7日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求。9日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。9日，國(guó)家發(fā)展改革委主要負(fù)責(zé)人表示，將完善住房消費(fèi)和調(diào)控政策，增加中低價(jià)位和限價(jià)商品房的供應(yīng)，抑制投機(jī)性購(gòu)房。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，至此，明年的房地產(chǎn)政策走向已經(jīng)明確，一方面，內(nèi)需尤其是消費(fèi)需求仍有待擴(kuò)大，普通的住房消費(fèi)仍將鼓勵(lì)；另一方面，房?jī)r(jià)上漲較快等問(wèn)題需要逐步解決，短期“炒房”等投機(jī)性需求將面臨抑制。

　　一個(gè)“繼續(xù)”：對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持得以延續(xù)

　　9日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議認(rèn)為，明年我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的困難和挑戰(zhàn)仍然很多，為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，仍然需要堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需特別是增強(qiáng)消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用。會(huì)議明確，明年“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施”。

　　易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，中央對(duì)明年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍不無(wú)擔(dān)憂，所以明確明年繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。在此背景下，宏觀經(jīng)濟(jì)政策總體上有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和商品房銷(xiāo)售。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額31539億元，同比增長(zhǎng)79.2%；其中，商品住宅銷(xiāo)售額漲幅最大，達(dá)到84.3%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額分別增長(zhǎng)43.0%和53.7%。1-10月，我國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額10.14萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.3%。不難看出，今年住房消費(fèi)對(duì)整個(gè)內(nèi)需尤其是消費(fèi)需求起到了非常明顯的拉動(dòng)作用。

　　在去年12月20日公布的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》(又稱(chēng)“131號(hào)文”)中，有兩條鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)的政策當(dāng)時(shí)暫定執(zhí)行時(shí)限為“至2009年12年31日”。

　　此次明確繼續(xù)實(shí)施的主要是第四條：“加大對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度。在落實(shí)居民首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房，享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的同時(shí)，對(duì)已貸款購(gòu)買(mǎi)一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再申�?qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。對(duì)其他貸款購(gòu)買(mǎi)第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定�！�

　　知名物業(yè)機(jī)構(gòu)永慶房屋副總經(jīng)理陳史翎認(rèn)為，這對(duì)普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是一大利好，將對(duì)明年住房消費(fèi)產(chǎn)生積極作用。

　　一個(gè)“恢復(fù)”：住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限恢復(fù)至5年　將有效抑制投機(jī)

　　然而，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)在2009年快速回暖的同時(shí)，房?jī)r(jià)也迅速攀升。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，10月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲了3.9%，漲幅比上月擴(kuò)大1.1個(gè)百分點(diǎn)。這是自今年3月份以來(lái)，全國(guó)房?jī)r(jià)第8個(gè)月連續(xù)上漲。在一些熱點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)之高已超過(guò)2007年高峰期的水平。各界對(duì)房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)心也日益增加。

　　去年的“131號(hào)文”　對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策，將個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)5年享受稅收優(yōu)惠，改為2年。將過(guò)去按照全額征收的稅收，改為按照差額征收。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此次，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確將征免時(shí)限恢復(fù)至5年，這將對(duì)短期的炒房投機(jī)形成抑制。

　　上海中原地產(chǎn)副總經(jīng)理陳宇玨為記者算了筆帳：征免時(shí)限恢復(fù)成5年之后，如果賣(mài)家在5年之內(nèi)出售房屋，要承擔(dān)現(xiàn)行的5.55%的營(yíng)業(yè)稅率；如果是成交價(jià)為300萬(wàn)元，則賣(mài)家要繳納營(yíng)業(yè)稅16.65萬(wàn)元，“如果在5年之內(nèi)轉(zhuǎn)手，就不得不承擔(dān)為數(shù)不小的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)”。

　　永慶房屋副總經(jīng)理陳史翎說(shuō)，這兩年來(lái)，大陸大量民企老板、民間投資者成為房地產(chǎn)的短期投機(jī)者乃是“炒家”。在市場(chǎng)上升期，他們?cè)谝粌赡昴酥翈讉�(gè)月內(nèi)就會(huì)不停買(mǎi)進(jìn)、賣(mài)出。今年有些時(shí)期，短期投資、投機(jī)性需求占二手房交易總量的20%—25%，助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

　　他表示，明年?duì)I業(yè)稅征免時(shí)限的拉長(zhǎng)，將明顯增加炒房者的投資成本，他們必須要計(jì)算：房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的收益和資金成本、交易稅費(fèi)相比，孰大孰小。陳史翎預(yù)計(jì)，受此政策影響，部分投機(jī)性買(mǎi)家可能會(huì)較快退出，部分原本準(zhǔn)備入市的炒家會(huì)陷于觀望，這將對(duì)平抑房?jī)r(jià)過(guò)快上漲產(chǎn)生積極作用。

　　楊紅旭還提醒，雖然“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”明年將繼續(xù)實(shí)施，但同時(shí)將“根據(jù)新形勢(shì)新情況著力提高政策的針對(duì)性和靈活性”。這說(shuō)明，如果明年房?jī)r(jià)繼續(xù)高漲，或開(kāi)發(fā)投資過(guò)熱，房地產(chǎn)調(diào)控不排除緊縮的可能。（記者葉鋒）