城市管理面臨挑戰(zhàn)——
僅僅依靠市場(chǎng)不可能解決住房問題，必須要有公共住房政策作為補(bǔ)充
記者：非本地居民資金的投入使國內(nèi)一些大城市的房?jī)r(jià)上漲過快，甚至導(dǎo)致本地居民購房支付能力下降，這對(duì)城市管理帶來怎樣的挑戰(zhàn)？
劉洪玉：在許多位于沿�；騾^(qū)域經(jīng)濟(jì)中心的明星城市住房市場(chǎng)上，非本地居民購房占有重要的比重，成為推動(dòng)城市房?jī)r(jià)上漲的重要原因。這使這些城市的管理者面臨著艱難的政策選擇：人為降低房?jī)r(jià)有可能會(huì)使更多的人口流入城市，導(dǎo)致城市公共財(cái)政負(fù)擔(dān)加重、公共服務(wù)質(zhì)量下降；讓房?jī)r(jià)按照市場(chǎng)規(guī)律發(fā)展，可以使其成為勞動(dòng)力和資本向城市流動(dòng)的門檻，但又會(huì)導(dǎo)致當(dāng)?shù)鼐用褓彿恐Ц赌芰ο鄬?duì)下降，越來越難以獲得可支付的住房。
在選擇將房?jī)r(jià)作為進(jìn)入城市的門檻時(shí)，政府必須建立起完善的、多層次和多渠道的公共住房供應(yīng)體系，通過廉租房制度為當(dāng)?shù)氐褪杖爰彝ヌ峁┳》勘Ｕ�，通過經(jīng)濟(jì)適用房制度為中低收入家庭提供必要的住房扶助，使他們獲得與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的住房服務(wù)。公共住房政策的作用，就是讓當(dāng)?shù)刂械褪杖刖用駴]有后顧之憂，最終實(shí)現(xiàn)人人有房住的目標(biāo)，為社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供基礎(chǔ)。
人人需要住房，僅僅依靠住房市場(chǎng)不可能解決住房問題，必須要有住房政策的干預(yù)和公共住房政策作為補(bǔ)充。從這個(gè)意義上來說，住房市場(chǎng)和公共住房政策，是相互依存和互為補(bǔ)充的關(guān)系，以住房保障和住房扶助為主要內(nèi)容的公共住房政策，是住房市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)，住房市場(chǎng)發(fā)展又為公共住房政策的實(shí)施提供了必要的物質(zhì)條件。解決好當(dāng)前面臨的住房問題和矛盾，必須建立起住房市場(chǎng)與公共住房政策相互促進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系。
調(diào)控思路需要放寬——
在當(dāng)前“錢松地緊”的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要疏堵結(jié)合
記者：在房地產(chǎn)調(diào)控中，政府應(yīng)該承擔(dān)哪些責(zé)任？目前的調(diào)控思路還有哪些地方可以改善？
顧云昌：我們對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控不能僅局限于房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部來思考，這會(huì)局限我們的思路。房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該站在我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的大局來思考。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)“錢松地緊”的環(huán)境下，要統(tǒng)籌兼顧供求兩方面，調(diào)控房?jī)r(jià)要疏堵結(jié)合，才能促使房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展。
第一，既要“控需”，控制市場(chǎng)的投資性需求；更要“增供”，增加商品住宅的供應(yīng)總量，特別是中小套型的比例。在“控需”方面，宜加快出臺(tái)物業(yè)稅，也宜在房?jī)r(jià)上漲過快的城市，對(duì)購買第二套以上住房的個(gè)人抵押貸款，大幅度提高首付款比例。
第二，既要“堵阻”，更要“疏導(dǎo)”。在樓市供不應(yīng)求下，“堵阻”過旺的投資性需求是必要的，我們已經(jīng)采取了相當(dāng)嚴(yán)厲的舉措。但光堵不疏是遠(yuǎn)不夠的，在資金流動(dòng)性過剩下，往往會(huì)堵不勝堵。疏就是設(shè)法減少和轉(zhuǎn)移流動(dòng)性。一方面，在樓市以外，有賴于財(cái)政和信貸政策，減少全社會(huì)的資金流動(dòng)性；另一方面，要在樓市中做文章�？梢钥紤]以債券、基金等形式，使開發(fā)商在居民中直接融資，讓富裕的人投資在房子開發(fā)上，而不是投資在房子的需求上。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，土地供應(yīng)是地方調(diào)節(jié)器，金融稅收杠桿是中央遙控器，社會(huì)保障是社會(huì)穩(wěn)定器，三者的協(xié)調(diào)作用才能達(dá)到調(diào)控的最佳結(jié)果。
樓市的明天，冷熱在金融稅收。政府應(yīng)該細(xì)化貸款政策，宜對(duì)初次置業(yè)者與再次置業(yè)者區(qū)別對(duì)待，鼓勵(lì)并幫助首次置業(yè)者購房；還宜降低對(duì)房屋流通的稅收，提高對(duì)保有房屋的稅收，從而盤活閑置住房，也降低了購房者的成本。樓市的興旺最終能提高政府的稅收，為保障性住房的資本來源和批量建設(shè)奠定了基礎(chǔ)。
供求調(diào)控、疏堵結(jié)合的財(cái)政、金融稅收政策對(duì)應(yīng)多層次的住房體系，才能讓更多的人住上房子，住上好房子。
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