8月8日下午，杭州某知名房產(chǎn)論壇上，出現(xiàn)了一篇不足百字的轉(zhuǎn)讓帖。署名“menghudie”網(wǎng)友發(fā)言稱，因資金問題轉(zhuǎn)讓城西一樓盤的內(nèi)部預(yù)訂號(hào)碼，轉(zhuǎn)讓價(jià)格四萬元。一分鐘后，有跟帖者留言：“據(jù)說已內(nèi)定一空了？”
2004年12月6日，杭州網(wǎng)上透明售房系統(tǒng)開始試運(yùn)行，至今已近3年，與當(dāng)時(shí)相比，現(xiàn)在商品房買賣過程確實(shí)更加透明，也更加規(guī)范。但即便如此，從記者采訪中了解到的情況看，樓市中的“暗箱”操作仍然存在。
為什么排了幾天隊(duì)都買不到房？——內(nèi)部預(yù)訂的暗流
受宏觀調(diào)控政策影響，約有近兩年時(shí)間杭州樓市走勢(shì)較為平穩(wěn)，月價(jià)格漲幅在1%～4%之間。這種情形在今年有了變化，四五月份開始，杭州樓市重新火熱，一些房源走俏，房?jī)r(jià)上升明顯，原本已消失的內(nèi)部預(yù)訂重出江湖。
房?jī)r(jià)迅速上揚(yáng)，讓原本持幣觀望的購房者迫不及待入市追漲。根據(jù)杭州市房產(chǎn)管理局的統(tǒng)計(jì)，今年1~7月份杭州透明售房網(wǎng)上共成交商品房2.4萬余套房源。而2006年杭州市房管局公布的杭州主城區(qū)全年商品房的總成交量為25856套。今年前七個(gè)月的量已相當(dāng)于去年全年的93.3%。
即使沒有這一連串?dāng)?shù)據(jù)，身處其中的購房者也已感受到了“搶”房的緊張氣氛。“A樓盤開盤的時(shí)候我也去了，排了一上午隊(duì)連門邊都沒摸到�！瘪T先生是記者的朋友，說起兩個(gè)多月前的那次經(jīng)歷，他仍心有余悸，“聽說很多房源早就內(nèi)部預(yù)訂了，還有人排了兩天兩夜的隊(duì)也沒買到房�！�
“一般我們會(huì)提前半個(gè)月把消息傳送到公司內(nèi)部員工以及內(nèi)部員工的親戚朋友，明確想要購買的樓幢、層數(shù)、戶型面積，在正式對(duì)外公布開盤前一天辦好預(yù)訂手續(xù)�！币晃皇熳R(shí)的銷售員私下告訴記者。
“主要是為了方便關(guān)系戶，開發(fā)商總不能得罪一些重要的關(guān)系戶，得讓他們先挑好房子，保證他們輕松買到�！彼蛴浾弑硎尽�
內(nèi)部預(yù)訂、提前預(yù)訂還成了正式對(duì)外開盤前的一種造勢(shì)手段。因?yàn)榻?jīng)過內(nèi)部預(yù)訂的樓盤由于相當(dāng)量的房源已被訂走，它在公開銷售后會(huì)讓人深深感到“房源緊俏”。
“原來還能靠轉(zhuǎn)讓預(yù)訂號(hào)賺錢，不過現(xiàn)在管得嚴(yán)了，因?yàn)閷?duì)形象不好�！币患曳慨a(chǎn)公司的銷售員章穎俏皮地吐了吐舌頭，做了3年多銷售的她，已經(jīng)不記得自己手上“內(nèi)部預(yù)訂”出去多少套房子了。
為什么解除合同的房源那么多？ ——假按揭和在辦出三證前炒房
與內(nèi)部預(yù)訂相比，房產(chǎn)更名隱蔽性更強(qiáng)，但也不是無跡可尋。
我們可以獲取的最公開、最直觀的數(shù)據(jù)就是杭州透明售房網(wǎng)上公布的解除合同房源記錄。從今年7月至8月13日的一個(gè)多月內(nèi)，杭州主城區(qū)范圍內(nèi)共有139套房源上了解除合同房源的公示榜，其中最多的三個(gè)樓盤，分別有29套、15套、15套房源集中在20天內(nèi)解除合同。無獨(dú)有偶，這三個(gè)樓盤要么剛剛交付，要么正準(zhǔn)備交付，而記者在查詢?cè)徺I人信息時(shí)，發(fā)現(xiàn)其中有內(nèi)部員工。
解除合同就是退房。在房?jī)r(jià)上漲的情況下，誰會(huì)選擇看上去這么“傻”的行為？
記者輾轉(zhuǎn)聯(lián)系上其中一位退過房的業(yè)內(nèi)人，在詳實(shí)的數(shù)據(jù)面前，他終于松口，道出個(gè)中玄機(jī)�！艾F(xiàn)在已經(jīng)備案預(yù)售的商品房是不允許更名的，哪怕是夫妻、母子、兄弟姐妹這樣親近的關(guān)系也不行，唯一的辦法就是退房，就是解除合同�！彼笥浾唠[去姓名，稱他“Z”先生。
