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上海商品住宅已連續(xù)約50天保持供過于求態(tài)勢

2008年01月25日 09:00 來源:中國青年報 發(fā)表評論


    2007年12月20日,國家發(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計局日發(fā)布的最新調(diào)查顯示,11月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5%,漲幅比上月高1.0個百分點;環(huán)比上漲0.8%,漲幅比上月低0.8個百分點。 與數(shù)據(jù)相反的是,現(xiàn)在部分城市房價下降帶來的“房價出現(xiàn)拐點”論一浪高于一浪,房價是漲還是跌,撲朔迷離。 中新社發(fā) 馬健 攝


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  “現(xiàn)在大家都在睡覺。等到過完年,可能就開始蘇醒了。”上海市中原地產(chǎn)的汪峰告訴記者!叭ツ10月以來,市場成交量下跌,價格趨于平緩,以前一個月門店的中介費能有四五十萬元,人均四五萬元,現(xiàn)在只有3萬元左右。”

  央行和銀監(jiān)會關(guān)于第二套房貸提高首付款和利率政策出臺后,上海樓市成交量大幅萎縮。房地產(chǎn)研究機構(gòu)佑威房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,1月11日~17日,上海市商品房(新房中剔除配套房和動遷房的房源)成交量自2007年7月以來首次跌破30萬平方米,僅成交28.97萬平方米,環(huán)比跌幅高達19.88%。其中,與普通購房者相關(guān)度較大的商品住宅(商品房中的住宅部分)一周僅成交20萬平方米,環(huán)比降幅17.46%。

  事實上,自2007年7月開始,上海樓市的成交量持續(xù)下滑。去年12月,供求形勢首次出現(xiàn)逆轉(zhuǎn),出現(xiàn)供大于求的局面。進入2008年后,樓市仍呈現(xiàn)供過于求的態(tài)勢。

  佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示,2008年1月前17天,上海商品住宅的供應(yīng)量為57.86萬平方米,同期成交量為51.40萬平方米,供求比為1∶0.89。加上去年12月的31天,商品住宅已連續(xù)約50天保持供過于求的態(tài)勢。

  觀望氣氛濃厚

  來到上海市浦東新區(qū)上南路中林路段,記者看到,號稱“門店王”的創(chuàng)輝已關(guān)門,一些私人小中介公司也不見蹤影。

  21世紀不動產(chǎn)上海銳豐上南路加盟店經(jīng)理周宇感到,門店這兩個月的成交量比2007年10月前萎縮了將近一半。而住商不動產(chǎn)的陳海龍?zhí)岬,?007年10月以前,他每月可做5~8個單子,而11月只做了三四個。

  “市場觀望氣氛濃厚,出現(xiàn)拐點!敝苡钫J為,原因有兩個:

  一是到了年關(guān),大家都在忙年,沒太用心想買房的事,購房的需求量下降,成交量也就下降了;二是有價無市的市場表現(xiàn)逐漸明顯。

  上述兩個因素一同導(dǎo)致成交量的萎縮。很多賣家撐不住了,一些房東把價格壓低。公司還可能采取某些促銷手段,比如銷售樓盤的時候打八、九折,在樓層的選擇上給予方便……而這些方式,反而造成觀望的氣氛更加濃厚。

  據(jù)上海中原地產(chǎn)的有關(guān)統(tǒng)計,去年12月,上海中原的二手房交易量下降20%,延續(xù)了前兩月的下跌頹勢。低迷的交易量使不少公司從租賃業(yè)務(wù)中挖掘潛力,最近,上海不少區(qū)域租賃業(yè)務(wù)比往年同期要好,這其中相當(dāng)部分是暫時不買房的樓市觀望者。

  記者在與一位來中介公司看房者的交談中發(fā)現(xiàn),他對于購房的想法比較迷茫!拔也恢朗裁磿r候買房子最合適,看不清楚方向!

  而上個月在凌兆路購房的侯敏則表示,所謂的樓市“拐點”,并未對他們的生活產(chǎn)生什么影響。在和男朋友商量之后,小兩口向父母借了錢,支付了房屋首付款搬進新家!敖Y(jié)婚用房,該買的還是得買。”

  而家住上中路的胡彬則表示,自己家里本打算年底換一套大一點的房子,但全家觀察了一陣兒之后,同樣選擇了看看再說!艾F(xiàn)在賣房子不合算,買大房子的問題從緩!

  在與幾位打算購房者的交談中,記者發(fā)現(xiàn),他們的意見不一。有人認為房價會在短期內(nèi)走低,也有人認為房價拐點的說法不過是“狼來了”的說法,但他們當(dāng)中的大部分人還是采取了“先把房子放一放”的態(tài)度。

  買賣雙方冷戰(zhàn)

  上海購房者的購房意愿正隨著房價的持續(xù)走高而不斷下降。認為當(dāng)前購房時機“很差”的購房者接近70%,對未來半年仍舊看“差”的占比也達到了65%。上海財經(jīng)大學(xué)日前發(fā)布的2007年第四季度消費者信心指數(shù)顯示。

  這份調(diào)查同時顯示,有17.6%的受訪者對于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控效果持肯定態(tài)度,比三季度的12.3%有所提高。

  “不管房子多貴,還是得買,像一些動遷戶和新婚家庭,需求是剛性的;另一種需求是彈性的,短期內(nèi)可買可不買,比如小房子換大房子,大房子一套換成兩套小房子,還有想住得離父母近些,現(xiàn)在都采取了從緩。這一些情況導(dǎo)致了觀望的人多,購房的人更加地冷靜了!敝苡钫f道。

  汪峰則提出,現(xiàn)在更確切地說是一個冷戰(zhàn)階段——賣方和買方的交易關(guān)系尤其冷淡!翱吹娜硕啵I的人少,可能看的10個人中只有1個人為準(zhǔn)客戶!币驗榇蠹业男睦锒紱]搞清楚,房價的走勢會是怎樣?

