只售不租,或者只租不售,如今無(wú)論哪一種方式在寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商眼中看來(lái),都不再是撬動(dòng)市場(chǎng)的“金手指”。 “圍城效應(yīng)”在不同的開(kāi)發(fā)商中顯現(xiàn)。

　　以銷售為主的開(kāi)發(fā)商如今想出租,以出租為主的如今想出售。戴德梁行企業(yè)顧問(wèn)部董事魏超英這樣解釋他們的心態(tài)。以往純租賃的甲級(jí)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商,如今受租金壓力,不排斥引入大型合作伙伴,整體銷售大面積單元來(lái)緩解壓力。在陸家嘴(600663,股吧)金融區(qū)已經(jīng)有一些大樓業(yè)主接洽客戶。而原準(zhǔn)備銷售的開(kāi)發(fā)商,不排除到明年上半年先租賃,待市場(chǎng)回暖后,再考慮出售。比如普陀區(qū)第一高樓長(zhǎng)城大廈,因基金受到金融危機(jī)影響,整體出售被擱淺。盡管其投資方無(wú)錫民營(yíng)企業(yè)的資金鏈并不緊張,但如今也考慮先拿出低層的幾個(gè)樓盤(pán)用于出租,高層保留自用,等到新的基金進(jìn)入后再考慮出售。

　　究其原因,甲級(jí)寫(xiě)字樓的租售出現(xiàn)“拐點(diǎn)”。從租賃市場(chǎng)來(lái)看,參照歷史數(shù)據(jù),目前上海甲級(jí)寫(xiě)字樓租金維持去年上半年水平,并無(wú)實(shí)質(zhì)性下降,但未來(lái)下行壓力較重。今年是甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)高峰期,第三季度供應(yīng)是2007年的兩倍以上。受全球金融危機(jī)影響,一方面跨國(guó)企業(yè)新的擴(kuò)張需求受到抑制,原租賃的大樓給予老客戶不少優(yōu)惠措施,另一方面,不得不擴(kuò)張的企業(yè)開(kāi)始向次級(jí)商務(wù)區(qū)或非核心搬遷,以降低租金壓力。到目前為止,浦東因短期供應(yīng)量大,租金下降10-20%,浦西租金下降1-15%。從第三季度開(kāi)始,整個(gè)租賃市場(chǎng)租用2000平方米以上的成交案例很少,而去年下半年5000—1萬(wàn)平方米的成交案例很多。

　　從銷售市場(chǎng)來(lái)看,市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì),銷售型寫(xiě)字樓供應(yīng)與2007年持平,為80-100萬(wàn)平方米。今年第一、第二季度的市場(chǎng)需求與2007年相比沒(méi)有下降,但從第三季度開(kāi)始,成交量只有去年同期的50%。而價(jià)格卻在今年前三季度中處于明顯上升通道。成交量與價(jià)格的背離,加上不少客戶在其他投資渠道中資產(chǎn)縮水,直接造成市場(chǎng)出現(xiàn)明顯觀望。(唐穎豪)