近段時間以來，房地產(chǎn)市場是否出現(xiàn)“拐點”的爭論甚囂塵上。是相信王石的“拐點論”，期待房價持續(xù)向下并堅決持幣觀望，還是聽信潘石屹的“無拐論”，在認(rèn)清房地產(chǎn)強(qiáng)勁需求客觀支撐下房價可能快速反彈而抓住此刻購房時機(jī)？投資者應(yīng)該對房地產(chǎn)發(fā)展趨勢作出基本判斷，把握好自身的情況才是上策。

　　從去年四季度刮起的凜冽寒風(fēng)似乎早早預(yù)示了今年初樓市的“冷靜”，北京、上海和深圳頻頻傳出的降價風(fēng)和打折潮難給房市加溫，受到越演越烈的“拐點論”思維引導(dǎo)的購房者變得不那么浮躁，靜心持幣觀望了起來……

　　是相信王石的“拐點論”，期待房價持續(xù)向下并堅決持幣觀望，還是聽信潘石屹的“無拐論”，在認(rèn)清房地產(chǎn)強(qiáng)勁需求客觀支撐下房價可能快速反彈而抓住此刻購房時機(jī)？不論是自住購房者還是房產(chǎn)投資客都顯得有些迷惘。畢竟，一家之言不能主導(dǎo)房價走勢，作為一名普通的購房人，對房地產(chǎn)發(fā)展趨勢作出基本判斷之前先把握好自身的情況才是上策。

　　自身的經(jīng)濟(jì)實力、對房屋的真正需求、是否適合采用房貸及其選用哪種房貸還款方式都是值得購房前仔細(xì)研究的細(xì)節(jié)。

　　目前，對于去年以來就一直持幣待購而新年有急切購房需求的人來說，此刻拍板購房可能是個不錯的選擇。劉先生去年“十一”期間就和女朋友結(jié)婚登記注冊了，但由于雙方都是外地人，能擁有自己的愛巢是他們目前的頭等大事。在房價略有回落時，銀行房貸進(jìn)入緊縮期，二人的購房大計被迫推遲。“在第二套房新政等一系列可見和不可見的政策打壓下，各大城市房地產(chǎn)市場看似進(jìn)入一個淡季，但是在今年結(jié)婚和生育的高峰推動下，自住購房的剛性需求不減，房價的真正起伏高低對于具備剛性需求的人來說并沒有太大影響。”中瑞房產(chǎn)研究部研究員張麗表示。專家提醒，在近期內(nèi)確有購房需要的人不用過度觀望，擇機(jī)安居才是明智之舉。

　　對于那些手中已有住房而想要以小換大的自住購房者來說，是否選擇在二三月份購置新房則要量力而行。去年底央行推行的第二套房新政頒布以來，40%的首付和1.1倍的貸款利率讓好些人望而卻步，而要以小換大也有多種方式。例如，將小房轉(zhuǎn)售為租，用月租抵房貸月供，這類方法適合看漲后市并且手中略有節(jié)余的購房者。而想要直接把小房賣掉，重新購置大房的人，如果不在二套房新政的控制圈內(nèi)，可以考慮擇機(jī)買入，但如果是恰好符合二套房新政的貸款買房人，則應(yīng)理智考慮換置成本。首先，不斷高企的利率會給不固定房貸利率的貸款人增加利率負(fù)擔(dān)；其次，在房價的繼續(xù)調(diào)整期內(nèi)面臨的市場風(fēng)險也是值得考慮的因素，畢竟手中有房，換房不愁。

　　對于房產(chǎn)投資者來說，房價的走勢判斷甚為關(guān)鍵。在目前誰都不能對房產(chǎn)后市作出客觀準(zhǔn)確評判的時候，市場的整體氣氛就會影響大部分人的投資判斷。張麗向記者表示：“畢竟，現(xiàn)在整體市場的觀望氣氛濃烈，買漲不買跌是投資者的慣常心理。對于他們來說，繼續(xù)等待一段時間可能會成為較為穩(wěn)妥的選擇。”雖然基于住房保障新政的持續(xù)推行，低端市場將出現(xiàn)回落降價，但是對于中高檔商品房來說，下半年價格繼續(xù)走高或可期，手中握有這類房產(chǎn)的投資者也不必急于拋售。

　　不論鼠年是否能成為房價的拐點年，對于千千萬萬準(zhǔn)備購房的人說，汲取以前的貸款經(jīng)驗，找到合適自己的省錢方法應(yīng)該是最為現(xiàn)實的事了。

　　從市場方面來看，不論新房還是二手房的供應(yīng)量都比較充足，雖然銀行的緊縮信貸尚未正式打開，但是對于自住類的購房者來說并沒有什么貸款障礙。

　　在選擇固定利率還是浮動利率的問題上，銀行理財專家建議，在今年央行還有進(jìn)一步加息的預(yù)期下，較短期年限的貸款人可以選擇固定利率，這類可以免受屢屢加息而增加貸款負(fù)擔(dān)額的固定利率房貸產(chǎn)品也有創(chuàng)新。例如招行的結(jié)構(gòu)性固定利率就是把期限分為2＋3或5＋5兩段。同時，由于各家銀行在利率優(yōu)惠上不盡相同，如果銀行給出的固定利率明顯高于其5年的執(zhí)行房貸利率，那么選擇浮動利率會較為劃算。不過這些標(biāo)準(zhǔn)都是隨著貸款期限和貸款金額而變的，個人在選擇時要量體裁衣。

　　隨著金融創(chuàng)新的不斷深化，也為了爭奪更多優(yōu)質(zhì)客戶，銀行房貸產(chǎn)品近年來也讓人眼花繚亂。入住還貸、輕松安居貸和寬限期房貸大同小異，都為減輕初期還貸壓力而設(shè)；氣球貸對于收入不均衡的購房者很有吸引力；接力貸則為上下兩代人提供了信用互補(bǔ)，貸款互助的先河。(記者 涂艷)