從今天起，四大外資銀行將開始受理人民幣業(yè)務(wù)。對于普通北京市民來說，外資銀行似乎離我們又近了一步。而國內(nèi)最早與外資銀行發(fā)生親密接觸的也許將是一批高端購房者。
記者在對已經(jīng)開展房貸業(yè)務(wù)的外資銀行——東亞銀行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，要想成為外資銀行的房貸客戶，至少要先過2萬元/平方米樓盤均價的“隱性門檻”。
可獲貸款樓盤均價破2萬元/m2
昨天，記者來到位于北京朝陽門外的東亞銀行北京分行。在會客室中間的桌子上，一張記錄著約60個項目的一長串北京高檔住宅、別墅名單頗為引人注意。據(jù)客戶經(jīng)理張旸介紹，該名單上羅列著的是與東亞銀行有合作關(guān)系的國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的項目。記者發(fā)現(xiàn)，在這份名單當(dāng)中，不乏當(dāng)前市場上銷售的熱點，其中除了余先生看中的星河灣之外，還包括棕櫚泉國際公寓、當(dāng)代萬國城、北京GOLF公寓和維多利亞花園公寓等高檔樓盤。
記者從這份名單中抽取了部分項目計算東亞銀行房屋貸款項目合作伙伴的均價。其中，棕櫚泉國際公寓均價在35000元/平方米，當(dāng)代萬國城均價在27000元/平方米，北京GOLF公寓和維多利亞花園公寓的均價則在20000元/平方米等10份項目，均價計算竟然得出23700元/平方米的項目均價。而目前北京商品房均價在7000元-8000元/平方米。據(jù)東亞銀行客戶經(jīng)理解釋，目前東亞銀行主要的房源分布在國貿(mào)商圈和泛CBD商圈�！叭蘸螅瑬|亞銀行肯定會繼續(xù)擴大在北京的房源。”
同時，記者從多家房地產(chǎn)開發(fā)商處了解到，在北京地區(qū)可以購買20000元/平方米價格的業(yè)主，絕大部分是屬于像余先生一樣的高端人士，其中不乏民營企業(yè)的高層，或是海歸人士。
在匯豐銀行網(wǎng)站上記者發(fā)現(xiàn)，該行在北京地區(qū)推出的33個房貸項目集中于別墅、豪宅。項目中包括高層公寓榮尊堡國際俱樂部公寓，均價在21000元/平方米,該行在北京地區(qū)的房貸項目均價也在20000元/平方米以上。有資料顯示，目前海外資本投資北京房地產(chǎn)業(yè)的項目就有數(shù)十個，涉及投資總額在30億元人民幣左右。
某國有銀行信貸部負(fù)責(zé)人透露，目前外資銀行非�？春弥袊男刨J市場，在信貸客戶群定位上與其儲蓄客戶群定位基本一致，以中高端客戶為主。據(jù)這位負(fù)責(zé)人解釋，這主要是由其利潤導(dǎo)向所致，因為這類人群的收益最大。
某外資銀行北京分行工作人員告訴記者，目前外資銀行與中資銀行在房貸業(yè)務(wù)上的較量僅限于高端客戶，選擇外資銀行主要有兩類人：一是在華辦有房屋按揭的外籍人士，由于對人民幣升值及美元貶值抱有預(yù)期，所以不愿持有人民幣負(fù)債；二是在境內(nèi)的外資或合資房地產(chǎn)企業(yè)。
中國人民大學(xué)金融與證券研究所常務(wù)副所長趙錫軍接受本報記者采訪時表示，外資銀行在北京發(fā)展業(yè)務(wù)主營房地產(chǎn)，很多外資銀行在進入中國之初，就已將房地產(chǎn)市場定位為發(fā)展重點之一。而高端人群、高端市場則是外資銀行進入中國市場的合適切入點。
房貸占外資銀行三成業(yè)務(wù)比重
為什么外資銀行如此積極地參與房貸業(yè)務(wù)？按照銀行業(yè)不成文的二八規(guī)律看來，20%的業(yè)務(wù)會給銀行帶來80%的收入，而80%的業(yè)務(wù)只能給銀行帶來20%的收入。
