在本周三舉行的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署的促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的三項(xiàng)政策措施中提到了房地產(chǎn)企業(yè)及其關(guān)注的融資問題,市場普遍反映該項(xiàng)措施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比較大的利好作用。由于近期中央已經(jīng)多次關(guān)注到房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資問題,部分行業(yè)人士已經(jīng)開始謀劃新的融資與金融創(chuàng)新問題。

　　地產(chǎn)商資金鏈緊張有望緩解

　　在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出的促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的三項(xiàng)措施中提到,要引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場變化,促進(jìn)商品住房銷售。支持合理融資需求,加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持,對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。

　　對(duì)此,英大證券研究所所長李大霄表示,加大對(duì)中低價(jià)和中小套型在建項(xiàng)目的支持,會(huì)使這部分房地產(chǎn)商資金鏈緊張的局面得到一定程度的緩解。而對(duì)于實(shí)力的房地產(chǎn)商來說,提供融資和相關(guān)金融服務(wù)的政策利于其開展兼并重組,也是一個(gè)加大產(chǎn)業(yè)集中度進(jìn)行穩(wěn)健擴(kuò)張的好時(shí)機(jī)。更加重要的是,按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅的政策令所有人終于看到了真正降低成本的曙光。

　　從年中宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)向以來,中央已經(jīng)多次表示要支持合理的房地產(chǎn)信貸需求。日前國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》中,甚至直接提出了要開展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn),拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道,明確了對(duì)REITs的支持。日前中國保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)主席吳定富也表示,在控制風(fēng)險(xiǎn)水平的前提下,保險(xiǎn)資金正考慮“加大對(duì)房市、車市和股市的投資力度”。

　　“借高利息債務(wù)上市不可取”

　　自10月開始中央對(duì)于樓市的救市政策不斷推出,一方面大規(guī)模減免購房稅負(fù),另一方面在貨幣政策上也轉(zhuǎn)向?qū)捤?短期貸款利率回到歷史最低水平,取消了對(duì)商業(yè)銀行信貸規(guī)模限制,加上本次國務(wù)院措施對(duì)“二套房貸”的松綁,救市力度不可謂不大。不過就目前而言,降息、減稅等措施的力度尚不足以支撐房地產(chǎn)市場走向復(fù)蘇,而業(yè)界對(duì)于融資方面的“輸血”呼聲越來越大。

　　今年以來,大量房地產(chǎn)企業(yè)在銀行融資渠道狹窄、上市融資之路不通的情況下已經(jīng)嘗試了包括發(fā)行公司債、私募等多種方式融資,但業(yè)界對(duì)于目前的融資環(huán)境并不看好。華通資本有限公司合伙人袁浩表示“借20%、25%高利息債務(wù)的上市是不可取的,即使很好的企業(yè)都會(huì)被拖垮”。他認(rèn)為,開發(fā)商一定要盡力改善資產(chǎn)結(jié)構(gòu),也可以通過國外一些投資機(jī)構(gòu)解決這類問題。

　　永安信金融服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長喬志杰則表示,中國改革30年來幾乎所有改革都很輝煌,但唯獨(dú)看不到金融改革的輝煌歷程,“因?yàn)榻鹑趲缀鯖]有改革”,“中國地產(chǎn)金融基本是空白”。因此他相信這一次國際金融危機(jī)給房地產(chǎn)業(yè)帶來的機(jī)會(huì)就是“改革加速了,金融改革加速了”。

　　市場人士建言地產(chǎn)金融創(chuàng)新

　　而目前房地產(chǎn)業(yè)界已經(jīng)有部分專家先知先覺地討論起了新形勢(shì)下的房地產(chǎn)業(yè)金融創(chuàng)新。在本周舉行的一次房地產(chǎn)論壇上,中房集團(tuán)理事長孟曉蘇就談到了他對(duì)目前房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的看法。

　　在中央已經(jīng)明確表態(tài)的房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)方面,孟曉蘇表示可以用發(fā)行REITs的方式發(fā)展廉租房。他表示,吸引社會(huì)大眾投資者的資金將有助于房地產(chǎn)投資的資金多元化,改變以往嚴(yán)重依賴銀行貸款的局面,另外這一模式也可以有效吸引保險(xiǎn)資金進(jìn)入。孟曉蘇估計(jì),REITs的收益率一般可以達(dá)到7%—8%,在利率降低的情況下也可以達(dá)到6%—6.5%。

　　孟曉蘇表示,住房抵押貸款是銀行最好的資產(chǎn),現(xiàn)在金融機(jī)構(gòu)不良貸款的比例工業(yè)是5%,中小企業(yè)是20%,住房抵押貸款只有不到1%。房地產(chǎn)的投資銷售每一年都形成一個(gè)良性的增長,由銀行參與的房地產(chǎn)開發(fā)拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)的增長,而目前國務(wù)院也提出了要求落實(shí)適度寬松的貨幣政策,因此他呼吁銀行方面“要重啟和擴(kuò)大房地產(chǎn)貸款之門”。

　　此外孟曉蘇再次重提“反向抵押貸款”,即老年人將自有房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司,保險(xiǎn)公司按月向投保人支付資金,直至投保人亡故,保險(xiǎn)公司收回該房屋。他認(rèn)為開展“反向抵押貸款”可以為房地產(chǎn)企業(yè)開辟新的道路,令房產(chǎn)附加了養(yǎng)老價(jià)值,孟曉蘇認(rèn)為此種方式將改變?nèi)藗儭按驽X養(yǎng)老”的心理,有利于擴(kuò)大房地產(chǎn)市場需求。(記者王昊)