住房?jī)?yōu)惠政策歷史使命已完成應(yīng)擇機(jī)退出為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)、促進(jìn)房市回暖，2008年底以來(lái)，我國(guó)先后出臺(tái)了降低首付款比例、利率七折優(yōu)惠、減免交易環(huán)節(jié)稅等一系列住房?jī)?yōu)惠政策。這些政策的推出及實(shí)施推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫，主要表現(xiàn)在：市場(chǎng)銷售猛增，銷售面積和銷售額增速均創(chuàng)1998年房改以來(lái)歷史同期最高紀(jì)錄；投資增長(zhǎng)逐月加快，近兩月已經(jīng)反超同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資；價(jià)格不斷上升，環(huán)比已連續(xù)8個(gè)月正增長(zhǎng)。總體來(lái)看，住房?jī)?yōu)惠政策已經(jīng)取得了顯著效果，今年房市升溫遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了人們的預(yù)期，對(duì)實(shí)現(xiàn)保增長(zhǎng)目標(biāo)發(fā)揮了重要作用。在房地產(chǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)都已經(jīng)穩(wěn)定回升的情況下，住房?jī)?yōu)惠政策已完成其歷史使命，理應(yīng)擇機(jī)退出。

　　住房?jī)?yōu)惠政策主要是從需求方面刺激樓市回暖的，在短期內(nèi)供給增加有限的情況下，需求在多重因素疊加效應(yīng)下不斷放大，供求失衡的結(jié)果必然是不斷推高房?jī)r(jià)，泡沫不斷增大。我們認(rèn)為，判斷住房?jī)?yōu)惠政策是否退出，關(guān)鍵要看三個(gè)條件：一是國(guó)民經(jīng)濟(jì)是否穩(wěn)定回升；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)是否走上了自主增長(zhǎng)通道，尤其是自主性投資是否開(kāi)始活躍；三是政策退出是否導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)大起大落。從目前和未來(lái)趨勢(shì)判斷，這三個(gè)條件已經(jīng)具備。

　　首先，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)逐季加快，企穩(wěn)回升的態(tài)勢(shì)已經(jīng)確立。今年一、二、三季度全國(guó)GDP增長(zhǎng)分別為6.1%、7.9%和8.9%，預(yù)計(jì)四季度將超過(guò)10%，全年增長(zhǎng)8.5%左右，完成8%的目標(biāo)已無(wú)懸念。受經(jīng)濟(jì)政策總體寬松、外部環(huán)境的好轉(zhuǎn)、自主性增長(zhǎng)動(dòng)力不斷增強(qiáng)等因素推動(dòng)，明年我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景依然看好。

　　其次，經(jīng)濟(jì)回升和出口形勢(shì)好轉(zhuǎn)使今年我國(guó)就業(yè)形勢(shì)好于預(yù)期，保持了社會(huì)穩(wěn)定。前三季度，全國(guó)城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù)達(dá)到851萬(wàn)人，完成全年900萬(wàn)就業(yè)目標(biāo)的94%；三季度，城鎮(zhèn)就業(yè)市場(chǎng)總體求人倍率為0.94，高于二季度的0.88和一季度的0.86。預(yù)計(jì)明年我國(guó)就業(yè)形勢(shì)還將繼續(xù)好轉(zhuǎn)。

　　第三，房地產(chǎn)投資逐月加快，尤其是最近兩個(gè)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速高達(dá)30%以上，反超同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資。受房?jī)r(jià)高漲和政策推動(dòng)，預(yù)計(jì)明年我國(guó)房地產(chǎn)投資還將繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)�？傊�，從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，住房?jī)?yōu)惠政策退出不會(huì)影響房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)的景氣回升和穩(wěn)定運(yùn)行，因此，住房?jī)?yōu)惠政策退出條件已經(jīng)具備，是可行的。

　　房?jī)r(jià)過(guò)高將對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展造成較大損害

　　任何政策都有兩面性，在產(chǎn)生正面效應(yīng)的同時(shí)也會(huì)帶來(lái)負(fù)面效應(yīng)。盡管去年底以來(lái)實(shí)施的住房?jī)?yōu)惠政策效果顯著，但也帶來(lái)了嚴(yán)重的“副產(chǎn)品”———房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升。截至10月份，全國(guó)房?jī)r(jià)已連續(xù)8個(gè)月環(huán)比正增長(zhǎng)，大多城市房?jī)r(jià)水平已經(jīng)遠(yuǎn)超過(guò)2007年水平。房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快已經(jīng)成為影響我國(guó)房市持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展最突出的問(wèn)題，也帶來(lái)了比較嚴(yán)重的社會(huì)和政治問(wèn)題。的確，不論用哪種方法測(cè)算，當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高都是不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　高房?jī)r(jià)將對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展造成較大損害，主要體現(xiàn)在五個(gè)方面：

