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“保持身份”長線銷售 北京高檔房銷售高開低走
2007年06月01日 14:27 來源:京華時報

  近期,高檔住宅遇冷,已經(jīng)是不爭的事實。截至5月20日,高檔住宅的銷售僅為兩成,高檔項目盡管面臨嚴峻的銷售壓力。但是,即便如此,開發(fā)商仍然堅持“高開低走”,開盤價格都高得驚人。實際上,其成交價卻不是那么回事。記者通過對多個高檔項目調(diào)查發(fā)現(xiàn),半數(shù)以上的項目成交價均低于開盤價,其中差額在1000-4000元左右的占比達66.7%。但是,為了保證樓盤的“身份”,并且對北京樓市看好,開發(fā)商堅持高開盤價,寧可長線銷售。

  高檔項目銷量慘淡

  中大恒基不動產(chǎn)營銷市場研究中心根據(jù)2007年開盤的高檔住宅項目銷售情況的統(tǒng)計結(jié)果顯示,2007年1-4月入市的高檔住宅項目占開盤總數(shù)的1/5。截至5月20日,高檔住宅的銷售率僅為22.8%,高檔住宅的消化速度不盡如人意,出現(xiàn)有價無市的局面。

  這樣的例子很多,比如位于西城區(qū)宣武門內(nèi)大街東側(cè)西絨線胡同的天安國匯,其在4月初開盤,記者查看其網(wǎng)上簽約記錄,開盤均價達29000元/平方米,至今仍無簽約記錄。

  華遠裘馬都從2006年底開盤直到現(xiàn)在,半年的時間600套房子,僅銷售了225套。位于朝陽區(qū)建華南路永安南里的銀鉆公寓,874套公寓,從2006年5月份開始賣,到現(xiàn)在只賣了126套。位于朝陽區(qū)三元東橋南1000米的US聯(lián)邦公寓,從今年2月份開始賣,293套房子,現(xiàn)在只賣了67套。新華聯(lián)麗景珊瑚灣,今年2月份開盤,318套住宅,目前僅賣了43套。合生國際花園東區(qū)16號樓今年2月份開盤,共推出71套房子,目前僅有2套預訂,尚無簽約記錄。位于朝陽區(qū)光華路甲8號的和喬麗致公寓今年1月份開盤,共推出389套房子,目前僅簽約75套。

  中大恒基不動產(chǎn)營銷董事長劉益良認為,高檔住宅的購房需求基本來源于投資客戶或自住群體置業(yè)升級的需要,“限外”政策、央行連續(xù)加息、政府加快實施“保障性住房”計劃都影響到投資者和高端賣家的購房熱情,此外,資本市場的火熱也分流了相當一部分資金,導致高檔住宅的銷售速度下滑明顯,交易意愿相對冷淡。

  股市分流樓市資金

  高檔住宅滯銷,并且成交價下降,股市是始作俑者。股市一路沖高,對于投資客來說回報率相比樓市要高得多,資金的分流造成樓市投資客大量減少。

  劉益良認為,目前由股市回流房市的主要以自住型住戶為主。首先,從計算資金短期增值率來說,房市回報無法與目前的股市相比;其次,現(xiàn)在房價已處于很高的水平線上,預期增值空間很難把握,投資風險加大了,因此,以自住為主的購房群體,在資金充裕的情況下只要有住房需要的人群仍然會選擇購房。

  當然,部分對樓市預期看好的投資客仍然會堅定地固守樓市,從長遠來看,京城房價下跌的可能性還比較小,樓市的回報率仍然要高于股市,但由于這類投資需要充沛的資金支持,因此只會占極小的比例。

  另外,由于目前股指已處于高位且累積了大量的風險,利好與利空并存,讓不少股民開始產(chǎn)生擔心和怯意,從近來對一些購房客戶的接觸調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn),部分資金正從股市轉(zhuǎn)入樓市,對購房期盼已久的部分人群在股市的盈利加快了其購房愿望的實現(xiàn),雖然這部分資金占的比例并不大,但足以顯示出居民對于房地產(chǎn)的需求仍呈剛性。

  多數(shù)項目“高開低走”

  記者自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),多數(shù)2007年開盤入市的高檔項目,其開盤價和成交價有一定差距,一般后者要比前者低幾百元乃至數(shù)千元。

  位于朝陽區(qū)姚家園西口265號東郊木材廠B地塊的金隅鳳麟洲,開盤價格在13000元/平方米左右,可實際成交價為12086元/平方米。實際成交價格比開盤價低了近1000元/平方米。

  位于小湯山常興莊村的灣流匯,開盤價在12600元/平方米左右,而實際成交價為9728元/平方米,后者較前者下降了2800元/平方米。

  位于朝陽區(qū)太陽宮橋南側(cè)光熙門城鐵東側(cè)的和平里de小鎮(zhèn)二期,開盤價在16800元/平方米左右,而該項目的實際成交價為10480元/平方米。后者較前者低了6000多元/平方米。

  位于朝陽區(qū)西大望路23號的珠江帝景D區(qū)-帝景·伯爵山,開盤價在16500元/平方米左右,而實際上的成交價為15130元/平方米。后者較前者低了1000多元/平方米。

  位于豐臺區(qū)南三環(huán)趙公口橋南的建邦華府,開盤均價在13000元/平方米左右,實際銷售均價為12596元/平方米。

  位于朝陽區(qū)三元橋東500米的華遠裘馬都,開盤均價在21000元/平方米左右,實際成交價為17080元/平方米。后者較前者低了近3000元/平方米。

  位于朝陽區(qū)國貿(mào)橋南600米的合生國際花園,開盤價格在17000元/平方米左右,而實際上的銷售均價為14521元/平方米。后者的價格比前者低了2000多元/平方米。

  少數(shù)項目成交價高于開盤價

  記者調(diào)查顯示,僅有極少數(shù)高檔項目的開盤均價較實際成交價低。

  如萬城華府三期上園,開盤均價在28000元/平方米左右,實際成交價為28158元/平方米。

  位于朝陽區(qū)東三環(huán)霄云里8號的波菲特行政公寓,開盤價在23000元/平方米左右,成交均價則為23876元/平方米。

  位于朝陽區(qū)朝陽路華堂商場對面向北300米的新華聯(lián)麗景珊瑚灣,開盤均價在13500元/平方米左右,實際成交價為14511元/平方米。

  位于朝陽區(qū)光華路甲8號的和喬麗致公寓今年1月份開盤,開盤均價在23000元/平方米左右,實際銷售均價為23557/平方米。

  緣何“高開低走”

  按照一般人的想法,既然不好賣,倒不如在開盤時將價格定得低一點,然后再慢慢往上走?墒沁@些高檔項目的開發(fā)商為什么偏偏反其道而行之呢?即便銷售不好,也還是堅持“高開低走”呢?

  劉益良分析,堅守高價位一是要保持項目的“身份”,給購房者增強信心,讓人感覺高檔項目的升值潛力仍然很大;其次,很多高檔住宅往往通過高開價吸引人氣,在實際銷售中再通過讓利促進成交;再者,由于受到政策影響,購房人對未來房價走向的不確定,使得目前觀望情緒較濃,而開發(fā)商對國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展前景的樂觀形成了對高檔住宅市場的預期看好,堅持長線銷售也不肯降價出售,買賣雙方的心理落差也是導致高檔住宅市場成交下滑的原因之一。(趙麗萍)


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