  “買漲不買跌,這是人們的心態(tài),目前的成交量和觀望導(dǎo)致現(xiàn)階段的拐點!敝苡钣觅I股票經(jīng)歷形容人們買房子的心態(tài),“成交量萎縮,買的人就少了,而房價幾個月下來還沒有降低,這個時候看的人就會急了,急忙買房,這下買的人又多了——大家一看,再不買的話,不知道還要漲到哪里去,再不買就不行了,最后,進一步導(dǎo)致房子成交量上升,房價還會上漲!

  他還提到,形成樓市觀望期的原因與購房政策的出臺密切相關(guān),第二次買房首付款四成,銀行利率提高,這讓很多買主有了壓力,投資買房的人少了,轉(zhuǎn)為自住型購房為主。

  周宇補充道,在實際操作中,有很多銀行針對客戶情況,綜合評判房齡,超過20年的不給做貸款,超過15年小于20年的給五成貸款,小于15年的按照客戶的資金、條件給三到四成貸款,這又給了買方進一步的壓力,“觀望氣氛也越來越濃厚!

  挺過去才能活下去

  身處觀望期,三得房產(chǎn)的石三剛深有體會,“以前是房東出價,而現(xiàn)在是客戶決定市場,中介就處于兩難的境地。房東會給中介報一個最低價,否則不賣,寧愿等節(jié)后房子漲價。而買方感覺,價格平穩(wěn)了,房價肯定還會下降,愿意等房價跌了再買。這讓中介難做啊,有沒有客戶對我們影響最大!

  “沒有客戶,經(jīng)營不善,小公司關(guān)了很多,大公司倒了很多。不過,大公司可能會好一點兒,因為規(guī)模在那里,而對于小的中介公司來說,心態(tài)最重要。”陳海龍這樣告訴記者,買、賣、中介“三方就處于一個博弈。挺不住也得挺住,不能挺住也得挺住,就看誰先倒下!

  而上海二手房指數(shù)辦公室日前發(fā)布報告顯示,2007年,上海二手房市場在經(jīng)歷了大幅攀升后,進入盤整期。2008年,央行從緊的房貸政策會使得大多數(shù)投機、投資購房者知難而退,預(yù)計市場上投資客較為密集的區(qū)域?qū)霈F(xiàn)掛牌房源增多的現(xiàn)象。隨著上海市政建設(shè)和軌道交通網(wǎng)絡(luò)的日益完善,中心區(qū)域外圍板塊逐漸受到關(guān)注,二手房可選擇區(qū)域不斷擴大。預(yù)計2008年上海二手房市場首先上演的是買賣雙方的博弈,待趨于平衡后再次進入平穩(wěn)發(fā)展。

  而據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示,2007年12月,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5%,漲幅與11月持平。上海房屋銷售價格則同比上漲9.3%;上海二手住房銷售價格同比上漲10.8%,環(huán)比上漲0.4%。

  國際五大地產(chǎn)顧問行之一的高力國際作出預(yù)測,今年上海樓市發(fā)展的增速將有所放緩,減緩的主要原因是政策調(diào)控和受前期價格已上漲到高位的影響。

  “對于中介來說,暴跌暴漲都是死路一條,對于買方、賣方也是一樣。房價暴漲,誰買得起房子?房價暴跌,賣家虧損巨大!蓖舴逯赋。

  “應(yīng)對觀望期,中介還得多采取手段。”石三剛提到,可以通過網(wǎng)絡(luò)信息的發(fā)布,在附近小區(qū)的信箱內(nèi)投入房產(chǎn)中介介紹單的方式來對這個局面作一些努力!斑可以用駐守的方式,看到買家從其他中介走出來后,再走上前去積極詢問,了解客戶要買或者租什么樣的房子,用這個方式拉客戶也比較奏效!

  “金九銀十的最佳時機沒有了,只能靠現(xiàn)在努力爭取客戶來支撐了。我只期待節(jié)后有轉(zhuǎn)機!表橊Y房產(chǎn)的一位顧問這樣說道。

  漢宇房產(chǎn)的一位顧問則表示:“我們喜歡最好的市場就是‘三得利’——買方、賣方、中介三方得利!

  “在我們行內(nèi),把2008年稱為是大洗牌的一年,因為市場不會大漲大跌不會大紅大紫,這對中介都會是考驗和挑戰(zhàn)!敝苡钪赋觯2008年不會是中介很火的一年,很多公司將面臨危機。如果沒有品牌效應(yīng),沒有雄厚的資金,沒有良好的經(jīng)營政策,就可能會面臨倒閉。

  “要應(yīng)對這個觀望期,中介需要有完善的內(nèi)部平臺系統(tǒng)為客戶選房,中介本身需要有良好的資金繼續(xù)運轉(zhuǎn),繼續(xù)占有市場份額,只有以這樣的姿態(tài),看誰能夠挺得過去,就能在優(yōu)勝劣汰的市場中取勝!敝苡钫f,“對于買方、賣方,也是一樣,就看誰能挺得過去了!(張琦 周凱)

編輯:王菲】
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