近期，我們走訪了中國(guó)開(kāi)發(fā)商策略聯(lián)盟、上海易居研究院和中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心等單位，對(duì)我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)走勢(shì)和房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)間的互動(dòng)關(guān)系，進(jìn)行了多方交流。根據(jù)調(diào)研結(jié)果和我們的研究，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展和對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)影響，有如下幾點(diǎn)判斷：

　　行業(yè)總體上的調(diào)整不可避免

　　從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的角度，房地產(chǎn)行業(yè)具有高杠桿的特點(diǎn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中占有重要地位。受宏觀經(jīng)濟(jì)緊縮的影響，即使當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)需求比例不高，未來(lái)銷售的放緩，由此導(dǎo)致的企業(yè)現(xiàn)金流緊張，也會(huì)迫使企業(yè)降價(jià)保量。從房地產(chǎn)施工和竣工情況看，近幾年來(lái)開(kāi)發(fā)商上馬項(xiàng)目較多，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)在建工程不斷積累，在建工程的增多意味著整個(gè)行業(yè)的現(xiàn)金流壓力空前加大，未來(lái)流動(dòng)性減少對(duì)行業(yè)的影響度提高。

　　受流動(dòng)性膨脹的影響，2007年樓市價(jià)格開(kāi)始蔓延到土地領(lǐng)域，土地價(jià)格上漲速度加快。在地價(jià)加速上升的時(shí)期，開(kāi)發(fā)商反而加快了拿地速度。開(kāi)發(fā)商手中囤積的高價(jià)土地空前增多，開(kāi)發(fā)所需的現(xiàn)金流需求也空前增加。

　　2007年下半年，企業(yè)高價(jià)拿地情況較多，一些進(jìn)入行業(yè)較晚、資產(chǎn)積累不夠、實(shí)力較弱的企業(yè)面臨被淘汰的危險(xiǎn)。土地儲(chǔ)備成本過(guò)高導(dǎo)致的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是主要的風(fēng)險(xiǎn)，很多企業(yè)倒閉是“撐死”的。

　　從監(jiān)管的角度，自從成立了土地監(jiān)察制度后，對(duì)土地閑置的管理已不在走過(guò)場(chǎng)，因此2007年高地價(jià)對(duì)開(kāi)發(fā)商的成本壓力是真實(shí)存在的。房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整的主要壓力，并非來(lái)自于二級(jí)市場(chǎng)上的流動(dòng)性壓力，而在于行業(yè)高杠桿帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　土地成本是“房?jī)r(jià)加速器”的關(guān)鍵

　　房產(chǎn)價(jià)格定價(jià)機(jī)制主要為成本加成定價(jià)，即土地成本決定的，即“樓面地價(jià)+建安成本+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)”，后兩者是基本固定的。因此，很大程度上受政府影響的土地成本，決定了房地產(chǎn)的價(jià)格。當(dāng)前房?jī)r(jià)虛高政府有很大責(zé)任。“房?jī)r(jià)加速器”機(jī)理主要在于市場(chǎng)的類比效應(yīng)：政府逐步推出地塊，后推出土地價(jià)格決定的房產(chǎn)價(jià)格決定了市場(chǎng)上存量房產(chǎn)的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格；在當(dāng)前宏觀緊縮情況下，土地價(jià)格下滑又給了市場(chǎng)一個(gè)明確的房?jī)r(jià)下滑信號(hào)。地價(jià)下降給了市場(chǎng)樓價(jià)下滑的強(qiáng)烈預(yù)期，因此現(xiàn)有救市措施成效有待觀察。當(dāng)前，全國(guó)地價(jià)下降幅度平均已達(dá)35%。

　　兩類公司將度過(guò)難關(guān)

　　面對(duì)行業(yè)“冬天”，有兩類公司將度過(guò)冬天。第一類，以萬(wàn)科為代表的“作為”類公司。這類公司是行業(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)模式的探索者，普遍實(shí)行“精細(xì)化”經(jīng)營(yíng)，如萬(wàn)科還把房地產(chǎn)業(yè)做成了一個(gè)“制造業(yè)”，以求做到快速開(kāi)發(fā)、標(biāo)準(zhǔn)化開(kāi)發(fā)。這類公司將依靠成本節(jié)約渡過(guò)難關(guān)。另一類是“不作為”的公司，比如很多的大型國(guó)有開(kāi)發(fā)企業(yè)。這類公司依靠先期儲(chǔ)備的大量低成本土地，在近2年地價(jià)瘋漲時(shí)沒(méi)有做過(guò)多的積極進(jìn)取，因此面對(duì)調(diào)整，未來(lái)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)都不會(huì)太大。除了以上兩類公司外，投機(jī)性過(guò)強(qiáng)、在地價(jià)瘋漲的前2年吃進(jìn)過(guò)多土地的公司，實(shí)力弱又粗放經(jīng)營(yíng)的公司，未來(lái)遭淘汰的可能性較大。(作者：胡月曉 上海證券首席宏觀分析師）