去年第四季度，滬上甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)受全球經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響出現(xiàn)租金回落現(xiàn)象，供略大于求使得租戶在談判過(guò)程中占有一定優(yōu)勢(shì)，大房東目前更愿意以優(yōu)惠的續(xù)租條件來(lái)留住優(yōu)質(zhì)租戶。這是筆者從仲量聯(lián)行最新發(fā)布的“2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧”中獲得的信息。

　　全市租金平均回落10%左右。去年第四季度，大多數(shù)甲級(jí)辦公樓租金出現(xiàn)不同程度回落。其中，浦東平均租金環(huán)比下降15.5%，浦西平均租金環(huán)比下降8%。一些去年第三季度竣工的甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目仍在努力尋找租戶，原有的甲級(jí)辦公樓業(yè)主們則愿意以優(yōu)惠的續(xù)租條件來(lái)留住主要租戶。市場(chǎng)空置率方面并未出現(xiàn)明顯變化，全市平均空置率維持在13%左右。第四季度僅有未來(lái)資產(chǎn)大廈一個(gè)項(xiàng)目竣工，為市場(chǎng)帶來(lái)5.1萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，其預(yù)租率較竣工前沒有太多變化，保持在40%左右。與此同時(shí)，第三季度竣工的上海環(huán)球金融中心的出租率也保持在40%左右。

　　超甲級(jí)辦公樓業(yè)主積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。去年第四季度，浦西超甲級(jí)辦公樓平均租金環(huán)比下降12%，浦東超甲級(jí)辦公樓租金環(huán)比下降18%。盡管浦西超甲級(jí)辦公樓的空置率仍維持在4.6%的相對(duì)低位，但為了與浦東新落成的超甲級(jí)辦公樓展開競(jìng)爭(zhēng)，不少業(yè)主紛紛以較低的租金和優(yōu)質(zhì)服務(wù)來(lái)吸引或留住優(yōu)質(zhì)租戶。總體來(lái)看，雖然超甲級(jí)辦公樓的租金仍高于甲級(jí)辦公樓整體水平，但兩者的差距已從第三季度的2.5元縮小至第四季度的1.6元。

　　國(guó)內(nèi)公司有望從乙級(jí)辦公樓搬至甲級(jí)辦公樓。仲量聯(lián)行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年跨國(guó)公司方面，除非其招聘凍結(jié)計(jì)劃解除并重新開始擴(kuò)張，否則對(duì)于新增辦公空間的租賃需求非常有限。未來(lái)12個(gè)月內(nèi)，非中心區(qū)域陸續(xù)竣工的辦公樓項(xiàng)目將為租戶帶來(lái)更多選擇余地。留住現(xiàn)有租戶將成為甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的重大課題，業(yè)主們將竭盡所能提供更優(yōu)惠的續(xù)租條件。在此情況下，較低的租金有望刺激來(lái)自國(guó)內(nèi)公司的租賃需求。這些國(guó)內(nèi)公司有望從原來(lái)的乙級(jí)辦公樓搬遷至甲級(jí)辦公樓，而其所需承擔(dān)的費(fèi)用與以前相差不大。

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