(聲明:刊用《中國新聞周刊》稿件務經(jīng)書面授權)
★ 本刊記者/楊正蓮(發(fā)自上海)
與北京市場不同,上海低迷的市場并沒有明顯回暖的跡象。
房產(chǎn)商資金鏈接近崩潰
53歲的包工頭祝利民幾個月以來一直在做一件事情:追討工程款。
11月27日晚五點半,《中國新聞周刊》記者如約在上海浦東見到祝利民的時候,他抱歉地解釋,馬上要去松江區(qū)見一個項目經(jīng)理,希望能要回一些工程款。
就在一個多小時之前,他剛剛從浙江嘉興趕回上海——得知該項目經(jīng)理今天在嘉興的時候,他毫不猶豫地追了過去。沒有見到要見的人,祝利民把賭注押在了當晚的會面上。
這只是祝利民追討工程款過程中再普通不過的一天。從今年7月份開始,追討開發(fā)商欠款就是祝利民最重要的工作。這期間,他沒有承包任何新的工程項目。以前他的項目總是一個剛做完,另外一個馬上又跟著來了。
促使他把主要精力用于追回工程款的誘因,是6月份結束的一個地產(chǎn)項目工程款到位異常艱難。
祝利民從2007年12月份開始,給上海富力灣項目做小區(qū)道路施工。
這是一條約850米長、14米寬的小區(qū)道路,包括一座橋和一些污水管道。工程總造價約850萬。“本來我們去做的時候就是自己先墊款一個月,約定按照工程進度月付70%的款項。今年2月份之前還好,過了3月份就付得很少,錢款批下來得很慢!蓖旯5個月了,祝利民說他要回來的款項只有四五百萬。
施工高峰期,祝利民手下有八九十個工人。這就意味著,目前至少有八九十名來自四川、河南、安徽、江西等地的農民工等著祝利民發(fā)放工資以備回家過年。
“他們本來是很有錢的,去年買了不少地,大量囤積土地,現(xiàn)在房子賣不動就沒錢了!毕矚g做高速公路、市政道路施工的包工頭祝利民,試圖證明自己當初接下富力灣小區(qū)項目是經(jīng)過慎重考慮的。
祝利民的遭遇和富力地產(chǎn)的破產(chǎn)傳聞不謀而合。據(jù)年報顯示,截至2007年底,富力的資產(chǎn)負債率已經(jīng)達到76.57%,而資產(chǎn)負債警戒線為70%。
2008年的中報顯示,截至6月30日,富力地產(chǎn)銀行借款總額約為206億元,其中一年內到期的短期借款為80.73億元,長期借款為125.16億元,資產(chǎn)負債率高達139.4%;富力地產(chǎn)還有88億元的土地出讓金未支付,其中下半年要支付38億元,但持有的現(xiàn)金卻只有19億元。粗略統(tǒng)計,富力地產(chǎn)至少身負300億元巨債。
富力地產(chǎn)只是開發(fā)商資金鏈接近崩斷的一個縮影!盎旧纤械纳鲜泄径急惶桌瘟。”一位不愿意透露姓名的房地產(chǎn)業(yè)內人士總結說。
一個指標是,胡潤排行榜的房地產(chǎn)精英數(shù)量迅速減少。今年跨過40億元房地產(chǎn)富豪榜門檻的只有52位,總財富為4509億元,平均財富87億元,比去年減少了44%。其中,身價百億元以上的房地產(chǎn)企業(yè)家有17位,比去年減少9位。
蟬聯(lián)房地產(chǎn)首富的碧桂園楊惠妍曾是去年的中國首富,今年一年內,其財富減少了1025億,縮水近75%。
不惜血本融資
銀行一度可以提供房地產(chǎn)行業(yè)超過七成的資金,但是,今年銀行發(fā)放貸款的力度減弱。上海銀監(jiān)局統(tǒng)計顯示,今年前三個季度,上海房地產(chǎn)開發(fā)貸款增量逐季下滑,并于第三季度首次負增長28.8億元。相應地,個人住房貸款大幅回落。10月上海中資商業(yè)銀行個人住房貸款減少21.1億元,同比多減71億元。
相關銀行負責人此前對媒體表示,銀行業(yè)普遍不看好地產(chǎn)行業(yè),即使政策面銀根松動,商業(yè)銀行對地產(chǎn)商仍然會惜貸以規(guī)避風險!吨袊侣勚芸方佑|到的銀行內部人士也表示,目前針對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款并沒有實質性改變。
