內(nèi)部需求還是外部壓力 上海樓市受周邊市場(chǎng)影響有多大
正方
就像炒股票，人總是追漲的
范偉國(guó)：統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)引起的另外一個(gè)作用是，前幾年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海房?jī)r(jià)都是下跌的，只有這次的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是上海上漲了。盡管上海上漲的點(diǎn)與全國(guó)相比是很小的，但是大家都感覺(jué)到是上漲了，就像炒股票一樣，人是追漲的。
反方
如果南京現(xiàn)在漲到1.5萬(wàn)元/平方米的話，那么上海憑什么不漲到3萬(wàn)元/平方米
林戈：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月初發(fā)布了一個(gè)關(guān)于上半年度70個(gè)城市房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，這對(duì)老百姓的心理預(yù)期有很大的影響，因?yàn)樗麄儼l(fā)現(xiàn)通過(guò)兩年的宏觀調(diào)控，房?jī)r(jià)根本沒(méi)有被調(diào)下去，大家覺(jué)得等了兩年都沒(méi)有作用，可能過(guò)幾年樓市炒一下，價(jià)格更加看不懂了。
羅淵：2005年的時(shí)候，大家都認(rèn)為上海房?jī)r(jià)是全國(guó)最高的，每個(gè)人都認(rèn)為上海的房?jī)r(jià)基本上到頂了，然后就出現(xiàn)了連續(xù)兩年的宏觀調(diào)控。
但是這次發(fā)的數(shù)據(jù)讓老百姓覺(jué)得房?jī)r(jià)好像還有很大的上升空間，而且會(huì)覺(jué)得這個(gè)過(guò)程很快會(huì)實(shí)現(xiàn)，我覺(jué)得這個(gè)統(tǒng)計(jì)報(bào)告對(duì)上海人對(duì)今后房?jī)r(jià)的想象空間有很大的刺激作用。
供應(yīng)不足還是盲目跟風(fēng) 是什么導(dǎo)致樓市狂漲
正方
取消了緩征的土地出讓金及土地價(jià)格快速上漲，加之有一些開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售，造成了市場(chǎng)供應(yīng)不足
范偉國(guó)：現(xiàn)在上海市場(chǎng)的需求量還是很明顯的。目前上海大多數(shù)中環(huán)線附近的樓盤(pán)，買(mǎi)房還是要排隊(duì)。二手房市場(chǎng)的銷(xiāo)售量也非常大，根據(jù)漢宇房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)來(lái)看，最典型的情況是，總價(jià)在100萬(wàn)到200萬(wàn)之間的房子，賣(mài)方跳價(jià)的情況比較嚴(yán)重，等到簽買(mǎi)賣(mài)合同了，賣(mài)方還反復(fù)地提價(jià)。
因此，現(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)給我的感覺(jué)就是有效供應(yīng)量明顯不足，造成了整個(gè)市場(chǎng)看上去非�；鸨�。
供應(yīng)量不足的原因，首先是政策面的影響，現(xiàn)在的政策面對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響力很大。比如取消了緩征的土地出讓金，使得開(kāi)發(fā)商的資金非常緊張。另外，土地價(jià)格上漲的幅度非常快。此外，有一些開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售，造成了供應(yīng)不足。
從需求上來(lái)看，通過(guò)兩年宏觀調(diào)控以后，實(shí)際上堆積起來(lái)了一些需求客。宏觀調(diào)控以后，他們都希望房?jī)r(jià)下跌，但最近公布的數(shù)據(jù)說(shuō)明，大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)都在上漲，這使老百姓的心理預(yù)期發(fā)生了很大的變化，覺(jué)得再等下去就買(mǎi)不到好房了，大家就會(huì)開(kāi)始買(mǎi)房了。
另一方面，外來(lái)人口不斷的增加，今年上海外來(lái)居住人口可能達(dá)到640多萬(wàn)，從理論上來(lái)說(shuō)，外來(lái)人口肯定要租房，那這樣就會(huì)有市場(chǎng)。
還有一個(gè)是境外資金的入市。現(xiàn)在境外資金入市的速度在加快，還有股市反流的資金，這部分的資金很多，這批資金實(shí)際上也帶動(dòng)了很多的需求。當(dāng)然還包括人民幣升值這樣一個(gè)最長(zhǎng)效的概念。在這樣的情況下，供應(yīng)量減少，需求量增大，出現(xiàn)明顯的供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)必然上漲。
反方
遠(yuǎn)郊松江5000元/平方米左右的房子一個(gè)禮拜內(nèi)可以上漲1000元/平方米，這不夠瘋狂嗎
林戈：在全國(guó)房地產(chǎn)普漲的情況下，只有上海公布的數(shù)據(jù)是平穩(wěn)的。也就是說(shuō)，事實(shí)上,全國(guó)大多數(shù)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)都在上漲，而上海正是由于房?jī)r(jià)短暫的停滯，有很多的購(gòu)房者攢了一些錢(qián)，買(mǎi)了他們以前買(mǎi)不起的房子。上海的老百姓買(mǎi)房還是比較理性的，之前就在等，結(jié)果等到現(xiàn)在，他發(fā)現(xiàn)等不及了，就開(kāi)始買(mǎi)，就出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲。其實(shí)這里面還有很多其他因素造成的，比如從去年開(kāi)始，有很多炒股獲利者開(kāi)始了資產(chǎn)配置，這樣就帶動(dòng)起了市場(chǎng)。從最近來(lái)看，這些市場(chǎng)先從豪宅熱起來(lái)了，從總價(jià)300萬(wàn)元以上的房產(chǎn)開(kāi)始熱，5、6月份的時(shí)候，全部都是市中心的豪宅熱銷(xiāo)。在這部分的帶動(dòng)下，今年6月下旬中外環(huán)開(kāi)始熱了，包括九亭、松江，像松江只有5000元/平方米左右的房子一個(gè)禮拜內(nèi)可以上漲1000元/平方米，這是一種很瘋狂的情況。我認(rèn)為造成這一現(xiàn)象的原因還是國(guó)內(nèi)的流動(dòng)性過(guò)剩。
羅淵：我覺(jué)得最瘋狂的是前一段時(shí)間的古北和聯(lián)洋這兩個(gè)板塊。之前這兩個(gè)地方一直是緩慢地漲，但是前一陣子上漲的幅度非�？�，古北的強(qiáng)生花園還出現(xiàn)了搶號(hào)的情況。這是一種兩年前的平穩(wěn)期以后的突然爆發(fā)，積聚了很多需求，在這個(gè)時(shí)間爆發(fā)出來(lái)了，這種爆發(fā)是從豪宅開(kāi)始逐漸擴(kuò)張到中外環(huán)。這樣一波一波地傳遞下去。當(dāng)然以后的幾個(gè)月中表現(xiàn)的方式不一樣，某一些類(lèi)型需求的房子可能最近會(huì)稍微緩一緩，比如說(shuō)股票獲利者的那一批，因?yàn)楣善钡锰炝�，很多人被套牢了，這一部分需求就會(huì)被抑制一下。但是不管怎么樣，整個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)被啟動(dòng)了，這樣的情況下，特別是像一些軌道交通成熟的地方，樓市就會(huì)熱銷(xiāo)。(鄧旭)
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