周門片區(qū)位于繁華的中山八路附近，除了知名的大型房改房社區(qū)外，還有數(shù)個(gè)知名商品樓盤。由于地理位置的便利和長(zhǎng)期形成的居住環(huán)境，周門片區(qū)成為自住者和租賃者的樂(lè)園，也因此深受投資者關(guān)注。在這個(gè)舊樓梯樓和新電梯樓相處甚安的板塊，投資者應(yīng)該選擇哪種類型的物業(yè)入手？

　　周門片區(qū)成租賃重地

　　周門片區(qū)位于荔灣區(qū)中心，與陳家祠、康王路相鄰。該片區(qū)中最大的社區(qū)為周門小區(qū)，是舊時(shí)的房改房如卷煙廠宿舍等的集中地，主要分布在周門南至周門北長(zhǎng)達(dá)幾百米的路上，樓齡多為16~17年；該片區(qū)還有部分散盤，均價(jià)比周門小區(qū)稍低；商品樓盤則包括富力廣場(chǎng)、隆城大廈、新光城市廣場(chǎng)和稍遠(yuǎn)的恒寶華庭等。

　　由于該地段設(shè)施完善、生活氣氛濃郁，因此聚集了眾多老廣州居民；又由于附近有多個(gè)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、寫字樓，再加上該片區(qū)是舊城區(qū)重要的交通樞紐地帶，因此周門片區(qū)成為荔灣區(qū)的租賃重地，吸引周邊以及外區(qū)的求租者。

　　周門社區(qū)綠化環(huán)境好、物業(yè)間隔佳、投入總價(jià)低，令不少買家選擇購(gòu)買該處的舊樓梯房。但從美聯(lián)物業(yè)和中原地產(chǎn)近期成交數(shù)據(jù)看，大多數(shù)買家為自住者，投資者僅為20%左右。

　　投資應(yīng)考慮市場(chǎng)接受程度

　　中原地產(chǎn)荔灣區(qū)高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理蔣永華分析，自住買家為多，主要是周門片區(qū)上的二房一廳總價(jià)在40萬(wàn)元左右，按揭買房的月供與1500~1800元/月的租金相差不遠(yuǎn)，再加上有政策的優(yōu)待，令部分首次置業(yè)者轉(zhuǎn)租為供。

　　他認(rèn)為，舊樓梯樓的投資價(jià)值更多體現(xiàn)在短線買賣、賺取差價(jià)上；如果是長(zhǎng)線出租投資，還是首推小面積的電梯樓。如40萬(wàn)元雖然可以買到70平方米左右的樓梯樓，而只能買到一套40平方米左右的電梯樓，但租金顯然是后者較高，而且電梯樓的租戶更愿意承受較高的租金。因此，他建議投資時(shí)不要只考慮面積，而是要考慮投資回報(bào)率的大小和市場(chǎng)接受程度。另外，他還提醒投資者要注意該片區(qū)的物業(yè)性質(zhì)，因?yàn)榉扛姆炕虿糠稚唐贩可婕把a(bǔ)交地價(jià)的問(wèn)題。

　　電梯房升值潛力相對(duì)較大

　　美聯(lián)物業(yè)荔灣區(qū)副區(qū)域經(jīng)理王智遠(yuǎn)卻認(rèn)為，舊樓梯樓的投資價(jià)值相對(duì)更高，主要體現(xiàn)在成本低、回報(bào)不低上。如富力廣場(chǎng)一套2房單位，面積約為60平方米，總價(jià)至少需要70萬(wàn)元左右，租金僅為2500元/月左右，投資回報(bào)率為4.3%左右；如果選擇舊樓梯樓，面積40多平方米的單位只需要30多萬(wàn)元，租金也可達(dá)到1500~1700元/月，投資回報(bào)率有機(jī)會(huì)高于5%。有的投資者考慮到資金問(wèn)題而選擇后一類物業(yè)。

　　不過(guò)，如果考慮物業(yè)升值潛力，電梯樓的綜合投資價(jià)值較高。電梯樓是該片區(qū)的稀缺資源，保值和升值潛力大。王智遠(yuǎn)舉例說(shuō)明，富力廣場(chǎng)最低價(jià)時(shí)為5000~6000元/平方米左右，目前價(jià)格已翻一倍；而其他樓梯樓幾年來(lái)最多也只上升2000元/平方米左右。

　　收租婆

　　攻略

　　投資類型一：

　　劉阿姨年過(guò)半百，雖然子女已大，她卻堅(jiān)持把收取租金作為自己退休后主要的理財(cái)投資方式。她的投資目標(biāo)是中山八附近的樓梯樓，選擇范圍為40~60平方米之間，計(jì)劃投入40萬(wàn)元左右，租金期望值為1700元/月左右。

　　市場(chǎng)分析：

　　舊樓梯樓頗受兩種特殊群體青睞：一種是以短線炒作為主的投資者，他們只考慮價(jià)格區(qū)間和下家接受程度，從二手市場(chǎng)和拍賣市場(chǎng)中以此套利。

　　另一種投資者以收取租金為投資方式，主要考慮物業(yè)所在地段的方便性、租賃活躍程度和投入成本大小。蔣永華觀察到這個(gè)群體以年紀(jì)在50歲以上、熟悉舊城區(qū)的老廣州為主，他們通常選擇4樓以下的小面積樓梯樓。

　　這個(gè)群體選擇舊樓梯樓主要有幾方面原因：舊樓梯樓無(wú)需交納管理費(fèi)和電梯公攤費(fèi)；舊樓梯樓的實(shí)用率最高可達(dá)92%。

　　投資類型二：

　　張先生是典型的實(shí)際型投資者，有穩(wěn)定的高薪收入，手上有一筆存款。因?yàn)閷?duì)周門片區(qū)熟悉，也看好該板塊的租賃市場(chǎng)，因此希望購(gòu)買一套小面積的電梯房進(jìn)行出租，選擇范圍為40平方米左右的一房一廳或單身公寓，投入為40萬(wàn)~45萬(wàn)元之間，租金期望值為2000元/月左右。

　　市場(chǎng)分析：

　　心理和資金承受能力較高的中青年投資者，一般更傾向于投資樓齡較短的知名樓盤的小面積電梯房。

　　據(jù)了解，這些投資者更看重的是長(zhǎng)期的物業(yè)升值潛力，雖然部分電梯樓的租金回報(bào)率未達(dá)5%，但他們對(duì)市場(chǎng)預(yù)期高并做好兩手準(zhǔn)備：或長(zhǎng)期出租，作為理財(cái)中保值的一環(huán)；或等到樓價(jià)上升時(shí)高價(jià)賣出。