眾所周知，房貸按揭目前已經(jīng)是中資銀行零售業(yè)務(wù)最大的利潤來源。記者對外資銀行的采訪中，東亞銀行北京分行副行長褚曉路表示，房貸業(yè)務(wù)在該行已占有近30%的比重。
普華永道會計師事務(wù)所日前發(fā)布《外資銀行在中國的調(diào)查報告》顯示，在被調(diào)查的35家外資銀行中有12家外資銀行表示，中國全面向外資銀行開放金融市場后，計劃向居民提供住房人民幣貸款業(yè)務(wù)。而且，未來三年外資銀行計劃推出的新業(yè)務(wù)中，房屋貸款業(yè)務(wù)名列前茅。
而相對中資銀行，外資銀行的優(yōu)勢在于其服務(wù)能力和創(chuàng)新能力較強。一位工商銀行相關(guān)部門工作人員對此解釋，外資銀行在房貸爭奪上不會打價格戰(zhàn)，而是主要打服務(wù)牌。房貸利率由央行統(tǒng)一規(guī)定是死的，外資銀行競爭的利器就是其品牌信譽與靈活周到的服務(wù)。
但由于受網(wǎng)點和政府開放程度的限制，外資銀行目前只能在重點區(qū)域針對重點客戶開展業(yè)務(wù)，短期內(nèi)對中資銀行的沖擊不大。這位負(fù)責(zé)人認(rèn)為：“從另一個角度看，這也給了中資銀行一個緩沖期。”
截至2006年年末，全國個人住房貸款余額超過了2萬億元大關(guān)。從1998年到2005年底，全國個人房貸余額增長了近43倍。如此大的市場規(guī)模，加上目前5年期以上貸款存在約4%的凈利差，房貸業(yè)務(wù)給中資銀行帶來豐厚的利潤令外資銀行垂涎不已。
而外資銀行的介入亦明確表示了要切分這塊“蛋糕”的決心。實際上，在本月北京舉行的第24屆軍博房展會上，外資銀行就已經(jīng)開始宣傳其房產(chǎn)抵押貸款產(chǎn)品。相比于中資銀行在國內(nèi)漸趨成熟的網(wǎng)絡(luò)，以“周到”服務(wù)蠶食高端購房者無疑成為外資銀行的優(yōu)勢。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)銀行現(xiàn)有房產(chǎn)信貸產(chǎn)品只有260多種，而外資銀行的信貸產(chǎn)品則多達2萬多種。
北京鏈家地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)理韓立軍認(rèn)為，外資銀行與內(nèi)資銀行在市場競爭中，除了在房源上劃分高中低檔外，在服務(wù)上也做出明確定位。
外資房貸欲主打靈活性
對于正在考慮購房的余先生來說，他最看重的是——從外資銀行申請按揭買房和中資銀行申請有什么不同。比如申請貸款手續(xù)是否繁瑣、申請時間到底有多長、申請門檻存在哪些限制。
昨天，記者從東亞銀行了解到，該行推出了一款名為“輕松按”的人民幣個人住房貸款業(yè)務(wù)，產(chǎn)品宣傳單上顯示，這款房貸的最高可貸款額是房價的7成，最長貸款期限為30年。而余先生此前在中資銀行按揭購房時，貸款期限為20年。
除此之外，最讓余先生頭疼的是，在中資銀行申請按揭貸款的時間和手續(xù)上過于煩瑣�！拔乙郧吧暾堖^兩次按揭都需要2-3個月的時間才能申請下來，而且除了提供收入證明外，銀行還需要委托律師簽訂一大堆的相關(guān)協(xié)議，律師費則是按照申請個人的貸款總額比例收取。”
而記者在花旗銀行官方網(wǎng)站上發(fā)現(xiàn)，花旗優(yōu)智房貸簡化及縮短了申請過程，房貸的初審審批過程只需要2個工作日。同時，銀行還提供市場特惠貸款利率，對花旗貴賓客戶可提供貸款利率特別優(yōu)惠并大幅減免各項費用。而在貸款金額方面，花旗亦提供按揭貸款額度最高可達房產(chǎn)價格或評估價格70%的服務(wù)，同時貸款期限長達30年。
