在地產(chǎn)專家看來，2008年樓市游戲的復(fù)雜程度已超過以往：一方面，在通貨膨脹的情況下，市場(chǎng)的預(yù)期未必悲觀，房地產(chǎn)作為人們抵御通貨膨脹的有效方式，仍有可觀的需求；另一方面，市場(chǎng)的觀望氣氛達(dá)到了歷年頂點(diǎn)，各方“博弈心態(tài)”泛濫。

　　去年10月以來，廣州樓市從狂熱趨冷以至霜凍。循著廣州房?jī)r(jià)近半年的走向，人們發(fā)現(xiàn)，在市場(chǎng)過熱驟冷的煎熬下，包括廣州及周邊城市樓市的降價(jià)行為開始混亂，漸漸呈現(xiàn)一種市場(chǎng)迷局：樓市供求的真實(shí)狀態(tài)到底如何？何為廣州合理的房?jī)r(jià)區(qū)間？

　　冷靜的市場(chǎng)觀察人士指出，可能是對(duì)前期不理性市場(chǎng)的一種反彈性報(bào)復(fù)，市場(chǎng)在趨冷后呈現(xiàn)出一種更為復(fù)雜的過冷不理性，“博弈心態(tài)”泛濫———是否降價(jià)，降多少，怎么降，開發(fā)商之間、開發(fā)商與消費(fèi)者間，開始了一種前所未有的心理博弈。但這種不理性，最終傷害的卻可能是整個(gè)市場(chǎng)，及所有相關(guān)人的利益。

　　非理性賭博色彩趨濃

　　事實(shí)上，對(duì)于房?jī)r(jià)的漲落，每個(gè)人都有不同的看法。沒買房的自然希望不要漲得太快，買了房的當(dāng)然不愿看到自己的財(cái)產(chǎn)貶值；而拿了便宜地塊與拿地王的開發(fā)商降價(jià)意愿就不同，房企實(shí)力強(qiáng)的自然底氣就足。關(guān)鍵是找到一個(gè)市場(chǎng)認(rèn)可的平衡點(diǎn)，這就是購(gòu)房者愿意承受的價(jià)格。

　　但是，在過去的一年，這種定價(jià)規(guī)律被完全打破了，面對(duì)天天不斷上漲的房?jī)r(jià)，負(fù)責(zé)新盤定價(jià)的營(yíng)銷人員居然手足無措，某樓盤銷售總監(jiān)向記者訴苦：“定低了老板會(huì)罵，定高了怕嚇跑消費(fèi)者，無奈之下只能實(shí)行‘海鮮價(jià)’，每天根據(jù)周邊房?jī)r(jià)來做調(diào)整，標(biāo)出不同的價(jià)格�！边@也間接影響到人們對(duì)房?jī)r(jià)走向的預(yù)期。于是，在一片惶恐中，買房者紛紛追漲，又反過來給開發(fā)商把價(jià)格推高提供了底氣。

　　終于，去年“十一”房貸新政出臺(tái)后，追高的博弈游戲結(jié)束了，但接下來卻是房?jī)r(jià)下探游戲的博弈。10月起，廣州樓價(jià)停止了猛漲的勢(shì)頭，與此同時(shí)，成交量連連縮減，房?jī)r(jià)連連下跌。消費(fèi)者和開發(fā)商，在迷惘觀望的同時(shí)，展開了心理較量。

　　不希望樓價(jià)暴漲暴跌

　　調(diào)查顯示，到2002年底，廣州有83.7%的居民家庭擁有自己的住房。截至2004年上半年，廣州市100戶居民家庭平均擁有住房數(shù)量業(yè)已高達(dá)117套。

　　有專家分析，這組數(shù)據(jù)反映出，目前廣州確實(shí)還存在著一些人同時(shí)擁有多套住房，而另一些人卻“居無寒舍”的狀況。即使相比世界先進(jìn)發(fā)達(dá)國(guó)家，廣州人的住房私有率仍名列前茅。房?jī)r(jià)猛跌，對(duì)于這大多數(shù)擁有住房的人而言就意味財(cái)產(chǎn)貶值。

　　一位在番禺買了房子的趙女士說，雖然是自住的，又不是賣，房?jī)r(jià)漲不漲關(guān)系不是很大，但也不愿看到房子貶值，“現(xiàn)在投資渠道不多，買房子一來是居住，二來就是為了保值”。

　　市民張先生認(rèn)為，每個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，市政管理配套上去了，房?jī)r(jià)升高是自然的。他認(rèn)為，“最佳的狀態(tài)是平穩(wěn)上漲。像去年那樣的漲法，沒房的人自然發(fā)愁，其實(shí)有房的人也同樣擔(dān)心，這種非理性的暴漲，就像股市那樣不會(huì)長(zhǎng)遠(yuǎn)，必然會(huì)摔下來。上世紀(jì)90年代初廣州樓價(jià)曾一度飆升至過萬元，結(jié)果金融風(fēng)暴后一度跌至三四千元，足足用了六七年時(shí)間才恢復(fù)元?dú)��！?/p>

　　市民盼房?jī)r(jià)回歸理性

　　一個(gè)關(guān)于合理房?jī)r(jià)的企盼，越來越顯現(xiàn)在很多人的心頭。

　　怎樣的房?jī)r(jià)才合理？有地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)報(bào)告分析，經(jīng)過頭四個(gè)月降價(jià)促銷后，部分板塊商品房已經(jīng)探明置業(yè)者價(jià)格承受力區(qū)間，如珠江新城各盤主流均價(jià)在18000-20000元之間，荔灣老城區(qū)主流均價(jià)區(qū)間在13000-15000元已獲成交支持。

　　不過，不少市民對(duì)此并不認(rèn)同。老西關(guān)張伯說，雖然目前市區(qū)房?jī)r(jià)普遍過萬元，如果政府推出更多限價(jià)房，滿足首次置業(yè)的剛性需求，市場(chǎng)供應(yīng)量上去了，解決了供求矛盾，房?jī)r(jià)自然就漲不起來，因此他勸準(zhǔn)備買房結(jié)婚的兒子還是再等一等，他預(yù)計(jì)最遲八九月份房?jī)r(jià)就會(huì)再降，理由是限價(jià)房在年底會(huì)有更多推出。

　　廣東省情調(diào)查研究中心近期的調(diào)查顯示，受訪者普遍認(rèn)為，去年經(jīng)濟(jì)過熱，樓價(jià)飆升過快，今年應(yīng)回歸理性水平。接近七成的受訪者認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)跌，其中有17.5%認(rèn)為會(huì)大跌。13.41%的受訪者認(rèn)為會(huì)保持穩(wěn)定，只有5.27%的受訪者認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)升。此次調(diào)查的對(duì)象皆為有房族，其中明確表示有再次購(gòu)房計(jì)劃的占11.73%；選擇“觀望，有可能買”的占29.46%；表示“因房?jī)r(jià)太高不買”的占17.6%。

　　一位地產(chǎn)行家說，開發(fā)商與消費(fèi)者的市場(chǎng)博弈從未停止過，關(guān)鍵是怎樣做到理性�！拔逡弧毙↑S金周可能是決定今年房?jī)r(jià)走勢(shì)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，甚至可能是一個(gè)標(biāo)志性的分水嶺，雙方的博弈也在這個(gè)月達(dá)到高峰。從種種跡象看來，市場(chǎng)的確正步向理性。(記者 趙燕華 實(shí)習(xí)生 鄭裕鴻)