“一口價”單位折扣高達(dá)18.8萬元，元旦購房送金牛，開盤當(dāng)天成本價發(fā)售……元旦三天假期作為2009年的第一個小長假，也是“國三條”出臺后的第一個長假期，廣州樓市的爭客戰(zhàn)此起彼伏。雖然新貨新盤并不多，但開發(fā)商亮出了花樣繁多的促銷措施，元旦樓市在熱熱鬧鬧中度過了三天，雖然還看不出具體的成交數(shù)據(jù)，但估計可以延續(xù)這兩月近8周緩慢回升的態(tài)勢。記者多方探市發(fā)現(xiàn)，盡管中心區(qū)樓盤價格穩(wěn)守萬元之上，受到買家認(rèn)可的那些依然是單價7000～8000元/平方米的樓盤。

　　據(jù)估算，2009年廣州十區(qū)新增供應(yīng)約5.3萬套，加上4萬余套余貨，預(yù)計全年可售貨量逾9萬套，供貨量依然充裕。在政策暖風(fēng)、交易暖風(fēng)的頻頻吹拂之下，2009年的樓市是“俯臥撐”還是“鯉魚挺”；將會觸及6300元/平方米的底線還是到達(dá)9000元/平方米的均價？各路專家進(jìn)行了大討論。

　　成交

　　哪些樓盤好賣？單價7000～8000元

　　記者走訪廣州各大在售樓盤發(fā)現(xiàn)，元旦期間，賣得最快的還是那些單價在7000元/平方米左右的樓盤。天河區(qū)的寶翠園和瑜翠園作為龍洞一帶的主力樓盤，單價都是在7000～8000元/平方米左右，成交速度極快。寶翠園均價8000元/平方米，元旦期間推出了部分特惠產(chǎn)品，成交可享受最高2.5萬元的置業(yè)禮包，因此吸引了不少人氣。銷售人員介紹，元旦假期頭兩天特惠單位成交超過三分之一。

　　而瑜翠園人氣則更高。該盤的錦苑組團均價7300元/平方米，新推的駿苑組團均價則為6800元/平方米，元旦期間還推出了多重優(yōu)惠措施，適婚一族購買該樓盤產(chǎn)品可以享受4萬元的優(yōu)惠。此外，還針對自駕車前來的看樓者贈送100元加油卡的活動。據(jù)銷售人員介紹，在這些優(yōu)惠促銷的帶動下，元旦頭兩天該盤成交接近30套。

　　位處白云區(qū)的嶺南新世界，由于現(xiàn)場舉辦了豐富多彩的活動，也吸引了不少市民參與，前來看樓的客戶也不少，其中以自駕車族居多。3日下午記者在銷控表上看到，經(jīng)過2天半的消化，推出的80套單價8000多元/平方米的新組團單位，已售出超過七成。

　　在番禺區(qū)，南國奧園推出的果嶺八號高層單位，雖然整體均價達(dá)5800元/平方米，部分高層單位的單價突破了6000元/平方米，但每天依然有近10套的成交量。廣州雅居樂花園推出30多套5500元/平方米的一口價單位，但在實際成交中，卻是7000元/平方米左右的單位最熱銷。最新統(tǒng)計顯示，元旦三天該盤實際成交了30多套單位。此外，富力桃園的總價在70～85萬元區(qū)間的兩房及三房單位是小長假的銷售主力，三天時間售出40套。

　　陽光家緣的統(tǒng)計數(shù)字顯示，在1日～2日兩天時間內(nèi)，全市10區(qū)成交量排在前三位的區(qū)域分別是番禺、增城和白云區(qū)，成交套數(shù)分別為95套、84套以及71套。在這實際的成交量當(dāng)中，單價在7000～8000元/平方米左右的樓盤仍是成交主力，可見市民最能認(rèn)可的價格區(qū)間正是7000～8000元/平方米左右。

　　價格

　　中心區(qū)樓盤價格：仍堅守萬元大關(guān)

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，老城區(qū)的樓盤雖然說是有各種優(yōu)惠，但單價依然保持堅挺，并沒有明顯的下調(diào)。以寶崗大道沿線在售的富力金禧花園、翠城花園、可逸豪苑三個樓盤為例，目前的單價依然維持在1.15萬元/平方米左右的水平，可以說基本上與開盤時的價格相差無幾，部分單位由于景觀樓層比開盤時的單位要優(yōu)勝些，因此現(xiàn)在的單價更是比開盤時高出了1000元/平方米左右。

