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    租金稅率漲5倍 北京商業(yè)地產(chǎn)年收益至少縮水2成
2009年01月09日 09:23 來(lái)源:新京報(bào) 發(fā)表評(píng)論  【字體:↑大 ↓小

  “都是收租子,他收5%,我卻收30%,差別怎么就這么大呢?”1月4日,北京某商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的MSN這樣簽名!安顒e”是指北京商業(yè)用房租金稅率由此前的5%綜合稅率改為按照新的分稅稅種進(jìn)行征收,總稅率達(dá)26%-30%。

  商業(yè)用房租金稅率驟然增加5倍,讓開(kāi)發(fā)商及投資者倍感壓力!吧啼伨蜁(huì)成為死鋪的!”上述開(kāi)發(fā)商說(shuō)。

  影響 回報(bào)率下降,空置增加,將出現(xiàn)爛尾

  日前本報(bào)率先報(bào)道了自2008年12月1日起,北京出租商用物業(yè)租金稅率提高到26%-30%。記者日前獲悉,幾家正在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)銷售的項(xiàng)目已暫停工作。東部某項(xiàng)目原計(jì)劃今年1月份推廣其社區(qū)底商。開(kāi)發(fā)商介紹,他們暫停了所有推廣工作,銷售簽約也全部暫停。

  業(yè)內(nèi)普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為,相對(duì)住宅領(lǐng)域,商業(yè)地產(chǎn)在此輪擴(kuò)大內(nèi)需的利好中不僅沒(méi)有得到相關(guān)稅收扶持,反而在此時(shí)提高租賃稅率,有點(diǎn)“不合時(shí)宜”。

  “此政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商及投資者將形成重創(chuàng)。”全國(guó)工商聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)專委會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)朱凌波分析,商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商主要是自持或出售其商業(yè)。租金稅率增加后,如果開(kāi)發(fā)商自持,收回投資回報(bào)年限將增加;如果銷售,則面臨沒(méi)有投資者購(gòu)買的境地。

  中國(guó)房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰也表示,目前商業(yè)地產(chǎn)的銷售與住宅一樣在萎縮,再遭遇租金稅收打壓,對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是“雪上加霜”,“最后的結(jié)果就是空置率空前增加,甚至?xí)霈F(xiàn)爛尾”。

  進(jìn)展 開(kāi)發(fā)商、行業(yè)協(xié)會(huì)向主管部門(mén)表達(dá)呼聲

  據(jù)接近北京稅務(wù)部門(mén)的人士透露,該政策并非新政策,稅務(wù)部門(mén)的說(shuō)法是將“原來(lái)的征收方式恢復(fù)至分稅種計(jì)征而已”。此舉也是借鑒廣州、深圳等城市的做法。

  目前,已經(jīng)有部分開(kāi)發(fā)商向地稅局反映稅金壓力太大。SOHO中國(guó)董事局主席潘石屹正以市人大代表的名議起草一份呼吁降低商業(yè)地產(chǎn)稅率的提議,準(zhǔn)備交給北京市人代會(huì)。

  中房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專委會(huì)常委蔡鴻巖也稱,多家商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已向?qū)N瘯?huì)反映了類似情況,目前他正和中房協(xié)對(duì)此事進(jìn)行協(xié)商。此外,中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平也表示,目前協(xié)會(huì)正在密切關(guān)注此事,并與商務(wù)部相關(guān)部門(mén)溝通,以反映商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)呼聲。王的理由是:“商業(yè)地產(chǎn)不僅拉動(dòng)投資,而且促進(jìn)消費(fèi),還創(chuàng)造了大量就業(yè)機(jī)會(huì),對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需有著重要影響,現(xiàn)階段改變商鋪征稅辦法,加重企業(yè)負(fù)擔(dān),不符合擴(kuò)大內(nèi)需政策方向。”

  “媒體報(bào)道后,稅務(wù)部門(mén)重已經(jīng)開(kāi)始和開(kāi)發(fā)商協(xié)商,考慮對(duì)政策進(jìn)行調(diào)整!备涣Φ禺a(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人這樣告訴記者。

  稅單

  個(gè)人出租非住房(商鋪、寫(xiě)字樓)稅種計(jì)算:

