6萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房將陸續(xù)入市 上海樓市變盤(pán)在即

　　根據(jù)易居中國(guó)公布的數(shù)據(jù)，3月份第2周滬商品住宅成交量回到了2007年10月份的市場(chǎng)高峰水平。全市共成交商品住宅32.38萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅上升38.3%，這是上海樓市自2007年底受宏觀(guān)調(diào)控下滑以來(lái)的近70周新高。

　　與成交量創(chuàng)新高形成對(duì)比的是，上海共有18個(gè)樓盤(pán)扎堆推出了23.55萬(wàn)平方米商品住宅房源；不過(guò)仍比前周16批房源的26.1萬(wàn)平方米少供應(yīng)了9.8%。同時(shí)上周的平均成交價(jià)格環(huán)比回升7%，為12507元/平方米。主要原因是古北國(guó)際花園5天內(nèi)集中成交了42套2萬(wàn)平方米以上均價(jià)的高價(jià)房源。

　　不過(guò)，專(zhuān)家對(duì)“量增價(jià)漲”的樓市表象并不表示樂(lè)觀(guān)。國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)戴德梁行投資部董事葉建成認(rèn)為，住宅市場(chǎng)的調(diào)整剛剛開(kāi)始，在降價(jià)、減息、減稅等手段用過(guò)之后，市場(chǎng)還需要一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程來(lái)恢復(fù)�？硕�瑞房產(chǎn)系統(tǒng)分析師薛建雄認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商把2007年政府出臺(tái)每批次不得少于3萬(wàn)平方米的規(guī)定拋之腦后，是在重新用“少量多批”的方式來(lái)制造供不應(yīng)求，促使消費(fèi)者快速下單。

　　三股購(gòu)買(mǎi)力釋放市場(chǎng)需求

　　薛建雄認(rèn)為，去年底政府通過(guò)降低稅費(fèi)和利率等政策，使得購(gòu)房成本獲得有效下降，使得之前積累的剛性需求被激發(fā)；與此同時(shí)，政府又大力推進(jìn)舊城改造，帶來(lái)新一輪的動(dòng)遷高潮；舊城改造讓市場(chǎng)看到了新一輪需求擴(kuò)張的希望，投資客也趁低筑底。三股購(gòu)買(mǎi)力在展會(huì)前后的同時(shí)釋放，促成上海樓市創(chuàng)成交量新高。

　　專(zhuān)家預(yù)測(cè)，2009年的上海動(dòng)拆遷面積可能重新達(dá)到800萬(wàn)平方米，這直接帶來(lái)500萬(wàn)平方米的動(dòng)拆遷安置的需求。

　　上海最大的國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)上海地產(chǎn)集團(tuán)人士表示，2009年該集團(tuán)五大重點(diǎn)任務(wù)之一，便是完成閘北區(qū)北廣場(chǎng)三期、黃浦區(qū)董家渡13A、15A及環(huán)綠地塊、楊浦區(qū)平?jīng)鑫鹘?6、17、18街坊、靜安區(qū)東八塊二期等地塊的舊改工作。上述四區(qū)均為人口密集的上海黃金地段。

　　開(kāi)發(fā)商重新提價(jià)

　　值得注意的是，此前對(duì)于推動(dòng)春節(jié)后上海樓市回暖起了重要作用的價(jià)格戰(zhàn)，在此次展會(huì)上變?yōu)椤翱诨荻鴮?shí)不至”，大多樓盤(pán)的折扣一改以往8.5、8.8折的力度，回歸在9折以上，有的樓盤(pán)則打出送工作崗位、送鉆戒等五花八門(mén)旗號(hào)，更是被市民視作噱頭多而實(shí)惠少。

　　由于成交回暖而引起的賣(mài)方“待價(jià)而沽”心態(tài)在二手房市場(chǎng)也體現(xiàn)得較為明顯。上海中原統(tǒng)計(jì)顯示，與2月二手房成交量環(huán)比上升一倍不同，3月上旬上海中外環(huán)區(qū)域二手房成交量及帶看量普遍有10%左右的下降，成交價(jià)格則有5%左右的上漲。專(zhuān)家稱(chēng)“小幅價(jià)升量跌”現(xiàn)象的出現(xiàn)意味著賣(mài)方提價(jià)或者“惜售”心理的重新出現(xiàn)，導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)雙方心理價(jià)差的加劇。

　　易居中國(guó)高級(jí)研究員回建強(qiáng)告訴記者，現(xiàn)在成交量對(duì)開(kāi)發(fā)商的意義要大于房?jī)r(jià)。降價(jià)并不意味著開(kāi)發(fā)商屈服于社會(huì)壓力而讓利消費(fèi)者，恰恰降價(jià)是維持產(chǎn)業(yè)利益的最好方案，堅(jiān)持高房?jī)r(jià)并不符合開(kāi)發(fā)商的當(dāng)前及長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的利益。只有市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展，而不是因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)導(dǎo)致市場(chǎng)萎縮，開(kāi)發(fā)商才有持續(xù)經(jīng)營(yíng)和獲取利益的動(dòng)力及平臺(tái)。從這個(gè)意義上看，企業(yè)降價(jià)要有真正的意義和力度，如果只是做表面文章，那么所謂金三銀四就只能是單相思。

　　上海中原研究咨詢(xún)部研究經(jīng)理龔敏表示，目前成交量的小幅提升只是前期需求積壓的階段性釋放而已。如今的購(gòu)房者，受到總體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，加上觀(guān)望等待多時(shí)，會(huì)表現(xiàn)得更為理性。如果沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的價(jià)格松動(dòng)，并不會(huì)輕易選擇入市，希望開(kāi)發(fā)商對(duì)于后市預(yù)測(cè)不要盲目樂(lè)觀(guān)。(記者 王進(jìn))