物業(yè)稅是政府向房產(chǎn)物業(yè)征收的一種財(cái)產(chǎn)稅,通常向物業(yè)的業(yè)主或者租戶征收,稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)定期對物業(yè)進(jìn)行估值,并以估值的某個(gè)百分比作為應(yīng)繳的物業(yè)稅額。顯然,物業(yè)稅是一種在房產(chǎn)物業(yè)保有環(huán)節(jié)中征收的一種稅項(xiàng)。

　　開征物業(yè)稅目標(biāo)是平抑房產(chǎn)物業(yè)價(jià)格,增加財(cái)政收入

　　開征物業(yè)稅希望達(dá)到以下兩個(gè)目標(biāo):一是平抑房產(chǎn)物業(yè)價(jià)格。擁有房產(chǎn)物業(yè)數(shù)量越多,需要繳納的物業(yè)稅額就會(huì)越高,從而形成了新思維:買家購置、擁有的物業(yè)若長期空置,由于擠占了公共資源,也需要為此付出代價(jià)。因此,物業(yè)持有人為了避免繳納高昂的物業(yè)稅,會(huì)選擇拋售手頭多余的房產(chǎn)物業(yè),從而有助于平抑房地產(chǎn)價(jià)格；另一方面,現(xiàn)有的制度安排是房地產(chǎn)開發(fā)商一次性支付70年的土地出讓金等稅費(fèi),再等待物業(yè)出售的時(shí)候把稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給買家,此安排對于大型發(fā)展商有利。而開征物業(yè)稅則相當(dāng)于把相關(guān)的稅費(fèi)分?jǐn)偟椒慨a(chǎn)物業(yè)的保有環(huán)節(jié),有助于中小型的發(fā)展商進(jìn)入市場,增加房產(chǎn)物業(yè)供給,從而也達(dá)到平抑房產(chǎn)價(jià)格的目標(biāo)。二是增加政府尤其是地方政府財(cái)政收入。物業(yè)稅作為向不動(dòng)產(chǎn)征收的稅項(xiàng),屬于地方稅的范疇,具有財(cái)政收入穩(wěn)定的特征,適合地方政府用來向轄區(qū)居民提供教育、醫(yī)療等公共服務(wù)。

　　稅基難確定制約了物業(yè)稅的順利開征

　　盡管從以上兩個(gè)目標(biāo)考慮,我國確實(shí)有盡快開征物業(yè)稅的必要�？墒�,以下幾個(gè)因素可能制約了物業(yè)稅的順利開征:

　　第一,稅基的確定問題。從公平的原則出發(fā),一旦物業(yè)稅開征,所有的物業(yè)都應(yīng)納入課征范圍,而稅基可能是物業(yè)市值或者租值的升值部分,譬如香港地區(qū),是對全港的物業(yè),無論是住宅還是商用大廈,無論是自住還是出租,都由政府的差餉物業(yè)估價(jià)署定期對物業(yè)的應(yīng)課差餉租值作出評估,然后由物業(yè)的所有者或者使用者按照租值的固定百分比向政府繳納。然而在內(nèi)地,人們對于物業(yè)稅的稅基有不同的理解,有人認(rèn)為應(yīng)該對所有的物業(yè)進(jìn)行普征,也有人認(rèn)為應(yīng)該對于居住面積小于某個(gè)數(shù)字的自住物業(yè)作出豁免,而對于第二套或者以上的物業(yè)課征。可是前者可能需要對包括經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房在內(nèi)的物業(yè)都實(shí)行課征,從而讓人對物業(yè)稅的公平性提出質(zhì)疑；而后者對于如何界定第二套或者以上的物業(yè)會(huì)產(chǎn)生困難:如果一名廣州居民到上海置業(yè),而且用別人的名字購買,如何判斷是同一人購買的物業(yè)?另外,針對的第二套或者以上的物業(yè)課稅是否具有追溯力,如果答案是肯定的,問題在于過去購買的物業(yè)都是一次性繳納了70年的土地出讓金,再征收物業(yè)稅就有重復(fù)課稅之嫌；如果是“老物業(yè)老辦法、新物業(yè)新辦法”,對于現(xiàn)有的擁有超過一套物業(yè)的所有者或者使用者作出豁免,會(huì)一定程度上削弱了物業(yè)稅的公信力以及功效。

　　長遠(yuǎn)而言物業(yè)稅對于平抑房產(chǎn)物業(yè)價(jià)格的作用非常有限

　　第二,物業(yè)稅開征是否能夠真正平抑房產(chǎn)物業(yè)價(jià)格,仍然是未知之?dāng)?shù)。事實(shí)上,影響房產(chǎn)物業(yè)價(jià)格的因素有很多,稅收只是其中之一。譬如,福利房政策、房地產(chǎn)收費(fèi)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素對于房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能大于物業(yè)稅。即使物業(yè)稅的出臺(tái)對物業(yè)價(jià)格產(chǎn)生抑制作用,但是導(dǎo)致物業(yè)價(jià)格大跌的可能性不大。因?yàn)槲飿I(yè)稅對物業(yè)價(jià)格的影響程度還取決于稅率的設(shè)定,如果稅率顯著高于銀行貸款利率,以投資為目的的購房行為已差不多無利可圖,可是以自住為目的的購房行為則受影響有限。個(gè)人認(rèn)為,我國房價(jià)長期走高,主要與我國城市化的速度加快,都市人口快速膨脹,城市土地供給有限有關(guān)。物業(yè)稅長遠(yuǎn)而言對于平抑房產(chǎn)物業(yè)價(jià)格的作用非常有限。

　　采取比較審慎的態(tài)度是合乎邏輯的,當(dāng)前可以考慮先從爭議較小的商用物業(yè)著手

　　第三,作為地方稅或者財(cái)產(chǎn)稅的重要組成部分,物業(yè)稅的開征能夠?yàn)榈胤秸�府帶來相對穩(wěn)定的財(cái)政收入,本來應(yīng)該得到地方政府的支持�？墒窃诂F(xiàn)行分稅制的財(cái)政體制下,地方政府的事權(quán)、財(cái)權(quán)并不統(tǒng)一,加上地方官員在追求任期GDP最大化的動(dòng)機(jī)驅(qū)使下,地方政府更愿意取得一次性的土地出讓金的收入而不是在物業(yè)的保有環(huán)節(jié)征收相關(guān)的稅項(xiàng)。因此,物業(yè)稅的開征未必能夠得到地方政府的支持和配合。綜合而言,在開征物業(yè)稅問題上,采取比較審慎的態(tài)度是合乎邏輯的。當(dāng)然,用積極的態(tài)度看物業(yè)稅的開征,當(dāng)前我們可以考慮先從爭議較小的商用物業(yè)著手,然后再考慮擴(kuò)展至第二套或者以上的住宅物業(yè),尤其是別墅等豪華住宅,最后才擴(kuò)展至把所有的房產(chǎn)物業(yè)納入課征范圍。（作者 林江）