　　位于中山大道的駿景花園雖然在元旦期間只接受買家登記，但單價在1萬～1.2萬元/平方米區(qū)間的新組團依然吸引了過百名的買家進(jìn)行了認(rèn)購登記。此外，像位處黃沙的逸翠灣這類地鐵上蓋物業(yè)，雖然說在元旦期間有價值4000元左右的金牛相贈，但價格也依然堅挺，維持在去年12月推新貨時期的水平，總體均價約1.6萬元/平方米左右。

　　而位處天河中心區(qū)域的東方新世界，由于是天河區(qū)的熱銷盤，因此，目前均價也仍然穩(wěn)居在1.4萬元/平方米的水平上。但盡管如此，看樓客也依然絡(luò)繹不絕地前來，記者在2日下午5時多前去看樓時，仍然有不少看樓者在等待參觀樣板房，而且看樓還需拿號排位，在記者離開該盤時，留意到號碼已經(jīng)排到了90多號。

　　在元旦期間，一些老城區(qū)的樓盤為了增強買家的信心，甚至打出了不降價的承諾。位處荔灣老城的新盤新城市逢源軒的開發(fā)商就在聲明中表示，為保護購房者的利益，使房子保值升值，承諾不降價。聲明還指出，若業(yè)主發(fā)現(xiàn)在樓盤發(fā)售至交樓期間出現(xiàn)降價的情況，發(fā)展商將會100%補償降價差額給業(yè)主。

　　人氣

　　優(yōu)惠不論大小都有看樓者“捧場”

　　記者發(fā)現(xiàn)，元旦期間，不少樓盤的看樓客都明顯增加。

　　元旦第一天，清新恒大金碧天下開盤，沿襲之前恒大御景半島及恒大山水城的開盤做法，該盤再次以“園林實景＋準(zhǔn)現(xiàn)樓＋精裝修”、“開盤必特價、特價必升值”，加上明星助陣的營銷策略，并以額外特別8.5折成本價發(fā)售，吸引了近萬購房者到場。據(jù)悉，該盤當(dāng)天的銷售額達(dá)2.5億元。

　　位于寶崗大道的富力金禧花園，雖然在元旦期間沒有新貨推出，但開發(fā)商卻亮出了“一口價”單位折扣高達(dá)18.8萬元的招牌，推出了30套“一口價”單位，也吸引了不少市民的眼球。據(jù)最新統(tǒng)計，元旦三天，該盤除了30套“一口價”單位全數(shù)售罄以外，還額外售出了加推的28套“一口價”單位。

　　同是寶崗大道的翠城花園，雖然沒有大幅優(yōu)惠推出，不過，下訂的買家只要有舊業(yè)主介紹，而且按時簽約的話也能享受額外的5000元優(yōu)惠，同時，舊業(yè)主還可獲贈2000元的物業(yè)管理費。記者現(xiàn)場所見，不少看樓客都是一家大小前來看個仔細(xì)。位于廣州大道南的羅馬家園在元旦期間同樣也沒有特別多的優(yōu)惠推出，但“9000元/平方米一口價”的單位也同樣賣出了20多套。

　　今年樓市走向大PK

　　是“俯臥撐” 還是“鯉魚挺”？

　　悲觀論：將在底部徘徊

　　廣州社科院科研處處長彭澎表示，2009年樓市在底部徘徊的可能性較大。最近國家集中出臺一系列樓市救市細(xì)則，總的感覺是，“地方慌了、中央松了、購房者樂了、開發(fā)商煩了、銀行順了�！敝醒胝�府還會出臺有關(guān)促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的政策，放松對房地產(chǎn)的政策管制將與“積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”一致，保障性、普通型、自住型、改善型等仍是政策的主題詞。在這個過程中，地方政府會更積極一些，也會更激進(jìn)一些，畢竟財政減收的壓力越來越大。

　　彭澎認(rèn)為，2009年房價會見底，由于政策的影響，見底的速度可能會比原先的預(yù)期快一些；由于經(jīng)濟面的復(fù)蘇時間至少需要兩三年，加上經(jīng)過這一次沖擊，人們多少會理智一些，因此房價在底部盤旋、徘徊的時間會長一些。2009年的房價走勢將表現(xiàn)為：上半年見底，并出現(xiàn)明顯的成交量恢復(fù)；下半年房價可能有所反彈，但高度不會太大，而且有起伏。

