春節(jié)快到了，廣州市為既買不起商品房也住不上經(jīng)濟(jì)適用房的人們準(zhǔn)備了一份“大禮”。據(jù)悉，廣州春節(jié)前至少發(fā)售1449套限價房，而買一套90平方米的限價房要比買一套商品房便宜二三十萬元。

　　專家分析認(rèn)為，政府是希望通過限價房來疏導(dǎo)市場剛性需求，引導(dǎo)市民合理消費(fèi)住房，改變開發(fā)商預(yù)期，以此來駕馭如脫韁野馬般的房價。不過，限價房真的能夠拉住房價持續(xù)高漲的韁繩么？

　　政府：以限價房對弈高房價

　　從2005年起，廣州樓市漲聲不斷。2007年10月一手住宅均價更是高達(dá)11574元/平方米，一個月漲了1888元/平方米，房價增幅超過居民收入增幅，導(dǎo)致中等收入家庭解決自住型住房需求的壓力不斷增大。

　　為此，廣州采取“限戶型、限房價、競房價、競地價”的辦法，優(yōu)先供應(yīng)中小戶型、中低價位限價商品住宅，以滿足中等收入家庭的住房需求。

　　按照廣州市限價房銷售辦法規(guī)定，限價房銷售價格定位在公開出讓時同區(qū)域、同類型商品住宅價格的70%左右；戶型嚴(yán)格控制在套型建筑面積90平方米以下；而且為抑制高收入家庭購買限價房，限價房的購買對象必須是具有廣州戶籍、達(dá)到晚婚年齡的家庭且年收入不超過20萬元的首次置業(yè)者。

　　廣州市國土房管局副局長黃文波分析認(rèn)為，首次置業(yè)是住房市場的有效需求和剛性需求。解決此類人群的住房問題，尤其是優(yōu)先解決已婚家庭的住房問題，不僅有利于社會穩(wěn)定，而且有利于分流市場剛性需求，平抑房價的過快增長。

　　據(jù)悉，2006年8月至今，廣州共公開出讓14宗限價房用地，用地面積132.8萬平方米，規(guī)劃建筑面積277.5萬平方米，可供應(yīng)限價房三萬多套。目前，2006年公開出讓的限價房項目中，已有部分項目工程建設(shè)進(jìn)度達(dá)到預(yù)售條件。

　　市場：有人追捧 有人質(zhì)疑

　　按照規(guī)定，限價房銷售價格僅為商品住宅價格的70%左右，在同一地段，買一套限價房要比買一套商品房便宜二三十萬元，所以限價房還沒有正式開售就已經(jīng)成為不少市民滿足住房需求的希望。

　　據(jù)報道，最高限價為6000元/平方米的萬科城新里程樓盤去年12月15日正式開放當(dāng)天，就吸引了上千名市民前來參觀樣板房。甚至由于參觀人數(shù)太多，不得不分批入場，而等候的市民則排出近百米的隊伍。

　　一直打算買房的劉剛在接受記者采訪時表示，由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足，買房計劃難以實(shí)現(xiàn)，但限價房給他們家?guī)�來了希望，原�?0萬元的房子現(xiàn)在50多萬元就可以買到，可以節(jié)省20多萬元。如果這次買不到限價房，還可以等其他的限價房。

　　此外，限價房平民化的價格甚至吸引了一些打算買二手房的市民。據(jù)滿堂紅中介人員介紹，目前已有部分原本計劃買二手房的買家開始留意限價房，但只是極少的一部分。

　　不過，還有不少市民心存疑慮，房價限了，但是質(zhì)量也要保證才行。而且雖然限價房價格便宜，但是目前的限價房地理位置比較偏遠(yuǎn)，交通不便，還不如在一些交通發(fā)達(dá)的地方買一套二手房。

　　而廣州市的銷售辦法也引起了一些人的不滿。在廣州打拼多年的李資表示：“我也為廣州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了這么多的貢獻(xiàn)，但為什么就必須要廣州戶籍才可以，我個人滿足晚婚年齡、滿足首次置業(yè)、滿足收入不超過20萬元，但就因為不是廣州戶籍，就不能買么？”

　　專家：調(diào)控房價效果難預(yù)料

　　政府推出限價房項目的初衷是為了使買不起商品房的部分居民也有置業(yè)選擇，從而降低市民對商品房的依賴，因此限價房一開始就被賦予調(diào)控房價的使命。

　　據(jù)記者了解，位于金沙洲的保利西子灣限價房限價為6500元/平方米，而且地處一線江景，毗鄰地鐵口，受其影響，其周邊一些均價過萬元的樓盤現(xiàn)在售價已經(jīng)有所調(diào)整。

　　合富輝煌首席分析師黎文江表示，從實(shí)際情況來看，目前，限價房只是對周邊樓盤產(chǎn)生了一定的影響，對距離較遠(yuǎn)的市中心片區(qū)幾乎沒什么影響。另一方面目前限價房的供應(yīng)量很少，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到市場的需求量，并不會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生很大的影響。

　　黎文江還表示，限價房就像一個調(diào)節(jié)器，當(dāng)房價增長過快的時候，政府應(yīng)增加限價房供應(yīng)規(guī)模；在房地產(chǎn)市場運(yùn)行平穩(wěn)，房價水平與區(qū)域內(nèi)居民收入水平基本適應(yīng)的情況下，政府應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況減小限價房供應(yīng)規(guī)模。但事實(shí)上，廣州目前還沒有確定供應(yīng)多少限價房才合理，而過多的限價房出現(xiàn)會對商品房市場產(chǎn)生很大的沖擊。

　　而滿堂紅研究部總監(jiān)龍斌則分析認(rèn)為，限價房實(shí)際上就是一種行政手段來調(diào)控房地產(chǎn)，但是這種行政調(diào)控市場的效果很難預(yù)料。應(yīng)該合理確定政府干預(yù)程度和范圍，避免出現(xiàn)由于政府過度干預(yù)影響房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定發(fā)展。

　　此外，也有專家流露出擔(dān)憂，如果限價房資源不能夠公開、公平、公正地分配，那么調(diào)控房價就是一句空話。所以必須要防止限價房被高收入階層購買或成為某些權(quán)力部門謀私獲利的工具，否則會引起群眾不滿，把好事變成壞事。

　　不過，廣州房地產(chǎn)專家韓世同等都認(rèn)為，對限價房過多求全責(zé)備和過于追求完美，并不能解決實(shí)際問題，反而傷害了政策的實(shí)效性，阻礙了限價房的發(fā)展�！懊�著石頭過河”，在不斷“試錯”中完善政策才是實(shí)事求是、科學(xué)決策的正確態(tài)度。(陳先鋒)