“銀行貸不了款,資金鏈就斷了。房子賣不出去,又跟不上工程款,延遲交房的面臨違約風險。有些開發(fā)商不敢做按揭,不做按揭就更賣不動了。這樣就進入一個惡性循環(huán),現(xiàn)金流斷掉了!鼻笆鰳I(yè)界高管這樣分析房地產(chǎn)行業(yè)的困境。
此時,股權轉讓和資產(chǎn)轉讓也成了融資變現(xiàn)的重要方式。來自上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所的數(shù)據(jù)顯示,10月份,上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所最大的三個掛牌項目均為房地產(chǎn)企業(yè),分別為上海益流置業(yè)發(fā)展有限公司100%股權、上海南利置業(yè)有限公司100%股權和上海金農置業(yè)發(fā)展有限公司100%股權及10915.8萬元債權,掛牌金額分別為36168萬元、23500萬元和21678.52萬元。
今年1至9月,通過上海產(chǎn)權市場進行房地產(chǎn)公司產(chǎn)權融資項目達到152宗,成為今年以來交易最活躍的行業(yè)之一。
上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所內部人員告訴《中國新聞周刊》,11月份以來,掛牌交易的十幾項房地產(chǎn)項目中,金額最大的有兩億零五千多元,“也有在項目推介會上就成交的,但是很少!
“這說明很多企業(yè)撐不下去了,賣地賣項目賣股權,這就是一些征兆! 上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴《中國新聞周刊》。
前述業(yè)界高管向《中國新聞周刊》 表示,“通過股權轉讓,實現(xiàn)物權轉讓,把項目賣掉,這些現(xiàn)象現(xiàn)在都很普遍,但是很難,現(xiàn)在沒有人接盤!
上海佑威房產(chǎn)研究中心主任薛健雄認為,目前的財務制度不透明,容易一股獨大,因此真正的股權轉讓一般都是百分百轉讓,“百分之二十、三十的可能是內部交易,只是因為國家要求需要掛出來公示的,所以要么掛出來很快就賣掉的,要么掛出來很久也賣不掉!
“從大開發(fā)商的動作中,我們可以知道,他們必須先緩解資金的壓力。為了緩解壓力,從某種程度上講肯定是不惜血本! 東渡國際集團運營中心總經(jīng)理陳洪正這樣解釋房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈現(xiàn)狀。
三方博弈
資金缺口困擾著上海大多數(shù)的房地產(chǎn)商。降價以快速回籠資金成為迫不得已。
為了在2009年底前將凈資產(chǎn)負債率降低至80%以下,富力地產(chǎn)最新推出的計劃包括,降價銷售、出售部分投資物業(yè)、申請發(fā)行A股,甚至在國內發(fā)行公司債券60億元等。這些方式也同樣是其他大多數(shù)房地產(chǎn)公司的選擇。
11月27日中午,《中國新聞周刊》記者來到房地產(chǎn)中介中原地產(chǎn)的代理樓盤——金地格林世界,該項目總經(jīng)理劉炎平對銷售進度頗為滿意,“預計年底能夠回款18個億”。
但在空曠的營銷中心,一名自稱在中原工作近一年的男性員工雖極力推介樓盤,卻疲態(tài)盡顯。對于索要名片以便日后聯(lián)絡的要求,對方竟然一再推諉,并表示:“市場不好,公司很少印名片了!边@與之前積極散發(fā)名片、力爭和客戶保持聯(lián)絡的景象迥異。
此前,中原地產(chǎn)采取了裁員15%,關閉不盈利門店,終止不盈利代理合同等成本控制措施。其他中介公司也大舉裁員、關閉門店。
一位上個月離職的置業(yè)顧問告訴《中國新聞周刊》,離職前,她已經(jīng)三個月沒有業(yè)績了,“每個月的底薪只有1500元。”她說,門店經(jīng)理本人也是連續(xù)好幾個月沒有業(yè)績,“人走掉了一半!
