受春節(jié)假期的影響，2月份京城二手房市場可謂一波三折，經(jīng)歷了節(jié)前低谷、節(jié)間醞釀和節(jié)后反彈三個(gè)時(shí)期。特別是在元宵節(jié)之后，北京二手房市場表現(xiàn)出了“先寒還暖”的氣象。

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，雖然2月份整體二手房交易量相比1月份依然存在1成左右的下滑，但元宵節(jié)之后的二手房成交量便開始回升，相比1月同期出現(xiàn)了8.4%的上漲。從2月份的二手房價(jià)格來看，全月的平均成交價(jià)格為9560元/平方米，環(huán)比1月份依然上漲0.7%。而北京中原地產(chǎn)三級市場研究部的調(diào)查也顯示，2月下旬，京城二手房也已經(jīng)登上了“回暖”的列車，且“回暖”信號明顯強(qiáng)過新商品房市場。

　　2月市場呈現(xiàn)三大特點(diǎn)

　　近段時(shí)間彌漫在京城樓市的“降價(jià)”風(fēng)潮，令未來房地產(chǎn)市場走勢以及房價(jià)趨勢都十分不明朗。而這也直接導(dǎo)致了二手房市場的需求在2月份沒有真正顯現(xiàn)，自然成交高峰也遠(yuǎn)未到來，

　　從目前調(diào)查來看，2月份京城二手房市場主要有三大特點(diǎn)。

　　首先，傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域成交冷熱不均，南熱北冷，東西部先抑后揚(yáng)。而相比往年同期二手房市場的“西熱東冷，北穩(wěn)南降”，今年“南熱北冷，東西部先抑后揚(yáng)”的特點(diǎn)便顯得尤為不尋常。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，諸如東鐵匠營、馬家堡、宋家莊、花鄉(xiāng)等南部典型區(qū)域2月份二手房成交量相比1月份都有7%-11%左右的上漲；相比之下，北部的亞運(yùn)村、回龍觀，東部的望京等多個(gè)區(qū)域二手房成交卻受到觀望氛圍的影響，沒有明顯恢復(fù)。

　　其次，50平方米-70平方米、120平方米-150平方米的二手房成交上漲明顯。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月份，京城這兩類面積檔位的二手房成交量略有回暖，環(huán)比漲幅分別為7.4%、10.2%。其中，50平方米-70平方米二手小戶型成交量上漲主要是由于新出臺的限價(jià)房管理辦法抑制了一部分需求；而120平方米-150平方米大戶型二手房成交量的再次走高，則再次說明了大戶型房產(chǎn)相對較強(qiáng)的抗跌性和不可替代性。

　　第三，總價(jià)60萬元以下和200萬元以上的二手房成交量上漲近1成。前者的上漲主要源于此檔位房產(chǎn)原本總價(jià)就比較低，房價(jià)出現(xiàn)回落的預(yù)期不大，同時(shí)也在大眾消費(fèi)者購房支付的承受能力范圍之內(nèi)；而200萬元以上高檔二手房上漲則主要是受大戶型二手房成交上漲的帶動(dòng)。

　　一手房“回暖”前景不明朗

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)在3月份開盤的項(xiàng)目(包括之前開盤的項(xiàng)目后期)有36個(gè)，相比2月份整個(gè)樓市為不到10個(gè)的開盤數(shù)量增加了一倍還多。對于一手商品房市場似乎開始顯現(xiàn)的“回暖在即”趨勢，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為主要原因是京城樓市在經(jīng)歷了繼2007年11月開始的“寒冷期”后，不少開發(fā)商將希望寄于春節(jié)過后的樓市傳統(tǒng)“回暖期”。因此，眾多項(xiàng)目選擇在3月開盤都是希望能博得2008年一個(gè)“房產(chǎn)頭彩”。

　　然而，值得關(guān)注的是3月份新開盤項(xiàng)目50%都集中于五環(huán)路外的區(qū)域，離市區(qū)比較遠(yuǎn)。隨著北京人口的不斷增長，雖然有了便利的城鐵、地鐵，但人滿為患的交通狀況所帶來的結(jié)果就是消費(fèi)者對于購買房屋的區(qū)域的猶豫。在此背景下，如此眾多的五環(huán)路外樓盤集中于3月份開盤，是否能真正帶來預(yù)期的回暖，仍然有待市場的考驗(yàn)。

　　事實(shí)上，比起一手商品房并不明朗的“回暖”趨勢，京城二手房市場發(fā)出的“回暖”信息似乎更強(qiáng)烈一些。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2007年12月北京市二手房成交套數(shù)比一手房成交套數(shù)增加了2.7%，這是二手房月成交量首次超越一手房。而同時(shí)，1月份二手房成交量也是比一手房成交量增加了32.5%，且這樣的上升趨勢在2月份的京城二手房市場仍有發(fā)展，可見隨著北京城內(nèi)土地放量的逐漸減少，新盤位置的偏遠(yuǎn)，二手房項(xiàng)目越來越成為購房者關(guān)注的主流方向。

　　一方面，目前新開盤的大部分一手房項(xiàng)目都位置偏遠(yuǎn)，而極少部分離市區(qū)近的已開盤項(xiàng)目后期，房屋供應(yīng)量又并不充足，使得部分購房者把注意力集中在二手房上面來。其次，今年2月18日新出臺的《北京市限價(jià)商品房住房管理辦法(試行)》(征求意見稿)中，對于“兩限房”的購房人群、購房者收入等標(biāo)準(zhǔn)做出明確規(guī)定，把眾多購房者排除在了“兩限房”之外，徹底打消了這部分人群觀望以待購“兩限房”的念頭，也促使這部分人群積極關(guān)注并投入到二手房購買者的隊(duì)伍。第三，今年是“奧運(yùn)年”，也是結(jié)婚年，不少年輕人都打算在這樣有紀(jì)念意義的年份結(jié)婚。在極少的現(xiàn)房和在建的期房不能夠馬上滿足這部分急需住房人群的需求時(shí)，二手房自然就成為他們的首選。(仰靜)