根據(jù)北京中原最新公布的數(shù)據(jù)顯示,2008年11月,北京中高檔住宅的平均租金44.3元/平方米·月,環(huán)比下浮1.59%,其中一、二、三居室的租金分別為2908元/月、4512元/月和6199元/月。同時,從北京中高檔二手商品房的租賃成交量變化上看,11月成交量也有一定下浮,環(huán)比10月份下浮了2.78%。專家認(rèn)為,當(dāng)前租賃市場的不景氣與當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢有很大關(guān)系,而在北京不同區(qū)域,造成租賃市場低迷的原因各不相同。
●朝陽區(qū)●
國際經(jīng)濟(jì)形勢影響高端租賃
朝陽區(qū)的租金價格水平,由10月份的48.6元/平方米·月,下跌為11月份的47.9元/平方米·月,環(huán)比下浮1.38%。專家分析其主要原因為,近段時間國貿(mào)、CBD等幾個相鄰的商圈中的一些企業(yè) “裁員”或“減薪”,一些原來有意在該區(qū)域租房的客戶,由于自己的經(jīng)濟(jì)收入受到了影響,都轉(zhuǎn)向了郊區(qū),使得一些區(qū)域出現(xiàn)了租客流失的現(xiàn)象。其次,一些租客租賃合同到期,由于自己收入減少,轉(zhuǎn)而去尋找一些租價較低的房源。另外,傳統(tǒng)租賃淡季的到來,換房的租客也少了很多,種種原因使得該區(qū)域租賃價格出現(xiàn)了一定的下浮。此現(xiàn)象也影響到了周邊的崇文、宣武等一些區(qū)域。
而世邦魏理仕的相關(guān)專家則認(rèn)為,在美國愈演愈烈的金融危機(jī)的影響下,未來一些海外公司可能會削減員工到北京的外派計劃和居住預(yù)算,這對朝陽區(qū)尤其是CBD附近的高檔住宅市場需求將產(chǎn)生影響。
●海淀區(qū)●
“就業(yè)”壓力轉(zhuǎn)嫁租賃市場
海淀區(qū)租金價格由10月份的49.7元/平方米·月,下跌為11月份的48.8元/平方米·月,環(huán)比下跌了1.82%。該區(qū)域的主要承租人群為一些高校學(xué)生、IT產(chǎn)業(yè)人員、公司白領(lǐng)等,今年嚴(yán)峻的就業(yè)形勢使許多將要畢業(yè)的高校學(xué)生不得不推遲離校計劃,此外,在該區(qū)域工作的一些公司職員換房現(xiàn)象也有所減少。另外,一些業(yè)主的心態(tài)也發(fā)生了變化,冬季為傳統(tǒng)的租賃淡季,年關(guān)將至,假期到來,如果房屋現(xiàn)在租不出去,將可能會空置三四個月,一些業(yè)主為減少房屋空置成本,不得已降價將房屋出租。
●亦莊●
受困“減薪潮”
亦莊區(qū)域租金價格由10月份的29.2元/平方米·月,下跌為11月份的28.4元/平方米·月,環(huán)比下跌了2.83%,成為租金價格下浮最大的區(qū)域。分析其原因,除傳統(tǒng)淡季來臨、影響租金價格變動外,主要原因為,該區(qū)域租賃主體人員變動和經(jīng)濟(jì)收入的變化較為明顯。亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)共有3000多家企業(yè),涵蓋了電子信息、生物、醫(yī)藥、軟件制造、物流等眾多領(lǐng)域,但是面臨全球性的經(jīng)濟(jì)危機(jī),各大企業(yè)紛紛采取措施應(yīng)對,“減員”、“減薪”或停止招收新入職人員等。這些應(yīng)對措施使得該區(qū)域租賃主體即這些企業(yè)的白領(lǐng)、職工、中高層領(lǐng)導(dǎo)等人員出現(xiàn)了變動,而且租賃主體的經(jīng)濟(jì)收入也發(fā)生了變化,使得該區(qū)域的租金價格大幅下降。
●預(yù)測●
租賃價格將繼續(xù)下行
由于受到傳統(tǒng)淡季和全球金融危機(jī)的影響,租賃市場的一些業(yè)主心態(tài)和租賃主體的經(jīng)濟(jì)收入都發(fā)生了一些變化,11月北京市中高檔二手商品房租賃均價出現(xiàn)了一定的下浮。加上明年春節(jié)比歷年提前了半個月,一部分外地來京務(wù)工、求職人員已經(jīng)開始提前離京,北京市租賃市場需求持續(xù)減弱,而房源供給量不斷增加。預(yù)計12月份租賃市場供需不平衡將會進(jìn)一步的擴(kuò)大,一定程度上將影響租金價格繼續(xù)下行發(fā)展。
世邦魏理仕研究部董事覃曉梅表示,接下來的圣誕和春節(jié)假期是高檔住宅租賃市場的淡季,加之動蕩的經(jīng)濟(jì)形勢,2008年四季度至2009年的高檔住宅租賃市場前景并不樂觀,目前一些小業(yè)主由于預(yù)期降低而加大了租賃成交價格的彈性,導(dǎo)致平均成交租金出現(xiàn)小幅下降。預(yù)計四季度及明年市場平均租金將進(jìn)一步下調(diào),空置率則繼續(xù)保持在高位。(衛(wèi)東)
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