隨著房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控逐步深入，地產(chǎn)行業(yè)的兼并整合之勢正在形成。而越來越多的地產(chǎn)企業(yè)一改以往“地下”尋求買家的方式，紛紛進入公開的產(chǎn)權(quán)交易市場掛牌。根據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所等官方掛牌機構(gòu)統(tǒng)計，目前約有超過50%的房地產(chǎn)公司通過交易所掛牌完成股份的產(chǎn)權(quán)交易，其中國有性質(zhì)的股權(quán)交易比例占六成，而非國有性質(zhì)的中小企業(yè)掛牌數(shù)量正在逐步增加。
國有房企股權(quán)掛牌占60%
9月18日，一則上海城開(集團)有限公司(下稱上海城開)19%股權(quán)轉(zhuǎn)讓的信息出現(xiàn)在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所官方網(wǎng)站上，掛牌價格15.68億元。消息一出，立即引來業(yè)內(nèi)矚目。因為有上實控股收購上海城開40%股權(quán)在先，此次掛牌是否意味著上實控股將進一步增持上海城開股權(quán)至59%，成為市場關(guān)注焦點。資料顯示，上海城開為國有絕對控股有限責任公司，目前上海市徐匯區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會持股60%，此次出讓19%股權(quán)后，徐匯區(qū)國資委持股比例將降至41%。
除上海城開外，一批國有控股或參股的房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)出讓信息近日在北京、上海、重慶等地產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站集中出現(xiàn)。例如，8月底，國有參股企業(yè)北京華正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司49%股權(quán)在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌，雖然評估值只有2485.8533萬元，掛牌價格卻高達48550萬元。9月初，國有控股企業(yè)北京華源京都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司91.7%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，同期掛牌出讓的還有昆山倚林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司36%股權(quán)、北京建國房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3.33%股權(quán)及上海益流置業(yè)發(fā)展有限公司100%股權(quán)。上述企業(yè)均為國有控股或參股企業(yè)。
非國有企業(yè)選擇通過產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出讓的情況也在增加�！按饲�，大量中小房地產(chǎn)企業(yè)通過地下中介賣地賣項目，因為并非公開透明，一些在談判時難以盡辨的項目背景甚至債權(quán)債務(wù)問題都無法全面厘清，再加上中介收費不一，導致了房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)地下交易市場的混亂，并影響行業(yè)發(fā)展速度�！币晃辉谏虾氖峦恋氐叵轮薪榈淖稍児究偛酶嬖V記者。
“目前房地產(chǎn)業(yè)的國有產(chǎn)權(quán)與非國有產(chǎn)權(quán)掛牌比重為60%對40%。”上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所副總裁吳紅兵介紹說，隨著房地產(chǎn)業(yè)整合趨勢的形成，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓意識的成熟，未來中小企業(yè)通過產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓的數(shù)量將持續(xù)增加�！安煌耆y(tǒng)計顯示，所有房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)交易中，有50%進入到產(chǎn)權(quán)交易所平臺。”吳紅兵表示。
房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓透明意識增強
業(yè)內(nèi)人士介紹，根據(jù)《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》，國有性質(zhì)的企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓都必須在產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)公開進行。尤其是大型國企的股權(quán)變化，需要通過產(chǎn)權(quán)交易所這個公開平臺接受社會的監(jiān)督，履行告知責任。而非國有企業(yè)可以選擇產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出讓，也可以不選擇掛牌方式。
但是，一些非國有企業(yè)在私下談好交易后，仍然會通過交易所走掛牌流程。“雖然這些私營企業(yè)已經(jīng)談好買家，但仍然希望在交易所掛牌，主要是通過公開掛牌再檢驗一下市場行情，若有更高出價者，也不排除另尋買主的情況�！睒I(yè)內(nèi)人士介紹。
宏觀調(diào)控催生掛牌量
對于近期比較集中的房企掛牌現(xiàn)象，吳紅兵表示，目前的房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓數(shù)量還處于正常狀態(tài)，且房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓占全部行業(yè)10%，對產(chǎn)權(quán)交易所的利潤貢獻比例也在10%左右。“2006年上半年曾有過一段集中掛牌的現(xiàn)象，主要是宏觀調(diào)控伊始，開發(fā)企業(yè)希望快速轉(zhuǎn)型�！�
業(yè)內(nèi)人士分析，隨著行業(yè)整合的逐步深入，中小企業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已成必然。深圳某大型房地產(chǎn)公司總裁告訴記者，目前房企融資途徑是其生存根本，如果無法實現(xiàn)股市融資，單純依靠銀行貸款，可能遇到越來越收緊的信貸政策。這也是大量房企通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式退出市場的原因。
而樓市價格高漲之時，又是房企“逢高”套現(xiàn)的最好時機�！胺科蠊蓹�(quán)評估價格的核心之一是現(xiàn)有項目的市值，如果目前樓板價較高，房地產(chǎn)項目的評估值就會比較高，因此企業(yè)多會選擇在樓市行情較好時退出套現(xiàn)�！睂＜冶硎尽６鄶�(shù)被采訪人士都認為，北京、上海等地的土地出讓價格和樓板價在最近幾個月處于較大幅度攀升階段。(記者 于兵兵）
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