牛年到，市場果然有了一點牛年的氣派！

　　短短的元旦三天假期，廣州局部市場的人氣直逼2005年的高峰期，多個區(qū)域的多個樓盤有了過億元的成交。甚至于地產(chǎn)股在開年的頭幾天也走出了一波不錯的行情。有投資者樂觀預(yù)期，房地產(chǎn)連續(xù)的利好政策累積效應(yīng)會在牛年開始體現(xiàn)。

　　抱樂觀態(tài)度的不僅是股市中的各類投資者，廣州知名中介合富輝煌、中原地產(chǎn)、經(jīng)緯房產(chǎn)同樣認(rèn)為，2009年樓市將筑底，“比黃金還可貴”的市場信心將逐步恢復(fù)，置業(yè)需求將被激活，樓市將逐步回暖。

　　市場信心的恢復(fù)，最關(guān)鍵的當(dāng)然是消費者信心的恢復(fù)。而最快、最直接反映消費者信心變化的，莫過于目前敏銳的地產(chǎn)股投資者(現(xiàn)在仍有錢又還敢投入股市的，才是真正的投資者，而不是前一兩年的跟風(fēng)投機者)。從目前地產(chǎn)股走勢看，整體向上的趨勢明顯，曾經(jīng)極度深寒的信心，正在逐漸融化堅冰。投資者的信心最直接的來自政府層面，目前中國傾一國之力來拉動經(jīng)濟的增長、保障樓市的穩(wěn)定，房地產(chǎn)利好政策持續(xù)出臺，沒有理由繼續(xù)擔(dān)心樓市繼續(xù)深度低迷。

　　與投資者信心恢復(fù)相呼應(yīng)的是中介公司的調(diào)查數(shù)據(jù)：合富輝煌集團(tuán)市場研究部在2008年11月對潛在置業(yè)者監(jiān)測顯示，只有15%的置業(yè)者認(rèn)為房價還會大幅下降，更多的客戶認(rèn)為房價即使再降其空間也非常有限，或不會再降。在投資心態(tài)彌漫的當(dāng)下，只有當(dāng)投資者認(rèn)為房價不會大幅下降時，入市的積極性才會增加，信心恢復(fù)才能得到體現(xiàn)。

　　市場信心的恢復(fù)，當(dāng)然不能缺少開發(fā)商信心的恢復(fù)。2008年突如其來的困境沒有擊倒開發(fā)商，開發(fā)商面對2009年時有了更足的底氣：一方面有了面對困境的經(jīng)驗，不會出現(xiàn)2008年時的驚恐局面；及早未雨綢繆，一方面大力開源，另一方面則嚴(yán)格節(jié)流，從之前的“地主”轉(zhuǎn)變?yōu)槟壳暗摹柏斨鳌�，保留有足夠的資金以對抗2009年市場可能出現(xiàn)的困境。并且，2009年開發(fā)商面臨更寬松的政策環(huán)境、金融環(huán)境，外在條件也增強了開發(fā)商抵抗風(fēng)險的能力。發(fā)展商2008年被打擊的信心正在聚集，正如中介公司透露，今年“發(fā)展商普遍以2007年銷售金額為基準(zhǔn)調(diào)高銷售目標(biāo)”，北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強則更直接，“2009年肯定比2008年好”。

　　當(dāng)然，支撐市場信心恢復(fù)的基礎(chǔ)仍非常脆弱，正如央行所警惕的，“2009年，國際金融危機還將繼續(xù)蔓延，全球經(jīng)濟衰退風(fēng)險將繼續(xù)加大，我國經(jīng)濟發(fā)展將面臨更加嚴(yán)峻復(fù)雜的局面。”經(jīng)濟應(yīng)對的稍一不慎，將會瞬間崩潰市場信心。即使樂觀的中介公司也認(rèn)為，“受制于經(jīng)濟基本面的嚴(yán)峻形勢，成交量大幅恢復(fù)達(dá)到2007年水準(zhǔn)難度較大。”特別是在年初，置業(yè)需求全面激活難度較大。 (張秀欽)

　　預(yù)測一

　　今年新貨將創(chuàng)六年最低

　　由于2008年開發(fā)商的非常之舉：減產(chǎn)自救在2009年實現(xiàn)，2009年的新增供應(yīng)量將明顯減少。廣州經(jīng)緯行研究中心估計，今年的新增貨量將創(chuàng)六年來最低。而根據(jù)合富輝煌與經(jīng)緯地產(chǎn)的研究數(shù)據(jù)綜合，2009年十區(qū)新增供應(yīng)量為5.3萬套，計560萬平方米，比2008年下降35.7%。盡管新貨有所減少，但是市民并不必?fù)?dān)心供應(yīng)量不足而引發(fā)樓價上漲，由于2008年仍有大量存量房未能售出，因此，市場上可售商品房貨量基本與2008年持平。