而簡化客戶的貸款申請過程，只是外資銀行在初期提供的服務(wù)之一。
東亞銀行客戶經(jīng)理張旸也向記者介紹，外資銀行的客戶顧問會對貸款流程進行全程跟蹤，為客戶提供全面和貼心的服務(wù)，相信消費者會有切身感受，而高效率則來源于外資銀行豐富的經(jīng)驗以及更為全面的管理體系，可以為貸款客戶節(jié)省時間�！斑x擇外資銀行辦理房貸業(yè)務(wù)，在項目的細(xì)節(jié)方面都可以靈活多變�！�
而靈活的服務(wù)及定價優(yōu)勢，也是外資銀行對像余先生這樣的高端客戶具備吸引力的原因之一。
中大恒基副總經(jīng)理王彬曾表示，在利率方面，中資銀行對公寓房貸提供的優(yōu)惠利率是年利率5.74%，對寫字樓和商鋪的利率則更高；而外資銀行則比較低，只有2.5%至3%左右。在貸款年限上，對公寓按揭貸款中資銀行大多只能提供最高“8成20年”按揭，而一些港資銀行可做到“8成30年”按揭。此次外資銀行對境內(nèi)人士放開房貸業(yè)務(wù)，使市民有了更多選擇貸款機構(gòu)的機會，尤其是年輕人比較容易接受。
外資銀行的房貸“學(xué)費”
選擇最有價值的業(yè)務(wù)和客戶，能夠帶來最大的利潤，這是外資銀行進入中國之前的共識。趙錫軍認(rèn)為，當(dāng)前國內(nèi)贏利能力比較高的當(dāng)屬房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。而銀行與房地產(chǎn)之間的關(guān)系，包括向開發(fā)商提供貸款和給予消費者按揭貸款兩種模式。從各外資銀行的門戶網(wǎng)站所介紹的房貸業(yè)務(wù)上不難看出，他們的目標(biāo)基本鎖定于中國高端房地產(chǎn)項目和高收入人群身上。
而這也恰恰觸動了中資銀行的“奶酪”。
“實際上，外資銀行比中資銀行并不存在更多優(yōu)勢。”趙錫軍表示，在外資銀行與中資銀行的較量上，外資銀行對國內(nèi)土地的認(rèn)識程度和對國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)系指數(shù)并不高，中資銀行占有絕對優(yōu)勢，且國內(nèi)銀行也不缺資金。
在選擇高端客戶群和市場布局的背后，外資銀行不得不付出一筆昂貴的“學(xué)費”。一位不愿透露姓名的外資銀行工作人員表示，為了拓展業(yè)務(wù)，外資銀行除了吸納市場中的大客戶以外，還會向中資銀行購買房貸資產(chǎn)。然而，面對房貸業(yè)務(wù)這塊“蛋糕”，并沒有幾家中資銀行打算把這一塊業(yè)務(wù)出賣給外資銀行。
這位工作人員透露，假如外資銀行注冊資本有10億美元，如果找小企業(yè)或者個人貸款，其資金流動性大打折扣，同時也會嚴(yán)重拉長外資銀行開發(fā)市場時間。
“目前對于外資銀行來說，只有把現(xiàn)金變成貸款，才能夠獲得利息�！壁w錫軍認(rèn)為，外資銀行在華不能選擇緩慢發(fā)展。而在資金充沛并沒有完善前臺營銷和渠道的情況下，大部分外資銀行會依靠自己的資金實力和后臺運營能力，購買中資銀行已有的成熟房貸業(yè)務(wù)。這種做法，在國際上也是通用的。
但是，快速致富的代價也很明顯。為了獲得中資銀行的房貸資源，外資銀行可能要花掉超出房貸資源貸款額20%或則30%的價格向中資銀行做出一次性買斷。同時，還要承擔(dān)對業(yè)主后續(xù)利息回收和維護等環(huán)節(jié)的職責(zé)。(任思強)
