一場秋雨一場涼，往年這個時節(jié)即將迎來秋季樓市黃金銷售期。但是今非昔比，低迷的主基調(diào)使今秋樓市難以“秋高氣爽”。因此尋找突破點、為“秋收”做準(zhǔn)備是當(dāng)前企業(yè)的重中之重。專業(yè)機構(gòu)人士認(rèn)為有三劑良藥或能見效。

　　第一劑 住宅直接降價

　　藥方：為了破解住宅市場低迷狀態(tài)，近來樓市出現(xiàn)了五花八門的促銷方式，其中包括各種優(yōu)惠銷售，一、二手市場聯(lián)動，降低貸款首付等。在觀點地產(chǎn)機構(gòu)與嶺南學(xué)院EMBA中心日前舉辦的嶺南圓桌會議上，廣州寒桐顧問有限公司總經(jīng)理韓世同等專業(yè)人士認(rèn)為，市場低迷的根源之一是幾年來長期上漲的房價已使樓市處于高危狀態(tài)，因此解鈴還需系鈴人，根據(jù)市場現(xiàn)狀直接降價才是解決樓市低迷的根本做法。

　　韓世同等人士分析，“很多新的銷售方式如一手和二手市場聯(lián)動方式中存在很大的需求對接局限，難以產(chǎn)生明顯效果�！蹦壳耙恍╅_發(fā)商不情愿降價，因此在銷售上也吞吞吐吐，用一些似是而非的障眼法糊弄市場，其實這只能喪失良機。

　　從購房者承受能力來看，現(xiàn)在房價對于大多數(shù)人來說高不可攀，而“開發(fā)企業(yè)的成本和積累高房價是足以支持大幅度降價的，像去年廣東一些樓盤大幅降價，其實開發(fā)企業(yè)還是高利潤的收益。而且從上半年的廣州市場來看，在經(jīng)過一番調(diào)整后，價格又開始慢慢穩(wěn)定在一個層面上，沒有再進(jìn)行深度下探。可見對房價很及時地做出了調(diào)整并且已經(jīng)調(diào)整到位的，排隊去買他們房子的現(xiàn)象還是存在的”。

　　藥性：分析人士認(rèn)為，降價銷售對購房者來說無疑最有實際意義，但是很多開發(fā)企業(yè)擔(dān)心買漲不買跌的心理會造成市場下跌底線難堪，一些專業(yè)人士也認(rèn)為價格下降會影響到區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展等。因此從藥性來看，真正的降價銷售無疑是一劑泄火猛藥，用好了可清熱敗火，用不好會可能會造成跑肚、傷元氣的后果。

　　藥效：只要有備而為，控制好劑量，將產(chǎn)生直接效果。目前一些率先降價的樓盤和城市已有成交量回升的跡象。

　　第二劑 增加產(chǎn)品附加值

　　藥方：在樓市低迷時，性價比成為抗風(fēng)險的主要依據(jù)，同樣也是活躍市場的良藥。樓市的火爆和驟冷使一些項目出現(xiàn)虛火旺盛又氣血兩虧的癥狀。因此，對于希望在低迷市場中仍能挺直腰板保值升值的樓盤，不用專業(yè)機構(gòu)，老百姓也能給出解決藥方，那就是真心實意在產(chǎn)品附加值上下功夫，使樓盤價格名副其實。

　　目前一些相同地段質(zhì)量好、口碑好的房子比較好賣就說明了這一點。對于住宅的附加值，據(jù)五合國際等建筑專業(yè)機構(gòu)人士介紹，這是一個大概念，不同時期有不同的含義。目前高附加值房屋是指在各項指標(biāo)全優(yōu)的基礎(chǔ)上，兼顧居住的高品位、舒適性及可持續(xù)發(fā)展的理念，滿足居住者生理、心理和社會多層次的需求，為居住者營造健康、生態(tài)、宜居的高品質(zhì)住宅社區(qū)。

　　增加附加值通常是指在原計劃的基礎(chǔ)上使新房擁有更多高品質(zhì)居住要素，使房屋設(shè)計建設(shè)與居住舒適度息息相關(guān)。其中包括環(huán)境方面，如景觀、建筑外型等；配套方面，如車位、多功能會所等；在產(chǎn)品方面，除了在戶型上更加面向當(dāng)前需求，在建筑材料和技術(shù)方面，增加了諸如新風(fēng)系統(tǒng)、中央吸塵系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)、太陽能系統(tǒng)等提高居住質(zhì)量的技術(shù)和材料應(yīng)用，在居住生活營造及物業(yè)管理方面營造出讓居住者有滿足和自豪感的氛圍。

　　藥性：提高產(chǎn)品附加值實際上是一劑需要常備不懈、按時服用的強體健身必備良藥，可提高市場信心，有抵制類似骨質(zhì)疏松的低層次設(shè)計施工產(chǎn)品出現(xiàn)的作用。

　　藥效：是一種樓市補氣養(yǎng)血慢性常用藥，可以起到使樓盤價格挺直腰板的作用。

　　第三劑 酒店公寓整體出售

　　藥方:主要針對一些酒店式公寓及寫字樓等。據(jù)五合智庫鄒毅、劉力等專業(yè)機構(gòu)人士介紹，近期，包括寫字樓、酒店公寓等在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)整棟銷售事件不時出現(xiàn)。如上海中心城區(qū)幾個典型商業(yè)物業(yè)尋求整售買家的消息在媒體上出現(xiàn)，其中包括靜安區(qū)鳳陽路601號酒店式公寓、黃浦區(qū)九江路的新新商廈、黃浦區(qū)四川中路的興力浦大廈等。同時也有一些國內(nèi)外大買家正在尋求購買時機�？梢�，在市場低迷、開發(fā)企業(yè)資金緊張的情況下，選擇整體出售方式，也許是一個良好時機。特別是一些處于市中心地段的酒店式公寓等，因具有良好的地段發(fā)展前景，其整體出售商業(yè)物業(yè)的溢價水平應(yīng)該不會太低。

　　藥性：整體出售具有特殊產(chǎn)品采取特別方式出售的個性特點，因此其藥性針對性強，需要特別對待。

　　藥效：從目前看，北京、上海等城市已出現(xiàn)了成功先例。從需求來看，除了國外投資機構(gòu)，目前還有三個“候選人”值得考慮，一是大型國有企業(yè)。近年來，大型國企獲利能力明顯增強，其資本實力不容小覷。同時，隨著財務(wù)會計政策的改變，固定資產(chǎn)將按市場評估價格入賬，中心城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)價值的提升，使得國企更愿意持有這些物業(yè)資產(chǎn)。二是海外基金。從2005年開始，外資先后在北京和上海兩地收購多處物業(yè)，以酒店式公寓、寫字樓等為代表的商業(yè)地產(chǎn)為主，而且收購的物業(yè)多數(shù)以整售為特征。在經(jīng)歷了“限外令”之后，外資收購動作受到一定程度的限制。但是，國際市場投資回報率的偏低和人民幣的升值預(yù)期，讓外資收購國內(nèi)物業(yè)仍然成為一種不錯的選擇。三是民間資本。雖然沒有確切的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，但民間資本活躍已經(jīng)成為公認(rèn)的事實。在住宅地產(chǎn)前景不明的情況下，一些一線及處于經(jīng)濟發(fā)展高峰期的城市會對他們產(chǎn)生吸引力。（王哲）