據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，2007年2月，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.3%，漲幅比上月低0.3個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.6%，漲幅與上月持平。房價(jià)較快上漲，會(huì)刺激購房需求增長加速，刺激房價(jià)加快上漲，進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)投資加快增長；對(duì)穩(wěn)定投資增長十分不利。因此，穩(wěn)定房價(jià)是穩(wěn)定投資增長的一個(gè)重要條件。
分析房價(jià)走勢(shì)，必須分析買房需求和住房供給兩方面的情況。2003年以來，我國城鎮(zhèn)買房需求迅速增長，而住房供給相對(duì)增長較慢。住宅銷售面積較上年增長，2003年-2005年依次為25%、13.6%、46.6%；而同期的住宅新開工面積較上年增長依次為26.3%、9.37%、15.1%。當(dāng)年住宅新開工面積大于住宅銷售面積的差額依次為14074萬平方米、14129.1萬平方米、5597.3萬平方米，總體呈縮小態(tài)勢(shì)。
從未來走勢(shì)看，買房需求預(yù)計(jì)仍將較快增長。首先，據(jù)有關(guān)調(diào)查，城鎮(zhèn)買房者中25-39歲的群體占60%左右。而2005年全國人口抽樣調(diào)查資料表明，我國處于這一年齡段的人口占總?cè)丝诘?8.8%，2005年我國城鎮(zhèn)人口為5.62億人，按此比例計(jì)算，處于25-39歲年齡段的人口為1.056億人，如果此年齡段中每年有10%的人具備買房能力，按照兩人買一套70平方米住房計(jì)算，買房需求為3.7億平方米。做出每年此年齡段中有10%人具備買房能力的根據(jù)是：2005年城鎮(zhèn)居民中等偏上收入戶人均年收入為13597元，按照2.79人計(jì)算，戶均年收入為37936元；高收入戶人均年收入為18688元，按照2.68人計(jì)算，戶均年收入為50083元；最高收入戶人均年收入為31238元，按照2.64人計(jì)算，戶均年收入為82468元；收入房價(jià)比，中等偏上戶為5.41,高收入戶為4.1,最高收入戶為2.49，按照一些專家提出的發(fā)展中國家房價(jià)收入比在4-6之間的觀點(diǎn)，這三類家庭都具備買房能力。這三類家庭占全部城鎮(zhèn)居民家庭的40%，根據(jù)統(tǒng)計(jì)分布規(guī)律，25-39歲年齡段人口中，處在這三類家庭中的也應(yīng)在40%。據(jù)此作出此年齡段人口每年有10%需要買房且具備能力的估計(jì)。
其次，美國的經(jīng)驗(yàn)表明，50歲左右人口是另一個(gè)集中買房的群體，與這一年齡段人群財(cái)產(chǎn)積累達(dá)到其一生中較高水平相關(guān)。根據(jù)前述資料，我國城鎮(zhèn)處于45-55歲年齡段的人口為0.79億人，如果每年有10%的人具備買房能力，按照兩人買一套100平方米住房計(jì)算，買房需求為3.9億平方米。做出此判斷，主要考慮城鎮(zhèn)居民家庭高收入戶和最高收入戶，按照2005年平均房價(jià)，100平方米住房的總價(jià)款為293700元，房價(jià)收入比，高收入戶為5.86，最高收入戶為3.56，根據(jù)前面分析方法，具備買房能力。這兩類家庭占全部城鎮(zhèn)居民家庭的20%，與前面分析同理，判斷45-55年齡段人口中每年有10%需買房且具備能力。綜合起來，城鎮(zhèn)每年的買房需求為7.6億平方米。2005年當(dāng)年竣工的房屋面積為53417億平方米(包括辦公樓、商業(yè)用房等)，住宅銷售面積為49588億平方米，小于以上的買房需求。
