“深圳二手房市正走向穩(wěn)定,掛牌價格與去年高峰相比下跌近四成,目前二手房交易基本保持在每月3500—4000套之間,波動幅度不大�！弊蛉�,知名研究機構(gòu)中國房地產(chǎn)研究院(指數(shù)系統(tǒng))發(fā)布2008年深圳樓市報告,作出上述判斷。在一手房市場上,報告認為其價格下行趨勢明顯,2009年成交量雖會上升,但升幅不大。

　　現(xiàn)狀�，�

　　消化積壓一手房源需20個月

　　按照中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院(指數(shù)系統(tǒng))的統(tǒng)計,今年1—11月,深圳市商品住宅累計交易量為35919套331.93萬平方米,同比減少25.45%和28.47%；商品住宅累計批售量為61275套600.30萬平方米,同比增加28.75%和29.95%。到11月,深圳累計供求比是1.79,比去年同期高出近一倍,供求嚴重失衡。

　　在房價上,今年1—11月深圳市商品住宅累計成交均價為12998元/平方米,相比去年動輒1.5萬、1.6萬每平方米的月度均價而言,已下降了很大幅度,特別是關(guān)外部分片區(qū)的價格已下降50%以上。價格的下行趨勢十分明顯。

　　該機構(gòu)研究人士表示,由于受到房地產(chǎn)行業(yè)周期和自身滯后性影響,2006—2007年市場狂熱時期,開發(fā)商大量圈地的項目,目前正是竣工面市的時候。今年1—11月累計批售量達到600多萬平方米,同比增長近三成,在成交量明顯萎縮的情況下,致使深圳目前可售房源近700萬平方米。這個量按月均銷售30萬—40萬平方米來計算,也至少需要18—20個月才能完全消化。

　　成交量方面,統(tǒng)計顯示,1—11月累計成交量330萬平方米,月均成交30萬平方米,同比降三成。該研究院深圳分院研究總監(jiān)孫宗耀表示,雖然政府近期推出刺激政策,短期內(nèi)樓市出現(xiàn)反彈,但深圳房地產(chǎn)市場整體失衡的局面仍未改變。

　　孫宗耀表示,相對于人均收入而言,深圳房價依然偏高。

　　居住用地平均樓面地價降五成

　　報告中還透露了今年深圳二手房的整體交易概況。1—11月,深圳二手房市場累計成交398.87萬平方米,比去年同期減少近一半；累計成交37478套。孫宗耀稱,深圳二手房市場從去年下半年急速下滑,到今年2月才開始逐步回升,但總體交易規(guī)模仍偏小,今年月成交套數(shù)最高峰時不超過4400套,月成交面積最高也才50萬平方米。目前的交易量與去年上半年月均85萬平方米相比,還有較大差距。總的來看,今年深圳二手房交易基本保持在每月3500—4000套之間的水平,波動幅度不大,這表明目前深圳二手房市場正在走向穩(wěn)定。掛牌價格從去年8月最高的15890元/平方米,一直下跌到今年11月10480元/平方米的水平,價格調(diào)整也基本到位。

　　作為深圳市房地產(chǎn)市場產(chǎn)業(yè)鏈之首的土地市場,該份報告的統(tǒng)計顯示其運行情況更不樂觀。截至11月底,居住用地全市共推出17宗,僅成交8宗,流標(biāo)比例超過五成,而居住用地的平均樓面地價也大幅下挫,由2007年的3278.98元/平方米下降到1553.66元/平方米,降幅高達52.62%,交易情況很不樂觀。

　　走勢�，�

　　明年一手房成交升幅有限

　　對于明年深圳房地產(chǎn)走勢,報告中稱,在目前國內(nèi)整體經(jīng)濟形勢備受考驗的情況下,市民對大宗物品的消費會趨于謹慎,從而凍結(jié)樓市需求的釋放。鑒于此,雖然目前樓市持續(xù)下滑的態(tài)勢已經(jīng)得到初步遏制,但由于市場前期積壓存量房較多,商品住宅市場面臨的銷售形勢依然嚴峻,市場恐怕很難在短期內(nèi)組織有效的反攻。預(yù)計2009年深圳一手房市場成交或有回升,但升幅有限。羅湖、福田兩區(qū)形勢略好,龍崗、寶安、鹽田、南山四區(qū)銷售壓力較大。而新房價格經(jīng)過今年一年來的調(diào)整之后,還將會在下行通道繼續(xù)運行一段時間。

　　二手房市場方面,目前二手房市場正在走向穩(wěn)定,價格調(diào)整也基本到位。在諸多政策利好帶動下,樓市剛性需求被初步調(diào)動起來,預(yù)期2009年二手樓市成交會有所回暖。尤其在12月17日國務(wù)院常務(wù)會議部署促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施公布以后,二手房市場的掛牌量會有明顯增長,并且這一現(xiàn)象能夠持續(xù)到明年上半年。與此同時,在本市關(guān)于二套房貸及二手房買賣稅費減免的相關(guān)實施細則出臺以后,二手房市場的成交量也將出現(xiàn)強勁的回升勢頭。