  營(yíng)業(yè)稅:租金收入×5%(起征點(diǎn)5000元,5000元以下免)

  城建稅:營(yíng)業(yè)稅×7%(不含涉外個(gè)人)

  教育附加稅:營(yíng)業(yè)稅×3%(不含涉外個(gè)人)

  房產(chǎn)稅:租金收入×12%

  城市房地產(chǎn)稅(涉外個(gè)人):房產(chǎn)原值×1.2%×(1-30%)

  土地使用稅:每月土地使用稅=(建筑面積/總樓層)×(稅額/12)

  印花稅:租金收入×0.1%

  個(gè)人所得稅:月租金收入-月稅費(fèi)-修繕費(fèi)用=A

  如果A大于4000元,個(gè)人所得稅=A×80%×10%

  如果A小于等于4000元,個(gè)人所得稅=(A-800)×10%

  部門(mén)說(shuō)法

  地稅局:早就應(yīng)該分稅種征稅了

  昨日,北京地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人沒(méi)有接聽(tīng)記者電話,咨詢電話也無(wú)人接聽(tīng)。隨后,本報(bào)記者分別咨詢了通州區(qū)地稅大廳服務(wù)窗口和朝陽(yáng)區(qū)地稅局工作人員,上述人員均表示商鋪?zhàn)饨鹨延?008年12月1日按照上調(diào)后的標(biāo)準(zhǔn)收取。

  朝陽(yáng)區(qū)地稅局的工作人員表示,原來(lái)也要求按照分稅種征收稅費(fèi),一直沒(méi)征而已,“這是全市統(tǒng)一的,早就該這么征稅!敝劣谏霞(jí)部門(mén)為何現(xiàn)在推出這個(gè)政策,她表示她們只是執(zhí)行,無(wú)法解釋。

  賬本

  年收益至少縮水兩成

  據(jù)知名商鋪投資人張羽沖介紹,現(xiàn)在通常商鋪的資金回報(bào)率沒(méi)能超過(guò)10%,多數(shù)在8%左右。以資金回報(bào)率為10%計(jì)算,那么一個(gè)價(jià)格為1000萬(wàn)元的商鋪,平均每月租金為8萬(wàn)多元,年租金收入為100萬(wàn)元。

  如果該商鋪沒(méi)有貸款,按照舊標(biāo)準(zhǔn)繳稅的話,一年的稅金為5萬(wàn)元,收益為95萬(wàn)元。若按照新標(biāo)準(zhǔn)繳稅,則所繳納的稅金則近30萬(wàn),租金實(shí)際收益則為70萬(wàn)元,租金收益至少要縮水兩成多。

  事實(shí)上,更多的商鋪投資者是按揭貸款的。按照商業(yè)貸款的利率為基準(zhǔn)利率5.94%的1.1倍計(jì)算,即6.534%,如果有800萬(wàn)元的貸款,則每年需要承擔(dān)52萬(wàn)多元的利息,減去30多萬(wàn)元的稅費(fèi),商鋪收益的100萬(wàn)就所剩無(wú)幾了。

  “加上空置期的費(fèi)用和裝修費(fèi)用,就更少了!睆堄饹_指出,現(xiàn)在行情不佳,租戶都要求租金下調(diào),原本月租金為10萬(wàn)的商鋪有的降到了7萬(wàn),“這樣就離賠錢不遠(yuǎn)了”。

  釋疑

  “公司租客”需租金發(fā)票

  以寫(xiě)字樓及商鋪為主的商業(yè)用房,租賃主力客群是以公司為主。據(jù)有關(guān)人員表示,商業(yè)用房租賃者為公司或其他相關(guān)單位的,均需要出租者提供租金發(fā)票,這樣租賃者才能將支付租金的支出入賬。因此不像住宅出租那樣出現(xiàn)大面積逃稅現(xiàn)象。此前,由于租金稅費(fèi)較低,出租者均能自己承擔(dān),其在繳納正規(guī)的租金稅費(fèi)后,均能從稅務(wù)部門(mén)開(kāi)具相關(guān)發(fā)票。(記者 張學(xué)冬 李宛霖)

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【編輯:高雪松
直隸巴人的原貼:
我國(guó)實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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