　　一是擠壓居民日常消費(fèi)，與國(guó)家刺激消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需的政策導(dǎo)向相背離。因?yàn)樵谑杖爰捌湓鲩L(zhǎng)一定的情況下，房?jī)r(jià)過(guò)高和上漲過(guò)快，使買房者的購(gòu)房支出增加(包括首付和月供)，甚至二三代人共擔(dān)一套住房，用于其他方面的開(kāi)支必然減少，邊際消費(fèi)傾向下降。

　　二是將越來(lái)越多的普通購(gòu)房者排除在房地產(chǎn)市場(chǎng)之外。如果大多數(shù)社會(huì)成員的住房問(wèn)題得不到有效解決，必然會(huì)引發(fā)社會(huì)不滿情緒，激化社會(huì)矛盾。

　　三是增加企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，擠壓其他企業(yè)的利潤(rùn)和發(fā)展空間。房?jī)r(jià)不斷攀升的過(guò)程，本質(zhì)上是房地產(chǎn)利益相關(guān)者不斷掠奪社會(huì)財(cái)富的過(guò)程，是社會(huì)資源被重新分配的過(guò)程，受益者是相關(guān)利益集團(tuán)，受害的卻是整個(gè)社會(huì)。

　　四是扭曲社會(huì)資源配置，不利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，投機(jī)活動(dòng)活躍，越來(lái)越多的社會(huì)資源流入到房地產(chǎn)行業(yè)，從而導(dǎo)致流入其他行業(yè)的資源減少，影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　五是蘊(yùn)含巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重威脅宏觀經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定。主要表現(xiàn)為加劇經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，甚至引發(fā)金融危機(jī)。

　　完善供給抑制不合理需求促樓市穩(wěn)健發(fā)展

　　當(dāng)前，我國(guó)住房市場(chǎng)存在消費(fèi)不足和消費(fèi)過(guò)度并存現(xiàn)象，這一特殊現(xiàn)象集中反映了房市結(jié)構(gòu)性失衡和政策的扭曲。消費(fèi)不足是指普通消費(fèi)者尤其是中低收入者的住房消費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有得到滿足，住房消費(fèi)的潛力和空間依然十分巨大；消費(fèi)過(guò)度，是指部分高收入者或特權(quán)階層，多占、濫占住房的現(xiàn)象十分普遍，存在過(guò)度消費(fèi)問(wèn)題。解決之道是，中長(zhǎng)期應(yīng)致力于改善收入分配制度，形成中間大、兩頭小的“橄欖型”收入分配格局，壯大中產(chǎn)階級(jí)群體，提高他們的可持續(xù)消費(fèi)能力；短期應(yīng)致力于擴(kuò)大供給和抑制需求并舉，鼓勵(lì)首次置業(yè)需求，保護(hù)二次改善需求和抑制投資投機(jī)需求。

　　一是財(cái)政貨幣政策雙管齊下，抑制不合理需求。取消包括利率七折優(yōu)惠、降低首付款比例和減免交易環(huán)節(jié)稅等在內(nèi)的住房刺激政策。嚴(yán)格限制信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)、物價(jià)和資產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，適時(shí)上調(diào)利率。進(jìn)一步加大對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管和限制。對(duì)非本地居民購(gòu)房出臺(tái)一定的政策限制。加快推出物業(yè)稅政策，增加住房保有成本，抑制投資投機(jī)性需求。穩(wěn)健操作、完善制度。

　　二是完善供給結(jié)構(gòu)，繼續(xù)大規(guī)模投資保障性住房建設(shè)。盡管近年來(lái)國(guó)家不斷加大保障性住房建設(shè)步伐，但從保障性住房占住房總供給的比重以及中低收入家庭的住房需求來(lái)看，我國(guó)保障性住房供應(yīng)依然不足。未來(lái)幾年，國(guó)家應(yīng)進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)力度，增加市場(chǎng)有效供給，達(dá)到滿足需求、平抑房?jī)r(jià)和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的目的。

　　三是改革和完善土地拍賣與使用制度，從源頭上抑制房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升。具體做法是，變拍賣土地一次性取得土地出讓金收入為逐年收取土地租金收入，抑制地方政府對(duì)經(jīng)營(yíng)土地、透支未來(lái)城市發(fā)展空間的原始沖動(dòng)。對(duì)國(guó)企大舉進(jìn)入房地產(chǎn)并爭(zhēng)當(dāng)“地王”，助推地價(jià)和房?jī)r(jià)進(jìn)行政策限制。

　　四是引導(dǎo)銀行業(yè)有保有壓地實(shí)行差別化信貸政策。引導(dǎo)商業(yè)銀行根據(jù)各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)需求、房?jī)r(jià)水平、建造成本、居民收入和地理環(huán)境等多種因素，實(shí)行差別化的信貸政策。擴(kuò)大對(duì)房?jī)r(jià)比較合理、泡沫和風(fēng)險(xiǎn)比較小的地區(qū)的信貸投放。

　　(第一作者為中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所副所長(zhǎng)、本報(bào)專家組成員)