1月10日，“國11條”公布，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。那么新政策對公積金貸款等方面是否有影響呢？

　　公積金貸款不受影響但額度受限

　　仍可首付兩成

　　記者昨天自北京市公積金管理中心處獲悉，目前公積金中心還沒有接到相關(guān)收緊二套房貸的通知，公積金貸款仍然按照之前的政策執(zhí)行。

　　對此，鏈家地產(chǎn)市場分析師張月這樣解釋，如果家庭成員中，已經(jīng)有一套房子是采用的商業(yè)貸款，如果再購房，采用公積金方式貸款，將不受二套房貸的影響，仍可以首付最低兩成；如果家庭成員中已經(jīng)用公積金貸款買了一套房，再購房之前把此套貸款還清，仍可以兩成首付購房，不受二套房貸的影響。如此一來，公積金貸款必然在以后的貸款中受到越來越多消費(fèi)者的青睞。

　　額度會受限制

　　不過，張月同時指出，公積金貸款還是會受到貸款額度的限制。

　　一般買第二套以上房的真正的升級置業(yè)者，購房面積相對較大，總價和貸款額度也相對大，公積金貸款不一定具備支付能力�，F(xiàn)在公積金可以最高貸款80萬元，根據(jù)不同的繳存額度，所貸款項也不同，一般是貸不到最高額度的。而以現(xiàn)在的房價，購買改善型住宅的人，房子起碼是三居，100平方米以上，動輒就得200萬元以上，如果單純辦理公積金貸款，首付兩成，貸款額度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。單純的公積金貸款還是無法滿足改善型住房者的貸款需求。

　　改善型購房者或享受不到優(yōu)惠

　　2008年12月國務(wù)院辦公廳發(fā)布的關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見中明確表示：加大對自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度。對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。而此次出臺的“國11條”新政，在二套房的界定上沒有再提及“改善型住房”。

　　中原地產(chǎn)三級市場部副總經(jīng)理宮萍表示，據(jù)北京中原三級市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京中高檔二手商品房交易中，15%的消費(fèi)者是改善型購房。而此次政策后，會有屬于改善型需求的購買者被視為“樓市投資者”受到政策抑制的現(xiàn)象出現(xiàn)。

　　購房成本案例比較

　　通過案例計算來比較一下該政策執(zhí)行前后二次購房的購房成本。假設(shè)該政策前后同一套房產(chǎn)的購房者分別被劃為改善型可以享受優(yōu)惠和非改善型二次購房需求，其購房成本相差甚多。假設(shè)王先生二次購房，購買一套房屋總價150萬元的二手房，貸款以20年期計算(基準(zhǔn)利率5.94%)，如右表計算。

　　比較結(jié)論：從案例對比中可以看出，同一套房產(chǎn)，由改善型劃為非改善型后，首付款將需多支付10.5萬元，貸款利息將多支付15.11萬。雖然非改善型購房貸款金額低于改善型，但由于利率的上浮，導(dǎo)致利息更高。

　　>>業(yè)界看法

　　銀行對自住者應(yīng)區(qū)別對待

　　“鏈家地產(chǎn)”市場分析師張月認(rèn)為，“國11條”針對二套房貸的政策，讓投資購房的人產(chǎn)生較強(qiáng)的心理警示，也會讓普通自住者對后期市場國家調(diào)控產(chǎn)生一定的心理預(yù)期，但對房價和真正的自住購房者升級置業(yè)不會直接產(chǎn)生影響。主要因為升級置業(yè)者支付能力較強(qiáng)。不過，建議銀行對真正自住的房貸者應(yīng)該區(qū)別對待。

　　改善型購買意愿或?qū)⑾陆?

　　鑫尊置地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場推廣經(jīng)理龔靖表示，據(jù)了解，來門店購房的人，很多都是把小房子賣了，準(zhǔn)備升級置業(yè)換個大點(diǎn)的。如果改善型購房的房貸優(yōu)惠被取消，將讓他們的房貸首付壓力加大。這部分人群購買意愿將會下降。 (趙麗萍)