2007年11月12日 星期一
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房貸新政效應(yīng)顯現(xiàn) 二手房交易“各付各稅”變多
2007年11月12日 14:21 來(lái)源:廣州日?qǐng)?bào)


    新政執(zhí)行細(xì)則未定,新政對(duì)廣州二手樓市的影響已浮現(xiàn),沉寂多時(shí)的觀望氣氛近日有所抬頭。(圖片來(lái)源:廣州日?qǐng)?bào) 龍蕾/攝)

  盡管各大銀行有關(guān)房貸新政的執(zhí)行細(xì)則尚未塵埃落定,新政對(duì)廣州二手樓市的影響卻已浮現(xiàn)。來(lái)自中介公司的信息稱,由于買賣雙方對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變,沉寂多時(shí)的觀望氣氛又在近日抬頭,導(dǎo)致10月份的二手交易量減少。二手樓市新一輪的博弈正在展開。

  套均貸款比未超“紅線”

  據(jù)滿堂紅億達(dá)按揭統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),從2006年下半年到2007年第三季度,廣州二手樓的套均貸款成數(shù)一直保持在5.9成,并未超過(guò)新政“紅線”,不過(guò)同期套均年限卻從12.8年增長(zhǎng)到14年,這表明一路走高的樓價(jià)使置業(yè)者對(duì)貸款依賴度增高。特別是今年第三季度套均貸款成數(shù)在6.5成以上的比例達(dá)49.3%,這一比例與過(guò)去相比略有增加。

  滿堂紅研究部高級(jí)主任肖文曉認(rèn)為,對(duì)新政要從兩方面看:一方面,不宜將新政作用夸大,因新政并沒有得到相關(guān)數(shù)據(jù)的有力支撐,而且最終的執(zhí)行恐怕還有些折扣;另外,又不能低估新政的意義,特別在美國(guó)次按危機(jī)的警示以及存貸比上限的限制下,銀行已收緊房貸審批,而樓市還加息、物業(yè)稅等利空傳聞,本次新政很有可能成為樓市告別價(jià)格快速上漲階段的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。不過(guò),調(diào)控的目的是“求穩(wěn)”而非“求降”,只要經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)良好,樓價(jià)大跌的可能性不大。

  業(yè)主希望“落袋為安”

  據(jù)了解,與過(guò)往買方近乎一廂情愿的觀望情緒不同,本次新政讓以往高姿態(tài)的賣方也蠢蠢欲動(dòng),一些賣家有拋盤套現(xiàn)獲利的打算。據(jù)滿堂紅濱江東分店負(fù)責(zé)人潘小利介紹,最近市場(chǎng)上的放盤量增多,主要就是因?yàn)樾抡尣簧贅I(yè)主(包括炒家)有“落袋為安”的打算。這些業(yè)主并不是認(rèn)為樓價(jià)可能下降,而是覺得樓價(jià)已經(jīng)漲到一定高位,短期內(nèi)難再有大的空間,不如把已經(jīng)不菲的獲利套現(xiàn)另作他用。據(jù)悉,現(xiàn)在雖然還有個(gè)別業(yè)主用加價(jià)的方式刺探市場(chǎng)反應(yīng),但其價(jià)錢并非是不可商量的。總的來(lái)說(shuō),放盤價(jià)比之前要貼近市場(chǎng)實(shí)際行情,而且“各付各稅”的情況在增多。

  不過(guò),敏感時(shí)期業(yè)主的讓步反而讓之前一路追漲的買家心理有了遲疑,“看看再說(shuō)”成了不少本來(lái)有意近期入市的新買家的心態(tài)。一些買家更是對(duì)新政寄以厚望,期望高居不下的樓價(jià)能有些轉(zhuǎn)機(jī)。而上半年一度非;钴S的投資者們最近已經(jīng)明顯減少了出手次數(shù),持幣觀望的態(tài)度成為主流。相關(guān)中介人士反映,現(xiàn)在主要以自住性質(zhì)的老客戶為主,他們對(duì)市場(chǎng)的政策消化能力比較強(qiáng),不會(huì)因此放棄自己的買樓計(jì)劃。

  市場(chǎng)盤整期 正是入市好時(shí)機(jī)

  每逢新政出臺(tái),房地產(chǎn)市場(chǎng)上就必然會(huì)陷入觀望期。以二手市場(chǎng)為例,據(jù)市房管局?jǐn)?shù)據(jù),2005年4月“國(guó)八條”出臺(tái),同年5月,全市成交達(dá)到了68.69萬(wàn)平方米的全年高峰,而緊接6月,市場(chǎng)進(jìn)入“觀望期”,成交迅速跌至40.65萬(wàn)平方米,降幅達(dá)40.8%。而成交價(jià)也從5月的4698元/m2下跌到4471元/m2,降幅為4.8%。2006年5月“國(guó)六條”出臺(tái),6月成交量比5月下降了15.3%。

  由此可見,每次新政出臺(tái)時(shí)都會(huì)出現(xiàn)觀望期,這是買家心態(tài)在市場(chǎng)上的正常反應(yīng)。中原地產(chǎn)有關(guān)人士指出,同樣是房管局?jǐn)?shù)據(jù),2005年11月,僅半年時(shí)間,全市二手成交量迅速恢復(fù)到63.33萬(wàn)平方米高位,升幅達(dá)55%,樓價(jià)更比5月份上升5%。而2006年12月成交量?jī)r(jià)分別為66.87萬(wàn)平方米和6365元/m2,比半年前分別上升了24%和10%。種種跡象表明,市場(chǎng)在消化掉利空消息之后,成交量和價(jià)格還將有望在年底回升。

  中原地產(chǎn)研究部了解到,除買家觀望外,不少區(qū)域出現(xiàn)盤源增多、業(yè)主反價(jià)減少等與以往不同的現(xiàn)象。許多業(yè)主由于受到“樓市拐點(diǎn)說(shuō)”的影響,急于放盤。而一些新入市的買家仍不為所動(dòng),但對(duì)于關(guān)注著二手市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的買家來(lái)說(shuō),目前反而是進(jìn)貨的好時(shí)機(jī)。據(jù)有關(guān)銷售人士介紹,近期成交的買家認(rèn)為目前樓市成交量雖然有所回落,但屬于正常的高位盤整,趁著二手市場(chǎng)貨源充足、業(yè)主心態(tài)軟化時(shí),正好進(jìn)貨。中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)此次觀望期也不會(huì)很久,大約會(huì)持續(xù)兩三個(gè)月。(記者 龍蕾 陳白帆)

編輯:王菲】
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