　　新貨減少，押后的主要為較高端、度假型項目

　　由于2008年的滯銷局面持續(xù)，開發(fā)商出于自救，不得不采取減產(chǎn)方式，一方面避開更大競爭、另一方面得以節(jié)流開支。

　　就去年押后的項目分析，其類型主要有兩類：第一類為較為高端的項目；第二類為郊區(qū)型別墅項目。押后的原因在于目前的市場環(huán)境下置業(yè)群體發(fā)生了轉(zhuǎn)變。目前的市場，剛性需求買家支撐了房地產(chǎn)的江山，而改善型、豪宅類買家基于大環(huán)境、預(yù)算降低、現(xiàn)金為王的預(yù)期，紛紛將購房需求押后。市場總是尋找適銷的產(chǎn)品，高端項目的暫時停步，體現(xiàn)出市場的自我調(diào)控功能。

　　存貨豐富，“價格洼地”新貨活躍

　　盡管新增貨量大幅度減少，但是由于存貨豐富，2009年的供求形勢不會出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

　　經(jīng)緯行研究中心的數(shù)據(jù)顯示：2008年由于市場低迷，在售余貨及抵押房多，使得余貨約有4萬余套，假如加上2009年的新推貨量，預(yù)計十區(qū)全年可售貨量逾9萬套，基本與2008年持平。

　　而據(jù)合富輝煌市場研究部不完全估計，2009年供應(yīng)量最豐富的區(qū)域集中在目前的“價格洼地”區(qū)域中，白云區(qū)、海珠區(qū)、花都區(qū)及番禺區(qū)為新貨最集中的區(qū)域，天河的貨量會稍有減少。因此可以預(yù)料的是，2009年最活躍的區(qū)域會處于較為外圍的區(qū)域，比如金沙洲、花都等。這些區(qū)域由于巨量新貨、優(yōu)惠樓價，將吸引更多的買家置業(yè)。

　　中小戶型比例首突五成

　　“70/90”的政策將在2009年完全落地，實現(xiàn)了中小戶型話事的市場話語權(quán)，成為近幾年內(nèi)首次突破50%的市場份額，中小戶型穩(wěn)居半壁江山，且年初，中小戶型的比例會更大一些，年底方稍稍回落。

　　合富輝煌市場研究部的數(shù)據(jù)顯示：2008年100平米以下的中小戶型，占供應(yīng)結(jié)構(gòu)中44%的比例，隨著“90/70”政策進(jìn)一步落實，中小戶型產(chǎn)品供應(yīng)進(jìn)一步增多，預(yù)計2009年全市中小戶型產(chǎn)品總供應(yīng)面積占比達(dá)到50%以上。經(jīng)緯行研究中心則認(rèn)為，上半年中小戶型供應(yīng)量會比下半年還多，上半年中小戶型約占六成比例，下半年方稍有回落。而中小戶型的供應(yīng)量增加，更顯示了2009年將仍然為首次置業(yè)者、剛性需求買家為主導(dǎo)的一年。(記者 詹青)

　　預(yù)測二

　　單價仍處八九千元高位

　　“病去如抽絲”，這樣來形容廣州近幾年來的房價走勢頗為貼切。廣州房價在2006年、2007年以二成、三成的幅度快速飆升；2008年市場遇到困難了，開發(fā)商一路說降價了，直到11月份，廣州的均價卻爬上了9466元/平方米，同比還增長了一成多。

　　基于此，在預(yù)測2009年房價的時候，都得謹(jǐn)小慎微。合富輝煌集團(tuán)市場研究部說法留有較大空間，“2009年月度均價波動區(qū)間為8500元/平方米至9500元/平方米之間”；中原地產(chǎn)研究中心只表示了房價會下降，至于幅度多少沒說；經(jīng)緯行研究中心要明確一些，就是9000元/平方米左右。

　　總結(jié)三大代理行的預(yù)測，就是“2009年廣州房價仍會處于八九千元的高位”。

　　“降價”是主基調(diào)