對(duì)買房需求的另一種估計(jì)方法是：按照中等偏上戶、高收入戶和最高收入戶占城鎮(zhèn)居民家庭的比重計(jì)算，2005年這三類家庭總數(shù)為6600萬戶(按照戶均3.4人計(jì)算，2005年我國城鎮(zhèn)居民家庭大約1.65億戶，其中20%為中等偏上收入家庭，10%為高收入家庭，10%為最高收入家庭)，這些家庭均具備買房能力，如果其中25%產(chǎn)生買房需求，按戶均購買70平方米住房計(jì)算，則買房數(shù)量為11.55億平方米。遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住房的年度實(shí)際銷售量。
如果考慮到房價(jià)上漲對(duì)買房需求的刺激，考慮到城市化過程中外來人口的增加，考慮到投機(jī)、投資性的買房動(dòng)機(jī)及購買能力，可以認(rèn)為，城鎮(zhèn)潛在的買房需求遠(yuǎn)大于現(xiàn)實(shí)的買房需求。
從我國住房供給的增長看，則相對(duì)較慢。住房建設(shè)需要土地開發(fā)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的支持，由于我國人口多，人均耕地面積較少(僅相當(dāng)于世界人均水平的40%)，因此在城市建設(shè)供地方面限制比較嚴(yán)格；此外，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市發(fā)展也需要一定的時(shí)間。因此，住房供給從中長期看，將呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的態(tài)勢(shì)。2003-2005年，盡管城市化推進(jìn)速度很快，但城鎮(zhèn)新建住房面積年均增長率僅為9.6%。
綜合需求和供給兩個(gè)方面的分析，可以認(rèn)為，住房供不應(yīng)求的狀況將持續(xù)較長時(shí)間。在此背景下，房價(jià)上漲壓力始終較大。
穩(wěn)定房價(jià)，需要從引導(dǎo)需求，增加供給兩個(gè)方面做好工作。從短期運(yùn)行看，重點(diǎn)是引導(dǎo)好需求。在買房需求較大的情況下，要加快發(fā)展住房租賃，完善住房租賃市場，盡可能分流一部分買房需求；此外要加快廉租房制度建設(shè)，保障城鎮(zhèn)低收入群體的基本住房需求；還要努力增加二手房供給，這方面需要將抑制投機(jī)性買房需求的措施與增加二手房供給的措施合理結(jié)合起來；針對(duì)別墅、大戶型需求旺盛的情況，可考慮征收不動(dòng)產(chǎn)稅，調(diào)節(jié)和引導(dǎo)這方面的需求。增加供給，主要應(yīng)在宏觀經(jīng)濟(jì)、土地及其他資源允許的范圍內(nèi)加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，在市民廣泛參與下，做好城市住房發(fā)展規(guī)劃，引導(dǎo)城市住房布局、風(fēng)格、空間等符合我國國情。最后，要加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，大力提倡理性投資不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)家庭的購買能力和實(shí)際需要來認(rèn)真考慮，不要在購買房屋上面追風(fēng)。
從未來走勢(shì)看，我國買房需求預(yù)計(jì)仍將較快增長。如果考慮到房價(jià)上漲對(duì)需求的刺激，考慮到城市外來人口的增加，考慮到投機(jī)、投資性的買房動(dòng)機(jī)及購買能力，可以認(rèn)為，我國城鎮(zhèn)潛在的買房需求遠(yuǎn)大于現(xiàn)實(shí)的買房需求。在此背景下，房價(jià)上漲壓力始終較大。
因此，穩(wěn)定房價(jià)，需要從引導(dǎo)需求、增加供給兩個(gè)方面做好工作。從短期運(yùn)行看，重點(diǎn)是引導(dǎo)好需求，將抑制投機(jī)性買房與增加供給的措施相結(jié)合，此外，我國更要加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，大力提倡理性投資，根據(jù)家庭的購買能力和實(shí)際需要來認(rèn)真考慮，不要在買房上面追風(fēng)攀比。(張立群)
