操作方式進(jìn)行交易,等到過(guò)戶條件具備時(shí)再辦理過(guò)戶手續(xù)�！半m然這類(lèi)交易存在著一定風(fēng)險(xiǎn),但是這類(lèi)房源的需求是龐大的。”該人士指出,一旦要房產(chǎn)證才能上網(wǎng)掛牌交易,那么這一部分市場(chǎng)將會(huì)流失,成為二手房網(wǎng)簽市場(chǎng)下的尷尬。

　　【現(xiàn)場(chǎng)走訪】

　　多交錢(qián)就可“操作”成功

　　那么,這一規(guī)定實(shí)施了近一周時(shí)間,“次新房”這一市場(chǎng)是否如理論當(dāng)中的一樣,因不能上網(wǎng)掛牌銷(xiāo)售而遭遇重創(chuàng)?昨日,記者以業(yè)主身份走訪市區(qū)一些中介門(mén)店,記者自稱(chēng)想放盤(pán)一南城某小區(qū)120平方米三房物業(yè),由于是2008年11月份購(gòu)入,今年8月剛剛收樓,由于時(shí)間較短,開(kāi)發(fā)商方面還未通知辦理房產(chǎn)證事宜,因此還沒(méi)有房產(chǎn)證,看能否掛牌銷(xiāo)售。

　　“當(dāng)然可以啊,只要你多給3000元左右,我們就可以幫你操作�！痹谀铣且恍�區(qū)南門(mén)附近,方圓幾百米之內(nèi)就聚集了10余家中介門(mén)店,一知名中介公司經(jīng)紀(jì)人稱(chēng),沒(méi)有房產(chǎn)證沒(méi)關(guān)系,只要多交錢(qián),最慢十五天內(nèi)就可以出房產(chǎn)證,因此之前沒(méi)有房產(chǎn)證的“次新房”照樣可以進(jìn)行銷(xiāo)售。隨后,記者走訪了多家不同的中介公司,得到的答復(fù)基本一致,稱(chēng)“上有政策下有對(duì)策”,只要你有物業(yè),就不要管政策,中介可以幫忙通過(guò)其它方法操作買(mǎi)賣(mài),比如可以通過(guò)多交錢(qián)加快出證的方法等。

　　【業(yè)內(nèi)人士】

　　“希望政府綜合考慮實(shí)際情況”

　　對(duì)于這類(lèi)尷尬問(wèn)題,業(yè)內(nèi)人士均稱(chēng)“很頭疼”�！斑@確實(shí)是我們目前比較矛盾的一個(gè)問(wèn)題�！币粯I(yè)內(nèi)人士稱(chēng),如果嚴(yán)格執(zhí)行網(wǎng)上簽約制度,那么暫時(shí)還沒(méi)拿到房產(chǎn)證的這部分客戶將流失,這一損失是很大的,其實(shí)中介是可以“繞過(guò)”這一政策來(lái)操作的,就不會(huì)受影響,但這一政策就形同虛設(shè)。因此,他告訴記者,就這一尷尬問(wèn)題,他們公司也正在與相關(guān)部門(mén)協(xié)商,希望能有所收獲,期待政府有更好的方式來(lái)執(zhí)行這一政策。

　　對(duì)此,另一業(yè)內(nèi)人士夏先生也指出,在一手房交易中,因?yàn)榉吭礇](méi)有房產(chǎn)證,所以存在一房多賣(mài)的現(xiàn)象,應(yīng)該進(jìn)行網(wǎng)上房源登記備案,保證已在網(wǎng)上簽約的房子不能被發(fā)展商拿來(lái)再賣(mài)；但對(duì)于二手房買(mǎi)賣(mài)來(lái)說(shuō),政府部門(mén)無(wú)法監(jiān)管到合同債權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為,因?yàn)檫@種行為是分散隱蔽的,屬于市場(chǎng)交易主體的自主行為,完全屬于市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)由交易主體自行承擔(dān),政府完全沒(méi)有必要過(guò)多干涉。

　　因此,他希望,政府在制定政策或者紅頭文件前,多聽(tīng)取法律專(zhuān)家的意見(jiàn)和行業(yè)專(zhuān)家及群眾的意見(jiàn),不要忽略行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)政策制定的影響和意見(jiàn),希望今后有所改變。

　　對(duì)于這類(lèi)尷尬問(wèn)題,業(yè)內(nèi)人士均稱(chēng)“很頭疼”�！斑@確實(shí)是我們目前比較矛盾的一個(gè)問(wèn)題。”一業(yè)內(nèi)人士稱(chēng),如果嚴(yán)格執(zhí)行網(wǎng)上簽約制度,那么暫時(shí)還沒(méi)拿到房產(chǎn)證的這部分客戶將流失,這一損失是很大的,其實(shí)中介是可以“繞過(guò)”這一政策來(lái)操作的,就不會(huì)受影響,但這一政策就形同虛設(shè)。因此,他告訴記者,就這一尷尬問(wèn)題,他們公司也正在與相關(guān)部門(mén)協(xié)商,希望能有所收獲,期待政府有更好的方式來(lái)執(zhí)行這一政策。

