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受市場(chǎng)大勢(shì)的影響,不少開發(fā)商都在采取積極的措施應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。記者近日從業(yè)界獲悉,目前多家開發(fā)商調(diào)整了新盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)。與以往為完善設(shè)計(jì)而進(jìn)行方案調(diào)整不同,這些開發(fā)商本輪對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了大面積的更改,如大量地縮小戶型面積和壓縮建安成本等等。開發(fā)商坦言,此舉是為了降低新盤的推盤壓力,加快資金回籠速度。業(yè)界人士判斷,開發(fā)商此舉會(huì)提高中小戶型的市場(chǎng)供應(yīng)量,同時(shí),建安成本的壓縮會(huì)讓樓盤更加注重實(shí)用性,為中低端購(gòu)房者提供了更多選擇。
與“市”俱進(jìn) 開發(fā)商調(diào)規(guī)忙
“從目前的市場(chǎng)大勢(shì)看,新盤的銷售周期拉長(zhǎng)勢(shì)在必然,我們調(diào)整新盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案就是為了提高市場(chǎng)接受度,盡可能地縮短銷售周期。”天盛房產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)黃建華告訴記者,該公司于去年11月在錦江區(qū)沙河堡拿下一塊住宅用地,今年年初,公司請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)公司制定了一個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案,根據(jù)這個(gè)方案,項(xiàng)目定位較高,100平方米以上的中大戶型占比不小。但出乎意料的是,項(xiàng)目還未報(bào)規(guī),就遇到了地震,根據(jù)近兩個(gè)月來(lái)對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)的分析判斷,該公司決定大范圍調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)方案,戶型面積也大量調(diào)整到90平方米以下。
另一家不愿透露企業(yè)名稱的開發(fā)商向記者透露,公司在去年年底拿下一宗土地,拿地時(shí)地塊的樓面地價(jià)較高,沒(méi)想到今年形勢(shì)改變了,公司必須要與“市”俱進(jìn),必須更改原定的規(guī)劃設(shè)計(jì)思路,并且在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上要考慮壓縮建安成本,因?yàn)橹挥谐杀窘迪聛?lái),產(chǎn)品的價(jià)格才會(huì)有競(jìng)爭(zhēng)力。
記者在業(yè)界走訪時(shí)發(fā)現(xiàn),這樣的現(xiàn)象并非個(gè)案,多家開發(fā)商負(fù)責(zé)人向記者透露,公司目前正在調(diào)整新項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案,對(duì)以前的方案都進(jìn)行大范圍的調(diào)整。業(yè)界人士稱,以往一個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案幾易其稿是普遍現(xiàn)象,但一般都是局部調(diào)整以完善設(shè)計(jì),像現(xiàn)在這種大范圍調(diào)整方案的還比較少。
降低銷售壓力 瞄準(zhǔn)中小戶型
據(jù)了解,加快銷售回款現(xiàn)在已成了絕大部分企業(yè)的“龍頭”工作!罢腔谶@方面的壓力,我們才在規(guī)劃設(shè)計(jì)中大范圍地壓縮戶型面積!币患议_發(fā)商的營(yíng)銷總監(jiān)表示,市場(chǎng)購(gòu)買力是呈金字塔形的,塔的中下部是體積最大的,也就是市場(chǎng)最大的。市場(chǎng)越大,項(xiàng)目的購(gòu)買群體就也越大,相對(duì)而言,項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和銷售壓力也就相應(yīng)較小!百I的人多,房子就相對(duì)好賣些。”因此,在目前的市場(chǎng)形勢(shì)下,開發(fā)商在更改規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí),大多都把購(gòu)房群體鎖定在市場(chǎng)中低端購(gòu)房者身上,縮小主力戶型的面積也就不難理解了!爱吘,中小戶型總價(jià)低,市場(chǎng)更容易接受”。
一家去年在南部新區(qū)拿地的開發(fā)商告訴記者,地塊出讓時(shí)的規(guī)劃指標(biāo)上并沒(méi)有“90/70”的限制,但“我們現(xiàn)在的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中,90平方米以下的戶型占了半數(shù)以上”。
全程機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理李龍認(rèn)為,開發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)行情增大中小戶型的開發(fā)比例,會(huì)促進(jìn)后期樓市中小戶型的供應(yīng)量,而一般從報(bào)規(guī)到開盤的時(shí)間是三到六個(gè)月,也就是說(shuō),這些新項(xiàng)目將在今年年底或明年年初面向市場(chǎng),會(huì)給市場(chǎng)上的中低端購(gòu)房者提供更多選擇。
壓縮成本 產(chǎn)品回歸實(shí)用
一家近期調(diào)整了新項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的開發(fā)商給記者展示了調(diào)整前后的兩套設(shè)計(jì)方案,記者發(fā)現(xiàn),在原來(lái)的設(shè)計(jì)方案中,建筑外觀華麗,設(shè)計(jì)了不少不具有實(shí)用功能但能美化外觀的建筑裝飾符號(hào),而調(diào)整后的方案幾乎全部去掉了這些建筑符號(hào),外觀更加簡(jiǎn)潔明快。開發(fā)商告訴記者,就這一項(xiàng),使樓盤建安成本降低了5%以上。
無(wú)獨(dú)有偶,新項(xiàng)目在城西的另一家開發(fā)商也選擇了這種方式。這位開發(fā)商說(shuō),今年他們公司地塊旁邊拍賣了一塊地,樓面地價(jià)比他們項(xiàng)目低了近20%,現(xiàn)在只有在新項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)中“節(jié)流”,壓縮建筑成本,才能在產(chǎn)品價(jià)格上具有競(jìng)爭(zhēng)力!霸谖磥(lái)的市場(chǎng)還有很多不確定因素時(shí),緊縮成本是永遠(yuǎn)不會(huì)錯(cuò)的決定。”
房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型行業(yè),這決定了它的成本壓縮絕非壓縮辦公經(jīng)費(fèi)等一些小規(guī)模的“節(jié)流”,建筑成本的壓縮往往才是“大頭”。
“但是,壓縮成本不等于降低樓盤品質(zhì)!边@位開發(fā)商一再?gòu)?qiáng)調(diào),方案中去掉的部分都只是一些美化樓盤外觀的建筑符號(hào),不具有實(shí)用性,并不影響房屋的居住質(zhì)量,相反,這還會(huì)讓樓盤的實(shí)用性大大提高,達(dá)到物美價(jià)廉的效果。
業(yè)界觀察者認(rèn)為,前幾年火爆的樓市讓開發(fā)商不愁房子賣不出去,于是開發(fā)商在產(chǎn)品外觀、會(huì)所等上面極盡“精巧”,追求“新、奇、怪”,有一點(diǎn)“浮夸風(fēng)”的味道,現(xiàn)在開發(fā)商自覺地回歸實(shí)用,有益于為市場(chǎng)提供更多高性價(jià)比的住宅產(chǎn)品,同時(shí),也有助于市場(chǎng)的真正理性和成熟。(伏永安)
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