記者近日了解到，北京市商品房租售比由去年10月的1：396上升到今年10月的1：341,即341個(gè)月租金收回購(gòu)房全款。2008年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)束了房?jī)r(jià)的“瘋長(zhǎng)”，進(jìn)入理性調(diào)整階段，甚至出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)。而與此同時(shí)，租金卻有所上漲。房?jī)r(jià)的下跌，租金的上漲導(dǎo)致租售比上升。

　　●租售比反映買房是否合算

　　租售比的計(jì)算方法是指每平方米使用面積的月租金與每平方米房?jī)r(jià)之間的比值。也就是說(shuō)，購(gòu)買的房產(chǎn)如果用于出租，多少個(gè)月才能收回全部投資。租售比直接反映了房產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值以及投資回報(bào)情況。

　　在正常市場(chǎng)情況下，租售比應(yīng)該在1：300至1：200之間。如果租售比小于1：300，也就是買一套房要出租300個(gè)月以上才能收回全部投資。這樣的租售比說(shuō)明房?jī)r(jià)已經(jīng)明顯高于內(nèi)在價(jià)值，房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫，比值越小說(shuō)明泡沫成分越大。此時(shí)的房產(chǎn)投資回報(bào)率已經(jīng)非常低，甚至不及銀行定期存款。這時(shí)買房是不合算的。

　　如果租售比大于1：200，也就是說(shuō)買一套房出租在不到200個(gè)月的時(shí)間里就能全部收回，說(shuō)明房?jī)r(jià)已經(jīng)被低估了，這時(shí)買房是非常合算的，不僅可以收到較好的出租回報(bào)，日后房?jī)r(jià)也有上升的空間。

　　●租金上漲 售價(jià)下跌

　　導(dǎo)致租售比上升

　　記者從“我愛我家”了解到，今年10月份北京市的租售比為1：341，而去年10月為1：396，租售比值同比上升13.9%。

　　造成這種狀況的原因主要由于2007年10月恰好是二手房的交易旺季，房?jī)r(jià)漲幅較快，而此時(shí)的租賃市場(chǎng)剛好是經(jīng)過(guò)了八九月的暑期租賃高峰后轉(zhuǎn)入“淡季”的時(shí)間點(diǎn)，租金價(jià)格下降，造成租售比值較小的狀況。

　　今年10月受市場(chǎng)觀望情緒影響，二手房買賣價(jià)格處于平穩(wěn)階段，甚至近兩個(gè)月，二手房?jī)r(jià)格已呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。而受奧運(yùn)會(huì)等影響，北京今年租金價(jià)格漲幅非常快，且租賃高峰期由八九月轉(zhuǎn)移到10月，甚至延長(zhǎng)至11月，由此引發(fā)租售比的租金部分漲幅明顯，導(dǎo)致租售比增大。

　　●目前租售比仍然偏高

　　租售比上升說(shuō)明房?jī)r(jià)正在向內(nèi)在價(jià)值回歸，但目前1：341的比值距正常1：300的上限還有一段距離，說(shuō)明盡管房?jī)r(jià)有所下降，但仍存有一定的泡沫成分。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來(lái)一年內(nèi)租售比隨著房?jī)r(jià)的下跌會(huì)繼續(xù)上升。(周宏）