　　對(duì)此,另一業(yè)內(nèi)人士夏先生也指出,在一手房交易中,因?yàn)榉吭礇](méi)有房產(chǎn)證,所以存在一房多賣(mài)的現(xiàn)象,應(yīng)該進(jìn)行網(wǎng)上房源登記備案,保證已在網(wǎng)上簽約的房子不能被發(fā)展商拿來(lái)再賣(mài)；但對(duì)于二手房買(mǎi)賣(mài)來(lái)說(shuō),政府部門(mén)無(wú)法監(jiān)管到合同債權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為,因?yàn)檫@種行為是分散隱蔽的,屬于市場(chǎng)交易主體的自主行為,完全屬于市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)由交易主體自行承擔(dān),政府完全沒(méi)有必要過(guò)多干涉。

　　因此,他希望,政府在制定政策或者紅頭文件前,多聽(tīng)取法律專(zhuān)家的意見(jiàn)和行業(yè)專(zhuān)家及群眾的意見(jiàn),不要忽略行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)政策制定的影響和意見(jiàn),希望今后有所改變。

　　-延伸閱讀

　　新規(guī)實(shí)施前后對(duì)比

　　新規(guī)實(shí)施前后,流程上有哪些變化?記者進(jìn)行了深入采訪。

　　步驟1 產(chǎn)權(quán)和房源信息審查

　　實(shí)施前:沒(méi)有這一環(huán)節(jié)。在此之前,不管有沒(méi)有拿到房產(chǎn)證,業(yè)主如果需要放盤(pán),就可直接去中介門(mén)店,口頭報(bào)出自己要放盤(pán)的物業(yè)類(lèi)型、面積和價(jià)格等信息,中介便可直接放盤(pán)。

　　實(shí)施后:如果業(yè)主想發(fā)布房源信息的話,就多了不少步驟。首先,得進(jìn)行產(chǎn)權(quán)資料審查,如果還沒(méi)拿到房產(chǎn)證的二手房,將不能在網(wǎng)上掛牌銷(xiāo)售。然后,中介公司工作人員審查核對(duì)資料,系統(tǒng)如顯示“可進(jìn)行交易”,該房屋則為可出售房屋；如果有產(chǎn)權(quán)不清等問(wèn)題,則顯示“不可進(jìn)行交易”,該房屋則不能在網(wǎng)上掛牌交易。

　　步驟2 簽署委托書(shū)

　　實(shí)施前:沒(méi)有這一環(huán)節(jié)。在實(shí)施這一政策前,一般來(lái)說(shuō)業(yè)主是不需要和中介簽訂任何協(xié)議,基本上是口頭放盤(pán)。

　　實(shí)施后:經(jīng)查詢核實(shí),如屬可出售房屋,則由中介公司與業(yè)主簽訂同意委托中介公司將該房屋掛牌的《房源信息發(fā)布委托書(shū)》。

　　步驟3 房源信息網(wǎng)上掛牌

　　實(shí)施前:沒(méi)有這一環(huán)節(jié)。

　　實(shí)施后:在進(jìn)行之前的幾個(gè)步驟后,中介公司將該房屋信息在市房管局公共信息網(wǎng)上掛牌發(fā)布,成功掛牌后,中介公司打印《房源信息發(fā)布回執(zhí)》交給業(yè)主。之后,房源信息會(huì)在網(wǎng)上顯示,供廣大市民參考和選擇。

　　步驟4 網(wǎng)上簽訂買(mǎi)賣(mài)合同

　　實(shí)施前:交易合同是由中介提供的,不同中介有不同版本,容易產(chǎn)生糾紛。

　　實(shí)施后:中介為業(yè)主找到買(mǎi)家并談妥后,在網(wǎng)上打印并簽訂統(tǒng)一的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間合同》,由于三方簽署了統(tǒng)一的合同,信息更加齊全,更能保障買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)益。

　　步驟5 房管所簽約鑒證

　　實(shí)施前:沒(méi)有《掛牌受理單》。

　　實(shí)施后:房管所現(xiàn)場(chǎng),在房管所工作人員見(jiàn)證下,三方再簽署統(tǒng)一的《東莞市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。與此前不同的是,交易雙方提供的資料中,多了一份《掛牌受理單》,這份材料是必須有的,這也給之前因沒(méi)有房產(chǎn)證而不能進(jìn)行網(wǎng)上掛牌的房源再次設(shè)置了一道門(mén)檻。也就是說(shuō),此前沒(méi)有在網(wǎng)上進(jìn)行掛牌,先進(jìn)行了私下買(mǎi)賣(mài)交易的,等待房產(chǎn)證出來(lái)再來(lái)過(guò)戶的做法以后將很難行得通。