香港房地產(chǎn)商恒隆地產(chǎn)周二公布了業(yè)績,從而拉開了香港地產(chǎn)股業(yè)績期的揭開序幕。根據(jù)公司的業(yè)績報告顯示，截至去年12月底止，公司半年度基本純利減少68%,為12億港元，基本上符合市場預(yù)期。

　　而隨著恒隆地產(chǎn)公布業(yè)績，香港本地地產(chǎn)股也將陸續(xù)公布業(yè)績，不過，高盛對地產(chǎn)股并不看好，他們估計，主要地產(chǎn)股中期基本盈利將同比下降74%左右。而包括花旗集團(tuán)、瑞銀等大行對香港樓市亦持悲觀態(tài)度，認(rèn)為目前香港樓市并未見底，基本因素持續(xù)轉(zhuǎn)差，樓市和租金將會有新一輪的下調(diào)。

　　樓價或再跌二至三成

　　作為香港本地地產(chǎn)商的代表，恒隆地產(chǎn)周二公布的業(yè)績報被稱為推測本地地產(chǎn)商業(yè)績預(yù)測的一個窗口，從該公司披露的情況來看，地產(chǎn)商盈利下降已經(jīng)成為定局。該公司董事會主席陳啟宗更是在業(yè)績發(fā)布會上坦陳，他看淡香港樓市，并表示會減緩項(xiàng)目的實(shí)施日期，對于原本打算在年底完成的所有項(xiàng)目也視情況延緩。

　　事實(shí)上，在香港，記者采訪了解到，近期，金融海嘯余波令香港樓市受壓，多個在去年初開售的新盤，發(fā)展商紛紛大打促銷牌，跟隨市況不斷調(diào)整期銷售價格，而房屋中介代理也不斷變換其代理樓盤的標(biāo)價。

　　由新世界與新地合作發(fā)展的紅磡海濱南岸，樓價較去年高峰期普遍回落約20%至30%，新世界代理執(zhí)行董事何伍燕榆11日表示，由于法律手續(xù)需時間，加上仍與部分買家商議上會事宜，暫時未能公布海濱南岸的具體數(shù)字，但估計涉及撻定單位約100伙，發(fā)展商收回單位后，將連同第一至三座從未推出的單位重新推售。她表示，樓市經(jīng)近月調(diào)整期，該批單位將會減價20%推出，預(yù)期重推呎價約5000多元，詳情及相關(guān)數(shù)字將于一至兩周后公布。

　　除海濱南岸外，同系九龍城余貨盤太子匯，僅余的9伙也推出新價單及優(yōu)惠，何伍燕榆指，新單位平均呎價近6300元，連同新推優(yōu)惠，平均呎價約6000元，較去年年中減價約20%。此外，同系何文田衛(wèi)理苑將于月內(nèi)推出，中層單位意向呎價約1.1萬元，較去年1.5萬元已調(diào)低。

　　此外，何伍燕榆續(xù)指，本年內(nèi)集團(tuán)將有四個全新項(xiàng)目推出，連同海濱南岸單位，年內(nèi)有約1700伙可推出，預(yù)期本年最少可售出逾1000伙，銷售量比去年增加。

　　另外，泛海旗下香港仔南灣御園，將于本周末大幅減價40%重推，該公司執(zhí)行董事關(guān)堡林指出，將限量推出12個單位，呎價較去年6月9400余元大減價約40%，預(yù)料每平方呎約5000余元，為港島區(qū)呎價最低新盤，新價單將于周五派發(fā)，而市場人士透露，減價單位集中中低層，售價約350萬元起。

　　知名分析員、瑞銀財富管理及證券顧問陸東近日在接受記者采訪時表示，估計金融危機(jī)09年會繼續(xù)于全球各地深化，香港今年失業(yè)率將由4.1%攀升至7%。而樓價一直與就業(yè)情況有密切關(guān)系，他表示，非豪宅的中下價樓，因失業(yè)率上升，本年樓價下跌幅度有20%至25%。他給投資樓市的投資者建議稱，09年股市及樓市投資策略的意見是“持盈保泰”。

　　投資地產(chǎn)股四注意

　　市場低迷的情況下，投資樓市和地產(chǎn)股雖不算是明智之舉，但高盛報告稱，如果投資者一定要購買地產(chǎn)股，那么在分析該類股票業(yè)績時應(yīng)該注意四點(diǎn)。

　　一是要留意公司的售樓進(jìn)展和入賬期，報告以信置(00083)為例稱，公司早前已經(jīng)成功出售8成于09年落成的沙田御龍山項(xiàng)目，預(yù)料最少可帶來30億元收益；公司管理層亦指出項(xiàng)目可于今年入賬，故公司即將公布的業(yè)績盈利預(yù)測較高。相反，恒地(00012)08年底才出擊新推盤，估計能趕在公布業(yè)績前入賬的機(jī)會比較少，因此公司盈利必然受到影響。

　　其次是要看項(xiàng)目是否需要撥備減值，如果地產(chǎn)商的撥備金額大，反映其看淡該項(xiàng)目或是樓市前景，亦會拖累業(yè)績表現(xiàn)。

　　高盛的研究報告還指出，除了上述兩點(diǎn)注意之外，公司管理層對后市的展望也十分重要，如果公司管理層看淡本地樓市，有可能會影響新項(xiàng)目的發(fā)展步伐及推盤時間表，另外一方面，若新盤完工日期延后，更會影響收入。

　　此外，還要留意非核心業(yè)務(wù)的盈虧，留意地產(chǎn)商是否有證券投資虧損，是否出售非核心資產(chǎn)。像長實(shí)(00001)持有的和黃(000013)，07年度便因出售資產(chǎn)獲得特殊盈利，間接惠及長實(shí)。(記者 蔣家華)