　　資金鏈斷裂、銷售狀況極度糟糕……從媒體的報道中，就可以看出開發(fā)商在2008年的困境。但在這樣的狀況之下，廣州一手住宅的成交均價仍處于高位，除了9月份外，其余各個月的均價都在9000元/平方米以上。既然困境下樓價依然強項不伏，那么在2008年第三、第四季度以來，降息、減輕稅負(fù)、為房貸松綁等系列利好房地產(chǎn)的政策出臺，政策環(huán)境更為寬松的情況下，2009年的房價會否又重拾上升勢頭？

　　不會！從三大代理行的預(yù)測來看，降價是2009年住宅市場的主基調(diào)。一方面，2008年“部分個盤價格調(diào)整在成交數(shù)據(jù)未獲充分反映”，這些數(shù)據(jù)會在2009年有所反映，進(jìn)而拉低2009年的成交均價。另一方面，2009年外圍區(qū)域供應(yīng)量大，會必然發(fā)力搶市場。同時隨著對新區(qū)認(rèn)同度較高、價格承受力偏低的首次置業(yè)剛性需求入市，外圍成交激活可能性較大，所以鑒于成交區(qū)域的原因亦可能拉低全市住房均價，成交均價將受中心城區(qū)與外圍區(qū)域成交比重變化影響而波動。

　　以上兩方面是從房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)在環(huán)境來分析，從外在的整體經(jīng)濟環(huán)境來看，房價下行的可能性也遠(yuǎn)大于反彈。正如中原地產(chǎn)所說，房地產(chǎn)本輪調(diào)整適逢我國經(jīng)濟長達(dá)15年高速增長周期的結(jié)束，同時面臨源于美國的全球性經(jīng)濟危機愈演愈烈的不利影響，在行業(yè)內(nèi)在因素和宏觀經(jīng)濟外在影響的多重壓力之下，房地產(chǎn)行業(yè)步入周期低潮已成定局。現(xiàn)在的市場調(diào)整，可以視為U形調(diào)整，目前是徘徊在U形底部時間的階段，要走出這一階段，非一朝一夕可做到。

　　微降可能大于劇降

　　房價下降未合購房者的心意，不過購房者若進(jìn)一步期望“房價大幅下降”似乎也不太現(xiàn)實。在廣州代理大量樓盤的合富輝煌就認(rèn)為，發(fā)展商方面，目前很多開始減少開發(fā)規(guī)模，并對2009年提出以銷定產(chǎn)的基本策略，同時地價和建材價格大幅下降，未來的開發(fā)成本將會下降。預(yù)計2009年獲政策支持的開發(fā)商的資金壓力將有所減輕，促銷意愿依然強烈，但大幅降價沖動減弱。

　　更重要的是，目前的經(jīng)濟環(huán)境和2008年甚至2007年已經(jīng)有了很大不同，政府從擔(dān)心通脹轉(zhuǎn)變?yōu)閾?dān)心通縮。一系列拉動經(jīng)濟、保障穩(wěn)步增長的政策及計劃正在積極實施中。房地產(chǎn)行業(yè)目前有了更好的政策環(huán)境、金融環(huán)境。房價能挺過2008年的政策、市場的雙重高壓，少了政策高壓的今年，期望房價微降更為現(xiàn)實。( 張秀欽)

　　預(yù)測三

　　“五一”是成交量回升關(guān)鍵

　　一個沒有成交量的市場不能稱之為市場。在剛過去的2008年，“成交為王”已經(jīng)成為各大發(fā)展商尋求突圍的行動綱領(lǐng)，每周、每月的成交數(shù)量波動，直接影響著開發(fā)商老板心情波動，喜也成交量，憂也成交量，因為成交量是房地產(chǎn)市場的核心數(shù)據(jù)，是測試市場繁榮程度的最可靠憑證。

　　2009年的元旦，廣州樓市終于迎來了期待已久的一個“小陽春”，陽光家緣網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)顯示，廣州144個樓盤元旦期間共成交了736套住房，這一水平已經(jīng)接近去年“十一”黃金周的數(shù)量。新年伊始，有一個“牛頭”冒了出來，2009年是否能一路“�！毕氯�，各專家、研究機構(gòu)認(rèn)為，這取決于很多的因素，宏觀經(jīng)濟的走勢、政府的政策、開發(fā)商的策略、消費者心態(tài)的變化等，都會直接影響著成交量最后結(jié)果。在各預(yù)測中，大家比較一致的意見是，“五一”黃金周的成交量，將成為2009的廣州樓市成交量的風(fēng)向標(biāo)。

