買方?jīng)]有按照合同的約定付款、出售房屋存在抵押?jiǎn)栴}、房子已經(jīng)易主可是戶口卻還“賴著不走”……二手房交易中，買賣雙方的誠(chéng)信度不足有時(shí)候也會(huì)引發(fā)糾紛。無(wú)論哪一方在買賣中不配合都會(huì)影響交易的順利進(jìn)行。

　　聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所的王展律師認(rèn)為，賣方的風(fēng)險(xiǎn)主要來自房款的收取：辦理了房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，買方主觀上拖延付款或拒絕付款；買方如采用貸款方式買房，可能存在未能通過銀行審查或是銀行未能及時(shí)放貸的客觀問題，導(dǎo)致買方拖延付款或無(wú)力付款。這就需要了解買方的經(jīng)濟(jì)情況與信用情況，一般可通過了解對(duì)方的職業(yè)、家庭成員情況等進(jìn)行大致評(píng)估。同時(shí)，賣方需要在合同中明確相關(guān)的違約責(zé)任，約定逾期付款的違約金。

　　而對(duì)于買方來說，由于信息不透明，賣方信用不夠，以及對(duì)相關(guān)信息的刻意隱瞞等原因，面臨的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較多。主要集中在以下方面。

　　產(chǎn)權(quán)狀況不清晰對(duì)策：看相關(guān)證件

　　合同已經(jīng)簽完，房款也交了大半部分，這時(shí)卻忽然多出一個(gè)“產(chǎn)權(quán)共有人”說房子不賣了。遇到了這樣的問題，買家難免要跳腳，資金的風(fēng)險(xiǎn)也隨之上升。

　　在交易中，為了將房屋“推銷”出去，賣方總會(huì)對(duì)房屋的相關(guān)狀況進(jìn)行一番“美化”。其中，也包括了房屋的產(chǎn)權(quán)狀況。產(chǎn)權(quán)問題是買方在交易中最大的安全隱患。因此，對(duì)于房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，不能輕信賣方的口頭告知，還是要眼看為實(shí)。買方一定要查看房屋的房產(chǎn)證，了解一下產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)權(quán)共有人、房屋面積、坐落位置等基本情況。除了房產(chǎn)證之外，其他的證件也需要查看，如戶口本、身份證等，如果是房屋有共有人，還應(yīng)當(dāng)讓賣方提供共有人出具的同意出售的書面證明。

　　買賣之前出租中對(duì)策：查是否承租

　　買賣淡季時(shí)轉(zhuǎn)售為租，等待行情看漲了再次掛牌出售，這是很多房東應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化作出的調(diào)整。于是，不少房屋在買賣時(shí)還涉及到了另一方：承租人。

　　曾經(jīng)發(fā)生過這樣的案例：買賣雙方在承租人不知情的情況下簽完了買賣合同，承租人知曉后，向法院提出起訴，要求優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

　　承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，可以優(yōu)先購(gòu)買房屋，這通常被很多買賣雙方所忽略。如果在買賣中侵犯了承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，那么即使是談成了的買賣也很有可能就會(huì)“黃”掉。因此，買方在簽約前應(yīng)該到現(xiàn)場(chǎng)去查看一下房屋是否被出租。如果房屋存在著租賃關(guān)系，那么買方應(yīng)該查看由承租人出具的放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面證明。

　　房屋遺留戶口問題對(duì)策：留聯(lián)系地址

　　如今的二手房，不少都經(jīng)過了多次轉(zhuǎn)手，難免會(huì)有些“歷史遺留問題”，戶口就是一個(gè)。有些房屋甚至有“前房東”的戶口還留在房子里的情況。如果房屋過了戶，但是戶口卻因?yàn)樯霞覜]有遷走而遲遲遷不進(jìn)，買家的心里難免會(huì)有疙瘩，可能還會(huì)產(chǎn)生影響子女升學(xué)等一系列問題。如果上家就此消失，前任的戶口成了“疑案”，以后要轉(zhuǎn)手也會(huì)遇到不少麻煩。

　　因此，在買賣過戶前，買家必須了解房屋的戶口狀況。如果房屋內(nèi)還有戶口在，雙方就要在合同中明確遷出的日期，并保留一部分房款在戶口遷出后支付。

　　此外，業(yè)內(nèi)人士還建議，在交易中買家最好要掌握賣家的聯(lián)系地址，而不是光留一個(gè)電話號(hào)碼。這樣，如果在交易中或者交易后出現(xiàn)了糾紛以及戶口遷出、水電煤過戶等問題，也可以方便找到對(duì)方共同解決。

　　律師視角：市場(chǎng)越波動(dòng)，當(dāng)事人誠(chéng)信問題就越突出

　　2006年末至2007年底樓市大起大落的一年間，發(fā)生了這樣一個(gè)二手房買賣雙方“斗智斗勇”的故事。

　　買賣雙方于2006年7月2日簽訂了買賣合同，約定在6個(gè)月內(nèi)辦理過戶手續(xù)，同時(shí)支付除首付外的剩余房款59萬(wàn)元。6個(gè)月后，買方由于自身原因，未能按照原買賣合同規(guī)定期限付款，但愿意按照約定支付違約金，于是雙方簽署了《補(bǔ)充協(xié)議》繼續(xù)履行合同，并口頭約定2007年11月30日之前辦理房屋過戶手續(xù)，同時(shí)買方支付剩余房款。

　　2007年11月2日，買方忽然收到了賣方《解約通知函》，稱因買方未按2006年7月2日簽訂的房屋買賣合同支付房屋余款而單方解除合同，并要求買方承擔(dān)違約責(zé)任。在買方出示了第二次約定出售的證據(jù)之后，賣方一面發(fā)函催促付款，而當(dāng)買方真要付款時(shí)，又刻意回避，另一方面又掛失補(bǔ)辦產(chǎn)證準(zhǔn)備將房屋另行出售。

　　律師認(rèn)為，這個(gè)故事中買賣雙方誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)還沒有一個(gè)定論，但是故事的相關(guān)事實(shí)折射出了這樣一個(gè)現(xiàn)象：房地產(chǎn)市場(chǎng)越有波動(dòng)，房地產(chǎn)交易中當(dāng)事人的誠(chéng)信問題就越突出。尤其在交易時(shí)間較長(zhǎng)，市場(chǎng)又大起大落的時(shí)候，這一點(diǎn)更加需要被買賣雙方關(guān)注。(張薇)