央行在兩個月的時間里兩次上調(diào)存貸款利率，讓市場產(chǎn)生中國已進(jìn)入加息周期的猜想，目前，由于食品價格飆升，使得通貨膨脹壓力再次加大，加息預(yù)期一時又興起。在存在持續(xù)多次加息預(yù)期的情況下，固定利率房貸再度成為市場關(guān)注的焦點。那么目前固定利率房貸市場情況怎樣？到底再加息幾次，固定利率房貸就會有優(yōu)勢呢？

　　所謂固定利率貸款就是指，在貸款合同簽訂時設(shè)定好固定的利率，不論貸款期內(nèi)利率如何變動，借款人都按照固定的利率支付利息，不會“隨行就市”。

　　對于固定利率房貸而言，加息原本是好事，不過這次加息出現(xiàn)了新的動向，央行一改以往存貸款同步加息的策略，在存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點的情況下，貸款基準(zhǔn)利率卻只加了0.18個百分點，使得存貸款利差縮小。

　　個別銀行淡出固貸市場

　　由于加息方向改變，對固定利率房貸而言，是一個打擊，目前有個別銀行更改了房貸發(fā)展策略，逐漸淡出固定利率房貸市場。近日，招商銀行的業(yè)務(wù)員向記者表示，目前招行已不再普遍推廣固定利率房貸，如果有客戶強烈要求做固定利率房貸，可以量身定做產(chǎn)品。

　　記者咨詢了另外一家銀行的支行信貸部，工作人員也表示，現(xiàn)在很少有人在該信貸中心辦理固定利率房貸。不過，光大銀行方面有關(guān)人士表示，由于該行的產(chǎn)品在利率上具有一定的優(yōu)勢，加息以來，固定利率房貸業(yè)務(wù)量有明顯的增長，客戶以年輕人居多。

　　固貸利率略高于普通房貸

　　目前，在廣州市場上，光大銀行固定利率房貸的最新利率已調(diào)整到位，農(nóng)業(yè)銀行則估計下周才能最后確定。

　　記者發(fā)現(xiàn)，與貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)幅度相比，光大銀行這次固定利率房貸的上調(diào)幅度有所擴大。按央行的加息決定，5年以下的貸款加息幅度為0.18個百分點，5年以上貸款的加息幅度則僅為0.09個百分點。而此次光大銀行各期限的固定利率房貸加息幅度皆為0.21個百分點。不過，利率調(diào)整后，光大銀行的固定利率房貸基準(zhǔn)利率仍然比貸款基準(zhǔn)利率低(見表)，其中3年期的低0.42個百分點，5年期的低0.51個百分點，10年期的低0.54個百分點。

　　對于優(yōu)質(zhì)客戶而言，由于普通房貸可以在基準(zhǔn)利率上下浮15%，而光大銀行的固定利率房貸的下浮空間在10%以內(nèi)，目前而言，固定利率房貸的利率仍然比浮動利率房貸略高。其中3年期的低0.0225個百分點，5年期的低0.0495個百分點，10年期的低0.06個百分點(見表)。

　　年初選擇的固貸已顯優(yōu)勢

　　判斷固定利率房貸是否劃算，一者取決于銀行固定利率房貸和浮動利率房貸的利差大小，二者取決于未來利率的走勢。例如，今年年初，光大銀行的5年期固定利率房貸的優(yōu)惠利率為5.73%，當(dāng)時比普通房貸利率5.508%高0.222個百分點。然而央行加息兩次后，5年期普通房貸的優(yōu)惠利率已由5.508%上調(diào)為5.8905%，已經(jīng)比年初選擇的固定利率房貸高出0.1605個百分點。

　　去年底，李先生向光大銀行貸了30萬元5年期固定利率房貸，從今年1月開始還款，當(dāng)時光大銀行的5年期固定利率房貸優(yōu)惠利率為5.73%，用等額本金的方式還款的話，則在5年的還款期內(nèi)，李先生的還款額總計為343691.25元，其中利息為43691.25元。

　　如果當(dāng)初李先生采用的是浮動利率房貸的話，則今年加了兩次息后，從明年開始，李先生房貸的利率將上調(diào)為5.8905%，5年中李先生的還款總額將為343870元，比固定利率房貸多支付179元。如果央行再次加息，且在今后5年內(nèi)不會減息，則固定利率房貸節(jié)省的利息支出會更多。

　　理財計算器

　　固定利率VS浮動利率

　　假設(shè)目前申請30萬元的5年期房貸，從今年9月開始還款，如果選擇光大銀行的固定利率房貸，則目前的優(yōu)惠利率為5.94%，選擇等額本息方式還款，5年下來總共還款額為347488元。

　　假設(shè)央行此后不再加息，5年期貸款基準(zhǔn)利率保持在6.93%不變，則住房貸款優(yōu)惠利率下浮15%后為5.8905%，選擇浮動利率房貸，以等額本息方式還款，還款總額將為347075元，比選擇固定利率房貸節(jié)省413元利息。

　　如果今年內(nèi)央行將5年期的貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個百分點至7.11%，下浮15%后為6.0435%，則選擇浮動利率房貸的話，以等額本息方式還款，5年下來總共支付本息348198元，比固定利率房貸多支付710元利息。

　　如果今年內(nèi)央行以同樣的幅度再加息兩次，則明年1月后，浮動房貸利率上調(diào)為6.1965%，5年下來共支付本息349321元，比固定利率房貸多支付1833元利息。

　　適合人群：

　　有升息預(yù)期以及為了鎖定貸款成本的投資者。

　　不適合的人群：

　　一般來說，固定利率房貸在還貸初期的還款金額會比浮動利率房貸高，因此對那些目前經(jīng)濟緊張、而未來預(yù)期收益較好的年輕人來說，浮動利率房貸可能更適合。計劃短期內(nèi)提前還貸或者想增加還款額的購房者，也不要考慮固定利率房貸。

　　房產(chǎn)投資者也不適合該項房貸產(chǎn)品。因為幾年之后房子就會轉(zhuǎn)賣出去，而購房初期卻要負(fù)擔(dān)更多的房供，這顯然會增加投資成本。同樣，那些以租養(yǎng)貸的房產(chǎn)投資者也沒有必要選擇固定利率房貸。

　　此外，貸款金額較多的客戶在選擇該項業(yè)務(wù)時也需謹(jǐn)慎。多數(shù)固定利率貸款的期限都為3年、5年，最長也不過10年，相對于日益增加的貸款余額來說太短，最好采取固定利率與浮動利率相結(jié)合的方式。(方利平)