“Z”先生退房是因?yàn)橄朐谌C辦出前把房轉(zhuǎn)讓掉，從而避免三證辦出后面臨的稅費(fèi)問題。按照相關(guān)規(guī)定，沒有三證的房子是不允許交易的，“Z”先生的房子快到交付時(shí)已漲了不少價(jià)，于是通過解除合同的方法“成功”轉(zhuǎn)讓給了下家，給自己省下了七八萬元的稅費(fèi)。
而還有一種解除合同則是公司在資金緊張時(shí)通過員工按揭買房，從而籌集到資金。房子有了真正的買家后，或者樓市行情轉(zhuǎn)好后，再讓員工“解除合同”退房。
解除合同是怎么操作的呢？“最簡(jiǎn)單的辦法就是利用小區(qū)設(shè)計(jì)變更，要求退房�！盳先生說，在購房人與開發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開發(fā)商在變更設(shè)計(jì)之前，必須經(jīng)過購房人同意，否則開發(fā)商就構(gòu)成違約，購房人有權(quán)退房。這是正當(dāng)理由退房，房管局也不好管。Z自己就曾經(jīng)利用這個(gè)理由退房，一轉(zhuǎn)手凈賺了16萬元。
另外一個(gè)比較常用的理由就是：簽定購房合同后，銀行的按揭貸款辦不出來。
Z說，只要退房理由成立，退房過程是很簡(jiǎn)單的。
為什么有那么多的限制房源？ ——其中就有捂盤待漲的
有人形容目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中的“暗箱”現(xiàn)象，“政策性和靈活性相結(jié)合，就是你所看到的一切”。這其中，結(jié)合得最“完美”的非限制房源解禁上市莫屬。
一周前，杭州透明售房網(wǎng)公示一批即將解除限制預(yù)(銷)售房源。其中一個(gè)位于杭州城西的B樓盤，撩開了一直頗為神秘的限制房源解禁上市的朦朧面紗。
一般被限制房源分為三種：一種是司法查封的限制房源；第二種土地抵押；第三種在建工程抵押的房源，這三種房源都需要開發(fā)商預(yù)先對(duì)房源進(jìn)行解押之后方可合法銷售。
那么目前杭州透明售房網(wǎng)上的那些限制房源又是些什么房呢？“其實(shí)現(xiàn)在的限制房源主要有三類，第一類是物業(yè)用房；第二類是樓盤建筑面積超標(biāo)部分，拿不出預(yù)售證的；第三類是開發(fā)商故意捂盤不賣，申請(qǐng)?jiān)诮üこ痰盅旱钠胀ㄉ唐贩�。”幾�?jīng)周折，記者找到了某房產(chǎn)公司的一位資深人士，在承諾不透露其姓名及公司后，他爽快地答應(yīng)接受采訪。姑且稱他“C”先生。
每個(gè)樓盤都有限制房源，數(shù)量多少不同而已，開發(fā)商有利可圖的主要是后兩類房源�！耙话銇碚f面積超標(biāo)部分雖然拿不到預(yù)售證，但交房時(shí)只要補(bǔ)足土地出讓金還是能辦三證的，所以這部分限制房源在公司內(nèi)部仍是被當(dāng)成普通房源賣�！盋說。
數(shù)量最多的是第三類限制房源——像B樓盤這樣的申請(qǐng)?jiān)诮üこ痰盅旱姆吭础８鶕?jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條，對(duì)“在建工程抵押”的定義為：抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
也就是說，只要抵押人將貸款償還給銀行，就能重新取回對(duì)這部分房源的處理權(quán)，這些房源什么時(shí)候能賣最終由開發(fā)商說了算。所謂“限制銷售”只不過是銷售技巧而已，實(shí)際就是“未售”房源。
這么做，對(duì)開發(fā)商有什么好處？很簡(jiǎn)單，等房?jī)r(jià)上漲，以便謀取更多利潤(rùn)。以B樓盤為例，8月14日，記者從杭州透明售房網(wǎng)上搜索的結(jié)果是，目前該樓盤僅有21套住宅可售。但實(shí)際上，它的住宅部分還有595套房源被限制銷售(不包括已解禁的32套)，而此前納入網(wǎng)上銷售的住宅量為867套。限制房源竟然占了房源總量的四成多。
從銷售價(jià)格看，去年上半年該樓盤開盤時(shí)均價(jià)約為12000元/平方米，而最近成交均價(jià)接近16000元/平方米，每平方米均價(jià)上漲4000元左右。即使今后的均價(jià)不再上漲，以每套建筑面積100平方米計(jì)算(該樓盤多為120平方米以上戶型)，這些多捂了一年的房子，每套約可增加40萬元。這595套限制房源中，增加的銷售額(基本上已是毛利潤(rùn))達(dá)到了23.8億元。
這是一個(gè)多么驚人的數(shù)字�。ㄕ阐惾A）