　　政府救市救的就是成交量

　　合富輝煌首席分析師認(rèn)為，中央已連續(xù)出臺的系列政策，都表明了房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)和擴大內(nèi)需的重要性。從宏觀經(jīng)濟的角度來看，政府需要依靠房地產(chǎn)拉動居民需求。通過對策的研究不難發(fā)現(xiàn)，“價穩(wěn)量增”是政府在2008年密集出臺政策的主基調(diào)，對首次置業(yè)者減免稅費、銀行利率大幅調(diào)低，都是減輕購房者的負(fù)擔(dān)，其目的都是刺激需求，提高成交量。不難預(yù)見，2009年，政府救市的政策方向，仍然會延續(xù)上一年的路徑。房地產(chǎn)成交量之所以在當(dāng)前的市場狀況下成為重要的觀測指標(biāo)，這主要是因為，如果房地產(chǎn)成交量持續(xù)低迷，房地產(chǎn)企業(yè)資金難以回籠，房地產(chǎn)投資將快速下滑，此外，成交量低迷會造成房地產(chǎn)開發(fā)貸款的壞賬風(fēng)險，未來銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸支持將進(jìn)一步收緊，從此造成房地產(chǎn)市場的惡性循環(huán)，房地產(chǎn)市場陷入長期調(diào)整不可避免。

　　根據(jù)政府政策意圖，房地產(chǎn)市場未來最優(yōu)的發(fā)展路徑是：房價小幅下降(10%-20%)，成交量快速回升。這無論對于宏觀經(jīng)濟還是房地產(chǎn)企業(yè)都將是極大利好。

　　低位回升，有望比2008年增一成

　　黎文江指出，成交量的回升，直接受宏觀經(jīng)濟走勢的制約。2009年中國經(jīng)濟仍將面對諸多困難，但在中國政府一系列政策出臺刺激下，宏觀經(jīng)濟可望止住快速下滑趨勢，明年保8%的增長率是可以實現(xiàn)的。目前很多開發(fā)商已開始減少開發(fā)規(guī)模，同時由于地價和建材價格大幅下降，未來的開發(fā)成本將會下降，因此開發(fā)商的資金壓力將有所減輕，明年會以消化近年存貨為主。雖然經(jīng)濟的不明朗影響了消費者的消費意愿，但預(yù)計在眾多利好政策的刺激下，消費者的置業(yè)信心將會逐漸恢復(fù)。

　　合富輝煌的研究報告認(rèn)為，2008年廣州住宅成交量已觸底，但未穩(wěn)定回升。2008年下半年成交量雖然有所回升，但基本在60萬平方米/月左右徘徊，全年平均月度成交量約為45萬平方米。在政策大力刺激使市場信心逐步恢復(fù)情況下，2009年住宅成交量將有所回升，但受制于經(jīng)濟大環(huán)境未明朗，成交量尚難以大幅恢復(fù)，預(yù)計廣州市2009年商品住宅成交量約在650-720萬平方米(平均月度成交量為55-60萬平方米，2007年為67萬平方米)。經(jīng)緯行研究中心預(yù)計，受政策鼓勵普通住房消費的影響，今年剛性需求仍將緩慢釋放，全年成交量會較去年有所上升，2009年月均簽約量為50萬平方米左右，全年600萬平方米左右，比2008年增約一成。

　　房地產(chǎn)專家趙卓文則預(yù)計，2009年廣州樓市將全面進(jìn)入“供大于求”年份，2009年廣州商品房成交量將在6萬套左右，“賣房難”將成為普遍現(xiàn)象。

　　“五一”市場成交有重要意義

　　今年元旦，應(yīng)該說是開了一個好頭。但接下來很快是春節(jié)，之后便是傳統(tǒng)的銷售淡季，大部分開發(fā)商、研究機構(gòu)都認(rèn)為，“五一”之后才能判斷市場是否真正回暖。“后市變數(shù)仍很多，2009年樓市的形勢仍難預(yù)測，成交回暖目前還看不透。”中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜表示，對今年的成交量持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度，他認(rèn)為，樓市的全面恢復(fù)最快要到2010年。在黃韜看來，在經(jīng)歷一系列住房新政的利好刺激后，廣州樓市正處于房價與成交量的膠著之中，購房者在觀望房價能否進(jìn)一步下調(diào)，開發(fā)商在觀望今年經(jīng)濟形勢的變化，預(yù)計樓市的冬季還會持續(xù)一段時間，而在今年第一、第二季度，樓市成交量可能會達(dá)到冰點。

　　滿堂紅地產(chǎn)研究部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，如果金融危機對經(jīng)濟的影響加深，市場的不樂觀預(yù)期增加，置業(yè)者出手買樓的意愿就會繼續(xù)降低，樓市成交量難言真正回暖。