營銷不理想的原因,是消費者對于價格的期望值沒有達到。
來自易居中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)的統(tǒng)計顯示,11月上海商品住宅成交量為70.85萬平方米,這個成交量比10月上升了41.98%,但與去年同期比仍下降了44.26%。
而上海商品房的均價,仍在13172元/平方米的高位,這個價格比10月份上漲了9.53%,比去年同期上漲了18.65%。
易居中國分析師付琦認為,11月成交最活躍的,是部分房地產(chǎn)商低開、優(yōu)惠的項目。以青浦區(qū)的龍湖滟瀾山藝墅為例,該樓盤一周之內成交35套,但是因為去年高價拿地,其地價加上建安成本接近成交均價17491元。寶山區(qū)的“中環(huán)1號”銷量靠前,近期售價則從12000元/平方米降到10000元/平方米。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,下行趨勢將持續(xù)三年之久,2009年很多企業(yè)的日子會更難過,房價明年仍會負增長,“我個人認為到2010年或是2011年才回暖。”
這些擔憂在市場成交量上得到印證。國際房地產(chǎn)顧問“五大行”之一,戴德梁行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,第三季度市場成交量價齊跌,上海住宅市場總成交面積環(huán)比前一季度減少27%,上海全市住宅成交均價環(huán)比上季度跌幅達到6.2%。全國商品房前三個季度的累積銷售面積創(chuàng)十年來的交易量萎縮最低點。
“現(xiàn)在的整個銷售,今年的任務能夠完成百分之五十、六十就是好的!币晃幻蕾Y地產(chǎn)公司副總經(jīng)理告訴《中國新聞周刊》。
以當?shù)刈畲蟮姆康禺a(chǎn)企業(yè)之一大華集團為例,雖然今年和萬科、金地共分上海市場三成左右的業(yè)績,該集團營銷管理中心副總經(jīng)理楊子江坦承:“今年只能實現(xiàn)原來目標的七成左右,特別是別墅項目對銷售的貢獻率萎縮了三分之一。”
上海臺慶房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,截至今年10月,上海存量房已達到901萬平米,約為去年存量的近十倍,供求失衡比例高達1:0.45。有專家表示,消化這些存量的時間需要一到兩年。
消費者并不買賬的原因是購買力有限。中國人民銀行11月中旬公布的調查結果顯示,未來三個月打算買房的居民人數(shù)創(chuàng)1999年調查開始以來的最低水平!吨袊侣勚芸范喾浇佑|到的潛在購房者都表示,現(xiàn)在已經(jīng)暫?捶苛,“房價依然很高”。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,前三季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11865元,實際增長7.5%,同比減少5.7個百分點。1~9月全國商品房銷售均價同比下降0.16%,明顯小于人均可支配收入的下滑幅度。
對于搜房網(wǎng)11月24日組織的暖冬行動:“5276人團購大看房引爆上海樓市,意向成交金額近10億”,網(wǎng)友直呼“忽悠”。
《中國新聞周刊》接觸到的諸多業(yè)內人士都表示,目前樂觀的看法是,希望明年下半年有一個了結,也就是說,市場見底至少要等到明年下半年。但是,已經(jīng)捉襟見肘的房地產(chǎn)企業(yè)到底還能不能撐過去?
11月24日下午2點半,與開發(fā)商會面完畢,比約定時間晚半個小時接受《中國新聞周刊》采訪的薛健雄說:“大的開發(fā)商很缺錢,但是死不了!
“以萬科為例,一年有一百多個項目,開出五六個拿去賣了錢就會來了,另外五十個項目減緩建設速度,三十個項目砍掉,這樣的話資金就會好”,他說,“大開發(fā)商一般采取三步走:清舊盤,在建的改規(guī)劃,未建的要停掉或是甩賣掉!
他認為,真正倒霉的是小開發(fā)商,尤其是去年才拿地開發(fā)的,“高價拿地,高價開發(fā),現(xiàn)在怎么賣都是虧本。”不過,如果已經(jīng)賣掉了50%左右,錢回來了一部分的就會好一點,剩下的可以慢慢扛,“否則就停掉或甩掉,一下子處理掉后退出、轉行!
11月26日,央行降息108個基點,降幅為11年來最大,是常規(guī)幅度的4倍。此舉換來的卻是,資金持續(xù)流出房地產(chǎn)板塊。27日高開低走的房地產(chǎn)板塊當日漲幅縮水近半,萬科、保利地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)等龍頭企業(yè)也回落到微漲水平。28日,兩市低開低走,珠江控股跌停,另有1/3以上的房地產(chǎn)類個股跌幅超過5%,板塊跌幅位列跌幅榜前列。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為,此次大幅降息并非針對樓市,但整體上好于樓市,而短期效果則不容樂觀,“2010年之前全國樓房成交量低迷、房價下跌或盤整的格局不會因此次降息而發(fā)生根本性的改變! ★
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