　　周期論：處于熊市第二期

　　“2009年樓市肯定是熊市，現(xiàn)正處于‘熊市第二期’�！彪m然中央頻頻出臺利好政策，資深銀行業(yè)人士梁東暉對2009年樓市走向依然維持之前的觀點。他表示，在“熊市第二期”，偏遠(yuǎn)樓盤樓價反彈乏力，不斷向下，而藍(lán)籌樓盤(中心城區(qū)樓盤、市中心附近的江景盤等)的樓價或偶有反彈，但大方向仍是向下，時間很漫長(約一年左右)。當(dāng)藍(lán)籌樓盤明顯下跌時，樓市才進(jìn)入“熊市第三期”尋底，“熊市第三期”也非常漫長(約一年)。所以，2009年買房是很難保值的。

　　在他看來，廣州2008年年底樓價比10月份有所反彈的具體原因：一是部分私企老板關(guān)停企業(yè)后為資金尋出路，見到樓價已經(jīng)從高位明顯回落，進(jìn)場抄底；二是有部分人士發(fā)了年終獎，投資渠道有限，選擇買樓置業(yè)。這些短期購買力根本無法支撐樓市重新走強，應(yīng)屬“熊市第二期”的藍(lán)籌樓盤反彈，修正過快的跌速而已，當(dāng)反彈至年度均價附近后，樓價應(yīng)會再度回落，這叫“吻別”。相信樓價“吻別”9字頭后會再落一個臺階。

　　樂觀論：新十年的第一年

　　廣州維森置業(yè)有限公司董事長張維倫看來，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入僵持狀態(tài)：老百姓說：降價才是硬道理；老板們則說：誓死要做豬堅強；因為意見不統(tǒng)一，后果很嚴(yán)重。

　　張維倫將2009年樓市分為四季：2009年的春天將是冰火兩重天：政府救市政策接踵而至，在3月的“兩會”期間達(dá)到高峰；百姓降價預(yù)期日益高漲，房價在倒春寒中初探底；銀行信貸資金雨天抽傘，產(chǎn)業(yè)資金政策全面放開；開發(fā)商降價套現(xiàn)。而經(jīng)過夏天的“上躥下跳”和秋天的“爛尾房價二次探底”，2009年的冬天或者是傳說中的暖冬。

　　張維倫總結(jié)說，2008年的樓市是“自由落體”，2009年應(yīng)該不是“俯臥撐”，希望能成為“鯉魚挺”。因為經(jīng)過長達(dá)五年的累積，老百姓憋了五年的購房需求將在2009年爆發(fā)，有可能成為一個新的十年期的第一年。

　　新建住房創(chuàng)六年最低全年房源仍然充裕

　　廣州經(jīng)緯行研究中心估計，受2008年縮減開工影響，2009年的新增貨量將創(chuàng)六年來最低。根據(jù)對廣州全市的樓盤跟蹤監(jiān)測估計，廣州十區(qū)2009年新增供應(yīng)約5.3萬套，計560萬平方米，比2008年下降35.7%。不過由于2008年市場低迷，在售余貨及抵押房多，余貨約有4萬多套，加上2009年新推貨量，預(yù)計2009年廣州十區(qū)全年可售貨量逾9萬套，供貨量依然充裕。在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，上半年以中小戶型為主，中小戶型供應(yīng)約占六成；下半年，隨著90/70的政策或有放松，中小戶型比重略有下降。

　　去年末廣州樓市交易連續(xù)8周走強

　　來自經(jīng)緯地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表示，廣州樓市自去年10月底最后一周跌到谷底僅698套的成交量之后，自11月份以來已連續(xù)7周走強，十區(qū)兩市的周交易量一直維持在1200多套，去年12月中旬已接近2000套。來自焦點房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，廣州去年12月31日單日成交量高達(dá)308套，去年12月一掃樓市去年9月份僅3844套的低量，高過6000套，高達(dá)7693套，成為2008年的月度成交冠軍。

　　消費群正在收縮？

　　在消費環(huán)節(jié)上，廣州市同創(chuàng)卓越投資顧問有限公司趙卓文表示，現(xiàn)在樓市的基礎(chǔ)消費結(jié)構(gòu)已經(jīng)受到破壞，富豪們的資產(chǎn)都縮水了，忙著自救；有點積蓄的中產(chǎn)階級在股市套住了，成了“無產(chǎn)階級”。投資熱情在消退，現(xiàn)在只能依靠剛性需求，但不少廣州人已經(jīng)有一套房，2009年還有不少保障房出來，商品房市場在收縮。因而“2009年的樓市是很難恢復(fù)的”，他將6300元/平方米設(shè)為廣州樓市的底線。(王荔玨 黃濤 龍蕾 陳白帆 蔣悅飛)