開發(fā)商心態(tài)

　　“我們并不著急”

　　正如調(diào)查顯現(xiàn)的那樣，北京樓市已經(jīng)出現(xiàn)了觀望現(xiàn)象，那么，開發(fā)商的心態(tài)對(duì)樓市走向尤為重要。有意思的是，多數(shù)開發(fā)商告訴記者，“盡管觀望確實(shí)出現(xiàn)，但我們并不著急。”不著急的原因是，很多項(xiàng)目都已經(jīng)借11月前的熱銷完成了未來一兩年甚至三年的銷售額。

　　“在11月前，房價(jià)一夜之間快速上漲，很多原本預(yù)期賣八九千元一平方米的樓盤，最后開盤時(shí)往往賣到了1.3萬元以上甚至更高的均價(jià)，于是，很多樓盤雖然開盤銷售的面積還沒達(dá)到全部銷售面積的一半，但銷售額卻已經(jīng)達(dá)到了整個(gè)項(xiàng)目的總預(yù)期�！弊蛱欤�通州一開發(fā)商向記者透露。按原本計(jì)劃，該開發(fā)商3年開發(fā)完這個(gè)樓盤，總銷售額預(yù)計(jì)2億元，但自6月開盤至今，雖然開盤面積僅40%，但卻早在9月就已經(jīng)完成了3個(gè)億的銷售額。據(jù)了解，今年北京類似這樣房子還沒賣一半?yún)s提前實(shí)現(xiàn)了整個(gè)項(xiàng)目的銷售預(yù)期的樓盤多的是。

　　事實(shí)上，9月“珠江·奧古斯塔城邦”因開盤價(jià)一升再升最后導(dǎo)致購房人集體“急了”的事件，可能是這一現(xiàn)象的最好注解：今年7月“珠江·奧古斯塔城邦”開始推廣活動(dòng)，銷售人員告訴購房人張先生該項(xiàng)目精裝修房賣6200元／平方米；8月初，張先生再次獲悉，房價(jià)已從6200元/平方米調(diào)到了6700元/平方米；8月中旬，該樓盤依然沒開盤，但價(jià)格又從6700元/平方米上調(diào)到了7200元/平方米；9月下旬，張先生真正買房時(shí)，房價(jià)已經(jīng)上升到了8200元/平方米。

　　另據(jù)了解，開發(fā)商不著急的另一個(gè)原因是，北京樓市新增供應(yīng)量始終沒有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性變化，從上半年至今，房價(jià)上漲速度較快的城八區(qū)和去年一樣，新盤供應(yīng)沒有出現(xiàn)增多的趨勢(shì)，而從目前已成交的土地供應(yīng)情況看，城八區(qū)已供住宅用量相比去年又減少了43%。

   購房人心態(tài)

   觀望者擔(dān)心是否已到“抄底”時(shí)刻

　　那么，購房人在現(xiàn)階段又是怎么想的？記者對(duì)一些樓盤的意向客戶進(jìn)行了采訪，愿意接受采訪的30名購房人的情況顯示，購房人暫時(shí)不買房的原因雖然多樣，但有一個(gè)共同點(diǎn)是，不是覺得房價(jià)太高無法承受，而是擔(dān)心現(xiàn)在進(jìn)入是不是時(shí)候，擔(dān)心貶值，于是“大家好像都不著急了，我也不著急”。

　　根據(jù)調(diào)查，30名購房人選擇暫時(shí)不買房的原因，有的是因?yàn)椤暗侥甑琢耍�很多好的房子早就賣光了，等等看明年能不能有更好的房子”；有的是因?yàn)椤暗诙�套房貸利率要提高很多，我先把第二套房子賣出去再買”；有的是因?yàn)椤艾F(xiàn)在貸款很難批”……盡管原因多種多樣，但記者注意到，接受采訪的準(zhǔn)買房人幾乎都提到了“廣州、深圳都降價(jià)了，現(xiàn)在買，會(huì)不會(huì)不值”的問題。不難看出，購房人最先考慮的是“買了后能不能升值”；還有，買還是不買，從眾心理都比較強(qiáng)。

　　還有一點(diǎn)值得關(guān)注的是，30個(gè)購房人中26人都不是第一次購房，屬于“改善居住品質(zhì)型”購房人。而記者了解到，很多第一次購房的購房群體，早已經(jīng)把眼光轉(zhuǎn)向了限價(jià)房，對(duì)他們而言，什么時(shí)候北京市有關(guān)方面能明確限價(jià)房的購房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，能早點(diǎn)知道自己是否被劃入“被照顧”群體，是他們目前最關(guān)心的。

　　財(cái)經(jīng)觀點(diǎn)

　　明年京城樓市有何變數(shù)

　　眼下的北京樓市是如此，那么，不考慮需求，單從今年目前已經(jīng)知道的房地產(chǎn)相關(guān)政策、北京土地供應(yīng)情況等看，2008年的北京樓市有可能會(huì)出現(xiàn)什么變數(shù)？

　　有可能讓房價(jià)繼續(xù)上漲的因素有：首先，進(jìn)入2008年，各商業(yè)銀行將使用新的主房貸款額度，因此預(yù)計(jì)至少2008年冬季以前北京樓市的一手、二手房的購房人不會(huì)受到銀行個(gè)人貸款門檻的影響，部分購買力可以得到釋放；其次，由于央行已經(jīng)明確明年實(shí)行“貨幣收緊”政策，開發(fā)貸款作為最有可能被緊縮的信貸，其結(jié)果是有可能會(huì)影響明年的新盤供應(yīng)；第三，奧運(yùn)有可能采取的限制施工工地作業(yè)的政策，會(huì)減慢商品房供應(yīng)速度；第四，從2007年的土地供應(yīng)來看，根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)的測(cè)算，2008年可以出售的商品房供應(yīng)預(yù)計(jì)比2007年還要減少20%-30%。另一方面，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用住房等保障房無論是從準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)還是審核程序都較以往有了很大的變化，不僅政策嚴(yán)了，而且鎖定的保障范圍也因嚴(yán)格而變小，這也意味著，不能進(jìn)入住房保障政策范圍、需要購買商品房的購房群體在增加。

　　有可能平抑房價(jià)的因素有：200萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房、300萬平方米的限價(jià)房明年將上市；今年年內(nèi)的6次加息，無論是對(duì)開發(fā)商還是購房人都會(huì)產(chǎn)生較大影響；第二套房貸提高首付和利率政策的實(shí)施；2007年商品住宅用地日益郊區(qū)化，未來價(jià)格相對(duì)低的郊區(qū)住宅有可能平抑北京房價(jià)等。

　　綜合來看，僅憑目前年底出現(xiàn)的觀望以及珠三角地區(qū)出現(xiàn)的房價(jià)變動(dòng)，判斷北京房價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)還為時(shí)尚早，而包括北京在內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控還任重道遠(yuǎn)。(余美英 陸純)